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2010年7月22日

＜住宅新報ＷＥＢ＞

　住宅・不動産市場研究会（代表＝伊豆宏・明海大学名誉教授）は７月21日、2010〜2015年度の住宅着工予測を発表した。それによると、今後６年間は80万戸台で逓減傾向をたどり、2015年度には81万６０００戸にまで落ち込む見通しだ。利用関係別で、この間の落ち込み幅が最も大きいのは貸家で16％減少する。増加するのはマンション分譲だけで５％増える予想だ。

　2010年度の住宅着工戸数は2009年度の77万5000戸より増えて、88万2000戸となる。2011年度もわずかに増えて88万5000戸となるが、2012年度からは85万5000戸、84万5000戸、82万9000戸、81万6000戸と減少していく。2010年、2011年度に増加するのは住宅金融支援機構による優良住宅に対する１％金利引き下げ、贈与税非課税枠の拡大、新築に対するエコポイントの導入などが寄与するため。

　利用関係別では、貸家が2006年度の53万戸をピークに急激に減り始めるのが特徴で、2012年度以降の減少をけん引している。貸家は2015年度には28万戸にまで減少する。これは20歳代、30歳代世帯の需要層が減少していくため、空き家が更に増加し家賃の低下が予測されるため。

　地域別では東京圏と東海圏が2011年度から、近畿圏は2013年度から、その他地域は2012年度から減少に転じていく。東京圏は2010年度が32万1000戸で2009年度より５万5000戸も増えるが2011年度は30万7000戸に減少する。これは、持家などはほぼ横ばいだが貸家が減少し続けるため。近畿、東海、その他地域も減少に転ずる要因は貸家の減少が大きい。

　持家系が比較的堅調なのは、2010年度以降、日本経済が回復に向かい、勤労者の可処分所得が増加し、持家取得能力が高まるためとしている。

住宅着工件数は、住宅業界の好不調を占う上で、最も分かりやすい指標ですね。最近の景気持ち直しを受けて改善傾向にあることを期待したいところですが、ここ数年の住宅着工件数の推移を見ると以下のようになっています。

２００５年　：　１２４万戸
２００６年　：　１２９万戸
２００７年　：　１０６万戸
２００８年　：　１０９万戸
２００９年　：　　７９万戸

やはり昨年の落ち込みが凄まじかったわけですね。多くの不動産業者・建設業者が破綻しましたが、それもやむをえなかったのかもしれません。

で、２０１０年の５月までの着工件数の累計は３１万戸。これを１年に換算すると７４万戸・・・昨年より少ないということになってしまいますね・・・。首都圏や三大都市圏を中心に住宅販売は回復しているようですが、全国に波及していくのはこれからで、日本全体の住宅着工件数が改善されていくのは半年とか１年後くらいになるのかもしれませんね。

さて、その今後の住宅着工件数について、住宅・不動産市場研究会の方々が予想されております。数字としては以下の通りですね。

２０１０年度　：　８８万戸
２０１１年度　：　８９万戸
２０１２年度　：　８６万戸
２０１３年度　：　８５万戸
２０１４年度　：　８３万戸
２０１５年度　：　８２万戸

こちらは「年度」なので４月〜３月までの数字となります。

いかがでしょう？

いかにも当たらなそう、と思うのは記者だけでしょうか？（笑）

予測の根拠は公開されていないようですので正確に論評することはできませんが、２００５年から２００９年の５年間の平均が１０９万戸に対し、２０１０年度から２０１５年度の６年間の平均が８６万戸というのはいくらなんでも減りすぎのような気がします。

また２００６年の景気のピークから２００９年の景気のボトムまで、優に４割も下落していますが、予測の方では８９万戸から８２万戸と、その減少幅は８％に過ぎません。いきなり着工件数が安定してしまう、というのはどう考えても不自然ですよね。

記者ならたとえばこんな試算をしますかね。

・２０１０年度は引き続き横ばい
・景気は２０１４年をピークに
・６年間の平均戸数を１００万戸とする

そうなると例えばこんな感じです。

２０１０年度　：　　８０万戸
２０１１年度　：　　９０万戸
２０１２年度　：　１００万戸
２０１３年度　：　１１５万戸
２０１４年度　：　１２５万戸
２０１５年度　：　　９０万戸

はっきり言って適当ですが（笑）、景気の波によってダイナミックに着工件数が変動していく様子がよく出ているのではないですかね？また最近は景気の変動が激しいので、２０１４年度から２０１５年度にかけて一気に件数が減る部分も織り込んでみました。

こういう相場や市場の予想といったものは、どうしても足元の数字に引張られがちですが、実際にはもっと激しく、もっとダイナミックに変動するものですね。予測を立てるときには十分考慮したいものです。
（編集部）