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2010年6月28日

＜朝日コム＞

　首都圏のマンション契約率が好調ラインの７０％を５カ月連続で上回るなど、客足が戻ってきた。市況の回復は住宅ローン減税や住宅取得資金の贈与税非課税枠拡大といった一連の住宅支援策が実需層の動きを活発化させているためだ。その一方で、一次取得者向けの供給が大幅に減少するなど、都心部に比べて郊外部の回復が遅れており、市場全体の完全復活にはまだ力強さに欠ける。

　ここにきて分譲住宅関連のデータが右肩上がりに転じている。金融危機後の２００９年との比較とはいえ、４月のマンション着工戸数は前年同月比３５．８％増の９６６８戸と１６カ月ぶりに増加した。また一戸建住宅も同１９．０％と４カ月連続の増加となった。

　一方、不動産経済研究所が発表した５月のマンションと建売市場動向によると、新規発売戸数は首都圏マンションが前年同月比７．１％増の３７７９戸と４カ月連続の増加、近畿圏が同２４．９％増の１７６３戸で、４カ月ぶりに前年水準を上回った。また首都圏の建売住宅（団地型）も同２０．９％増の４８６戸となった。

　大型物件の販売が好調に推移したことで、月間契約率は首都圏が７７％、近畿圏が７６％といずれも好調ラインの７０％を超えた。また建売住宅も５４．９％と前年同月比１５．６ポイントアップした。

　今年のマンション市場は首都圏が４万３０００戸、近畿圏が２万２０００戸程度となる見通しだが、下半期市場の動向を左右する主なものを挙げると、まず価格である。現在の市況回復は地価と建築費が下がったことと一連の住宅取得支援策が追い風となってもたらされたものだ。今後、建築費は資材の高騰から上がることが予想されており、地価も下落地点が減少しており、これ以上下がるとは考えにくい状況にある。また企業同士の用地取得競争も激化しており、コスト引き上げの要因になっている。

　１−５月期の首都圏のマンション価格は前年同期比５．６％増の４７１８万円となっているが、所得が伸びない中で１０％近くも上昇するようだと、需要者の購入限度額を超えてしまうことになる。

　次に供給動向である。都心部マンションは売れ行きも好調で、供給も順調に進んでいるが、郊外部を中心とした一次取得者向けの市場は依然として縮小したままだ。郊外部を主戦場とする中堅ディベロッパーの供給が金融機関の融資姿勢が厳格なままで、用地仕入れが思うように進んでいないためである。

　首都圏で販売価格が３５００万円未満で、かつ専有面積が６０平方メートル以上の住戸の供給戸数は、２００９年には前年比２４．１％減の７０９２戸となった。首都圏全体の供給戸数３万６３７６戸に占めるシェアは１９．５％で、大量供給時代の３０％台からは大きく落ち込んでいる。この一次取得者向けの動向が市場規模の回復につながるかどうかを左右することになる。

　この他では、やはり一連の住宅取得支援策の動向だろう。今回の政策支援は確実に効果を上げており、今後ともこれらの支援策が継続・拡充さることになれば市場の回復もより力強いものとなるだろう。

　いずれにしてもマンション事業を手掛けるディベロッパーの数は２００１年に比べて首都圏、近畿圏とも半分以下になっており、今後、淘汰に勝ち残ったディベロッパー同士の熾烈な競争が展開されることは間違いない。そうした中で住宅における環境性能の位置づけは益々高まっており、今後の商品企画は「環境」をキーワードに展開されることになる。

首都圏のマンション販売が回復している、という最近では珍しくないニュースですね。ぜひこのまま健全な競争が進み、消費者にとってよりよい選択肢が増えてくることを期待しています。

さて、今回の記事でいくつか興味深い点があったので、それらについてコメントします。１つ目は近畿圏でのマンション販売の復調が徐々に現れはじめたことですね。今まではどちらかと言うと、回復する首都圏とは対照的に、出遅れる近畿圏という感じでしたが、いよいよ近畿圏の回復も始まってきたようです。月間の契約率も７６％と、好調ラインの７０％を超えてきています。

近畿圏がいよいよ復調となれば、当然それ以外の地域も復調してくる可能性が高まってくるわけで、日本全体が景気回復モードになってくるのも意外に近いかもしれませんね。いずれにせよ、住宅取得を検討されている場合は、首都圏以外にお住まいの方もそろそろ「買い時」を探るタイミングに入ってきたと言えるのかもしれません。

興味深かった点の２つ目は、コラムニスト氏は首都圏の「一次取得者向けの市場」として

・郊外部
・販売価格が３，５００万円未満
・専有面積が６０平方メートル

と定義しております。一次取得者ということはつまり初めて住宅を購入する層ということになりますが、この初めて住宅を購入する層の予算が３，５００万円くらいで、さらにファミリー世帯だとして専有面積が６０平方メートルくらいは最低でも必要なのだとすれば、首都圏では自ずと場所が郊外部ということになるかもしれません。

しかし郊外部のマンションといえば値下がりが激しく、金融危機の後、大量に売れ残っていたと思いますので、手を出すべきかどうかはかなり微妙ですね。永住しようという姿勢であればまだいいのかもしれませんが、「一次取得」という響きどおり、どこかで売却して住み替えを視野に入れているような場合は、本当に思い通りの値段で売れるのかどうか、そもそも買い手がつくのかどうかを慎重に判断したほうがいいと思います。

世の流れは都心回帰ですからね・・・。予算と広さを固定すれば、自ずと場所が定まってしまうのかもしれませんが、とはいえ住宅購入は一生に一度の買い物となるかもしれませんので、将来の資産価値もしっかり検討したうえで「安物買いの銭失い」とならないよう注意したいものです。

そして興味深かった最後の点は、「マンション事業を手掛けるディベロッパーの数は２００１年に比べて首都圏、近畿圏とも半分以下」になっているという点ですね。本当ですか！？確かにここ数年、いくつかのマンション業者が倒産しておりますが、半分以下になっているというイメージはなかったですね・・・そうですか。

消費者の立場から考えると、売主が倒産してしまうのは由々しき問題ですね。不動産というのは基本的にはクレーム産業で、購入してから、住み始めてから、いろいろ問題が出てきます。

また最近では１０年の瑕疵担保責任も明記されておりますので、よりマンション業者の品質責任やアフターサービスの重要性が増しているわけですが、その業者が簡単に倒産してしまうようでは、購入者としてはとても困ってしまいますね。

記者は判官びいきですので、大手とか「業界トップ企業」というのはあまり好きになれませんが、とはいえことマンション業者に関しては信用のおける、財務基盤のしっかりした大手を選びたいものですね。

記事内でも指摘されておりますが、郊外マンションの供給が、どちらかと言うと中堅・中小のマンション業者によってなされている点も少し不安を覚える点ではあります。会社規模＝信用力ということではないかもしれませんが、業者の信用力には充分留意したいものです。
（編集部）