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2010年5月4日

<朝日コム>

マンション市況に底入れの兆し


 首都圏の3月期契約率が3年ぶりに80%台へ回復するなど、マンション市況に底入れの兆しが見えてきた。活況を呈しているのは利便性の高い都心部が中心と、あくまでも限定的な動きだが、今年前半の注目物件である『プラウドシティ池袋本町』(東京都豊島区、総戸数785戸)は、平均価格5638万円と高額にもかかわらず、一期1・2次分401戸が一挙に即日完売となった。

 首都圏では『プラウドシティ池袋本町』のほかにも、駅近物件や価格調整を済ませた割安物件が人気を集めている。だが、こうした現象は首都圏に限ってのことで、近畿圏をはじめとしてその他のエリアでは改善の兆しがなかなか見えてこない。


 不動産経済研究所の2010年供給予測によると、17年ぶりの低水準となった2009年に比べて首都圏は22.9%増の4万3000戸、近畿圏は11.0%増の2万2000戸となっている。今年1−3期の供給実績を見ると、首都圏が前年同期比20.9%増の8048戸と、ほぼ2008年並みのペースに戻っているのに対して、近畿圏は4628戸と、13.0%も落ち込んでいる。

 首都圏の供給増は、販売在庫の減少が進んだことで大手ディベロッパーを中心に新規の物件を投入しやすい環境が整ってきたことが主な要因だ。ただ、千葉県など、郊外部の供給が依然として大きく落ち込んだままの状態にあり、回復の広がりは限定的となっている。


 一方、先行指標の一つであるマンション着工の動きを見ると、今年1−2月累計で、首都圏は前年同期比37.4%減の7179戸、近畿圏が同31.7%減の2811戸となっている。回復の道筋が見えてきた首都圏でも、千葉県の66.0%をはじめとして、東京都43.9%減など1都3県のすべてで大幅に落ち込んでいる。マンション着工戸数の減少は、先行きの供給がさらに細ることを意味しており、このことからもマンション市況は底が見えたきたとはいえ、本格回復はさらに時間を要するものと見られる。


 今後の市場の動向を左右する主なポイントを挙げると、まず、消費者マインドだが、基本的には所得の伸び悩みや雇用不安という問題は残る。しかしながら経済環境が厳しい中にあって、年初からマンション購入を検討するユーザーの割合が増えており、消費者マインドは底堅い。長谷工アーベストがまとめた4月の「顧客マインド調査」でも、首都圏のマンションは「今は買い時」と思っている消費者の割合が、「買い時ではない」と判断した消費者の割合を約3年ぶりに上回った。買い時だと思う理由の上位は、「金利が低水準だから」が最も多く、「価格が低水準だから」「税制のメリットがあるから」と続いた。


 用地取得については販売在庫が減少したことで、大手ディベロッパーだけでなく、安定した資金調達力を持つ電鉄系、商社系も用地取得合戦に参戦、積極的な用地仕入れを展開している野村不動産の鈴木弘久社長は「約1万5000戸、3年分の事業用地を確保した」ことを明らかにしている。


 このほか、低金利に加えて大型住宅ローン減税の継続、贈与税の非課税枠の拡大などの政策支援もマンション需要を喚起するうえで期待は大きい。


 いずれにしても、首都圏では都心部の大型物件を中心に新規発売した物件は好調な売れ行きを示している。今のところ都心部限定の現象だが、今後、中堅サラリーマンなどの一次取得者の需要が多い郊外部まで広がりを見せるかどうかが本格回復のカギとなる。今年後半から11年にかけてがターニングポイントとなりそうだ。

マンション市況について、たくさんの情報が盛り込まれている記事なので読み応えがあるというか、逆に何を言いたいのかよく分からない記事でもありますが(笑)、ポイントとしてはまず、

・首都圏は底入れの兆しが出てきたけれど、近畿圏をはじめとしてその他のエリアでは改善の兆しがなかなか見えてこない

ということですね。首都圏以外でマンションをお探しの方は、それほど焦らずじっくり探せばいいと思いますが、首都圏でマンションをお探しの方は少し買い時が気になってきますね。

また今回の記事で面白かったのが、先行指標である「マンション着工」が近畿圏だけでなく首都圏でもまだまだ大幅に落ち込んでいる状況だ、ということですね。これはつまり、

・マンション着工戸数の減少は、先行きの供給がさらに細ることを意味しており、本格回復はさらに時間を要する

ということで、しばらくはなかなかマンションの供給が増えないということになります。野村不動産のコメントでは「3年分の事業用地を確保した」ということで裏返せば、用地確保からマンションの着工・販売まで3年かかるケースもあるということですね。3年はさすがに長いかもしれませんが、仮にその半分だとしても1年半。景気回復が進んできた今春に動き出しても来年の秋ということですから、すぐに供給が増えないのもやむを得ないところですね。

一方で、長谷工アーベストの「顧客マインド調査」では、首都圏のマンションについて「今が買い時」だと思っている消費者の割合が「買い時ではない」と判断した消費者の割合を上回っている、とのことでやはり

・首都圏での、顧客の買い意欲は徐々に高まっている

のは間違いなさそうです。首都圏限定・都心限定かもしれませんが、当面供給が増えない中で、需要が広がれば過熱感が出てきますね。これだけ市況が下がったわけですから、少々の過熱感くらいいいのかもしれませんが、とは言え、住宅購入は一生の買い物ですから、焦って購入を決めることは避けたいですね。

また、今のところ、マンションの品薄状態が続くのかもしれませんが、数年すれば供給過剰になる可能性もあります。

もちろん記者も今が買い時か買い時でないかと言われれば「買い時」だと思いますが、だからと言って、すぐにしっくりくる物件に出会えるとも限りません。焦らず冷静に判断したいものですね。その上でよい物件に出会えるなら、いろいろな意味で「いいタイミングだった」ということになるのではないでしょうか。

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