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2011年4月19日

＜朝日コム＞

　全国でトラブルの原因になっている分譲マンションの修繕積立金の目安を、国土交通省が１８日、初めて公表した。購入者に負担を感じさせないため、販売時に積立金が低めに設定され、改修時に不足する例が相次いでいる。同省が実例を検証したところ、現在の平均額の２倍必要になった。

　同省は、マンションの状態や価値を長期間維持するため、１２年おきに外壁の塗り替えや屋外の防水工事といった大規模な改修を呼びかけている。８４の実例の総費用をもとに、毎月の積立額の目安を算出した。

　マンションの戸数が多いほど１戸当たりの積立額は低くなる。１〜１４階建てのマンションの１平方メートル当たりの平均月額は５０戸未満で２１８円、５０〜１００戸未満で２０２円、１００戸以上では１７８円だった。現在の首都圏の新築マンションの平均は月９５円程度で、２倍の開きが出た。

　２０階以上の超高層マンションは戸数は多いものの、外壁の改修には特殊な足場が必要で、割高になる。１５〜１９階は超高層と中低層の中間ぐらいが目安という。

　機械式の駐車場があると、さらに毎月１台当たり６０４０円（３段昇降式）〜１万４１６５円（４段パズル式）が必要という。

　国交省は、これらをガイドラインにまとめて不動産業界に周知し、新築の販売時には消費者に説明するよう求める。分譲済みのマンションでも各管理組合で参考にするよう促していく。

賃貸か持ち家か、マンションか戸建てか。マイホームの購入に際してはいろいろと事前に比較検討されると思いますが、マンションをマイホームの選択肢に入れる場合に忘れてはいけないのが、管理費と修繕積立金という、住宅ローン以外に発生するコストです。

いずれも場合によっては毎月の負担が１万円を超えてきますから、馬鹿になりません。

管理費の場合はまだ、毎月・毎年の収支が見えますから過不足が簡単に分かりますが、厄介なのは修繕積立金の方です。実際に修繕が必要になってくる、１０年後や２０年後、３０年後といったタイミングでいくら必要になるのか、修繕積立金の額を設定する当初の段階では、誰も分かりません。

本来であれば少し余裕をもって課金したいところかもしれませんが、多額の修繕積立金は間違いなく購入意欲を阻害しますから、販売会社としてはなるべく低く設定したい、というのが正直なところでしょう。結果としてギリギリの金額になっているであろうことは予想に難くありません。

実際のところ、上記記事によれば「購入者に負担を感じさせないため、販売時に積立金が低めに設定され、改修時に不足する例が相次いでいる」とのことです。積立金不足がどれくらいの頻度で発生しているのか、統計的なデータが欲しいところですが、少なくともそういうトラブルが発生していることは頭の片隅にとどめておきたいところです。

さて、そういう状況を背景にして、国土交通省がこのたび、修繕積立金の目安を発表したようです。具体的な数字は以下の通りです。



８０平方メートルの場合の例ですが・・・「自分の払っている修繕積立金より多い！」と思った人は多いのではないでしょうか。それもそのはずで、上記記事によれば「現在の首都圏の新築マンションの平均は１平方メートルあたり月９５円程度」ということですから、８０平方メートルの場合の平均的な毎月の修繕積立金の額は７，６００円ということになります。

上記の必要金額と大きな開きがありますね。２倍以上の開きがあります。これは今後、大きなトラブルの要因となりそうです。

１平方メートルあたりの金額をもう一度まとめておくとこういうことです。マンションにお住まいのみなさんも計算されてはいかがでしょうか。

◆必要な修繕積立金の平均月額（１〜１４階建てのマンションの場合）

・５０戸未満　：　１平方メートル当たり２１８円
・５０〜１００戸未満　：　１平方メートル当たり２０２円
・１００戸以上　：　１平方メートル当たり１７８円

※現在の首都圏の新築マンションの平均は月９５円程度

この不足分はどうなるかと言うと、大規模修繕の際に表面化するわけですから、その時に住民同士で工面することになります。仮に本来必要な金額が月額約１万７，０００円で、毎月７，０００円しか払っていなかったとすると、その差額の月１万円相当額を大規模修繕時にまとめて払う必要が出てくるわけですが、仮に２０年分だとすると単純計算で２４０万円ということになります。結構な金額ですね・・・。

しかもマンション内の全ての家庭が均等に負担する必要がありますが、経済的な理由や、感情的な理由で支払いを拒む人が出てくる可能性もあります。厄介ですね。

今後の技術革新により、大規模修繕費のコストダウンが図られることを期待しつつ、マンションを購入する際は設定されている修繕積立金の額が妥当かどうかしっかり検証したいものです。

加えて想定外となりそうなのが、上記記事に触れられているように機械式駐車場のメンテナンスコストですね。「毎月１台当たり６０４０円（３段昇降式）〜１万４１６５円（４段パズル式）が必要」ということですから穏やかではありません。

都心ならともかく、そうでなければ駐車場代はそれほど高くないと思います。またその駐車場代も修繕積立金ではなく、「管理費の足し」にしているケースの方が多いのではないでしょうか。とすると、大規模修繕のときに一気にそのコストが跳ね返ってくることになります。最大で１台あたり月１万４１６５円相当ということですから多額ですね。

さらに駐車場は使う人と使わない人がいますから、どういう風に負担するのかも議論の的となりそうですね。

このように公式な目安が発表されたわけですから、購入を検討されている方は、マンションの建物だけでなく、機械式駐車場も含めた修繕積立金の過不足についてしっかりチェックしましょう。