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2010年4月13日

<毎日jp>

フツーの会社員や公務員が殺到? 即日完売が相次ぐ高級マンション


 大手不動産会社が分譲している高級マンションが活況だ。最多価格帯が5000万円を超えるような高額物件が飛ぶように売れ、即日完売となるケースもある。いったいどんな人たちが買っているのか。調べてみたら、もっとも多い購入層はフツーの会社員や公務員というから驚きだ。


 野村不動産が来年3月の完成を目指して東京都豊島区に建設中の「プラウドシティ池袋本町」。全785戸の大規模マンションで、JR埼京線板橋駅から徒歩2分という好立地にある。

 新宿まで9分、ビジネス街の東京・大手町まで16分というアクセスの良さに加え、敷地内に保育園や商業施設なども備えた住環境の良さがウリとなっている。

 その分、価格は高め。第1期分として販売された325戸のうち、もっとも安い物件は4190万円、もっとも高い物件は8380万円。最多価格帯は5500万円(30戸)となっている。

 手を出すにはちょっと勇気のいる価格帯だが、昨年11月にモデルルームをオープンしたところ、来場者が殺到。「来場者は(第1期分の申し込み最終日の今年3月6日までに)6600組を超えました」(野村不動産)というから驚きだ。

 あまりにも購入希望者が殺到したため、申し込み最終日の3月6日に抽選を実施。抽選倍率は一番人気の物件で7倍に達し、平均でも1.56倍だった。


 こんな高額物件を買うのは医者や弁護士などの高所得者と思いきや、そうでもないらしい。

 野村不動産によると、「購入者の職業でもっとも多かったのはサラリーマンと公務員。医者や弁護士などのライセンサーはその次です」。年齢別では、30代が全体の5割弱を占め、40代が約25%だったという。

 なんだか意外な感じもするが、野村不動産ではこう分析する。「過去最大級の住宅ローン減税に加え、(親などから贈与を受けて住宅を取得する場合の)贈与税の非課税枠が500万円から1500万円に拡大されていることが大きいのでは。住宅ローンの金利も低いですし」

 マンション事情に詳しい不動産コンサルタントも「現在の住宅政策は非常に手厚く、5000万円台ならサラリーマンでも手が届く」と指摘し、こう続ける。

 「例えば、贈与税の非課税枠ですが、夫と妻の親からそれぞれ1500万円ずつ贈与を受けても非課税になる。親からの援助がここまで大きくなくても、非課税枠が拡大されているうちに息子や娘に…と考える親はいるでしょう。住宅ローンの金利も、変動金利で優遇金利のサービスを受けると、1%未満になるケースが多く、かつてないほど低い」


 大手の高級マンションが人気を博している背景には、「不況で新築マンションの供給が極端に少なくなるなか、いい物件があれば購入しようと様子見を決め込んでいた層が(大手の優良物件に)動き出したのでは」(不動産関係者)との見方もある。

 首都圏ではこのほか、長谷工コーポレーションの「ブランシエラ浦和」(さいたま市)の1期1次分(30戸、平均6443万円)が即日完売。近畿圏でも、同社の「ブランシエラ吹田片山公園」(大阪府吹田市)の1期1・2次分(45戸、平均4624万円)が即日完売するなど、活況を呈している。

景気の回復に伴い、マンション物件も徐々に動き始めているようですが、こちらもそんなニュースですね。野村不動産が販売している「プラウドシティ池袋本町」は全785戸の大規模マンションのようですが、モデルルームに何と6,600人も訪れたようです。

単純に6,600人を785戸で割れば8.4倍の「見込み客」ということになります。8.4倍という数字が高いのか低いのか、記者には知る由もありませんが、常識で考えれば相当高いですよね。かなりの好反応と言えるでしょう。

実際、第1期325戸には平均で1.56倍の申込があったようで、即日完売・瞬間蒸発ということですね。こうなれば落ちた人はますます欲しくなりますし、様子を見ていた人も焦るかもしれませんから、第2期の売れ行きも期待できそうですね。

さてその背景について野村不動産氏は「過去最大級の住宅ローン減税に加え、(親などから贈与を受けて住宅を取得する場合の)贈与税の非課税枠が500万円から1500万円に拡大されていることが大きいのでは。住宅ローンの金利も低いですし。」ということですね。

各種の住宅購入支援策が功を奏しているという分析です。確かにそれは遠因としてはあるとは思います。

ただ一方で、住宅ローン減税にせよ、非課税枠の拡大にせよ、去年から実施されているわけで、「ここにきて販売が好調」の理由としては弱いと思います。

低金利にいたっては、95年から続いていますからね。かれこれ15年です(笑)。やはり何かそれ以外の理由があると考えるほうが自然ですよね。

記事では不動産関係者氏のこういうコメントも紹介されています。

「不況で新築マンションの供給が極端に少なくなるなか、いい物件があれば購入しようと様子見を決め込んでいた層が(大手の優良物件に)動き出したのでは」

はい、これが正解・・・なのでしょうね。需要サイドの盛り上がりも確かにあるにはあるのでしょうけれど、基本的には現状の活況は供給サイドの問題でしょうね。新築マンションの販売量が少ないので、数少ない新規物件に需要が集中してしまう、ということです。

実際のところ最近のニュースでは首都圏の新築物件の契約率が80%を超えたというニュースもありました。少なくともこの3年の中では最も高い数字です。やはり需要の回復に対して供給がまだ追いついていないということですね。

それはもちろん致し方ない面もあり、今、販売しているマンションの仕込みが2〜3年前なら、サブプライムショックの後で資金が借りにくくなった時期か、あるいはその前だとしても「高値掴み」をしていて、今売ると損が出るので売るに売れない、というケースも多いでしょうね。つまりそれに耐えた&耐えられる大手しか今は販売できないわけですね。

とは言いつつ、大手以外もさすがに動き始めているでしょうし、そろそろ新築物件の供給も増えてくるのではないでしょうか。

仮に今、「売り手優位」なのだとすると、買い手は焦らず、新築物件が増えるのをじっくり待つ、というのも一考ですね。

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