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2011年6月14日

＜毎日ＪＰ＞

◇安心感で人気上昇

　３月１１日の大地震以降、超高層マンションは揺れて怖いと思う人が増えた。本棚が倒れた。お風呂の残り湯が波打ち、あふれてきた……。そんな話を聞くと、超高層は怖いと思うのも当然だろう。

　しかし、こんな話もある。３月１１日に地震が起きたとき、テーブル上のワイン瓶が倒れないどころか、空のワイングラスも倒れなかった。寝ている赤ん坊がすやすや眠り続けた……。これも、都内湾岸エリアの埋め立て地に建つ超高層マンションでの話だ。そこでは、地震発生時にエレベーターが止まることさえなかった。

　つまり、大地震のとき、怖かったマンションと怖くなかったマンションがあるわけだ。その違いはなにか。答えは「免震構造」かどうかによる。

　免震構造は、耐震構造と混同されがち。しかし、この二つは異なる。まず、耐震構造が生まれたのは１９８１（昭和５６）年の建築基準法改正以降。７８年に起きた宮城県沖地震を教訓に行われた改正で、以後、関東大震災クラスの地震が起きても倒壊したり、重大な損壊を受けないものしか建設できなくなった。これが、「新耐震基準」とよばれるものだ。

　新耐震基準でつくられた建物が「耐震構造」となり、現在建設されているマンションはすべて耐震構造となる。が、耐震構造の建物でも揺れによる被害はある。家具が倒れたり、棚の上の物が落ちてくる被害だ。この揺れによる被害や恐怖を少なくするために考え出されたのが制震構造、そして免震構造である。

　地震の揺れを軽減させる構造全体が制震構造。そのなかでも、特に揺れの軽減効果が大きいのが免震構造。地面の揺れが伝わるのを軽減させるため、大がかりな装置を建物に組み込むものだ。代表的な例で説明すると、建物下部に生ゴムと鉛板を積み重ねた積層ゴムと制震ダンパーを多数設置する。マンションは多数設置された積層ゴムの上に載り、地震が起きたときは積層ゴムの上でゆったりと動く。積層ゴムによって地震の揺れを軽減。同時にダンパーがゆったりした揺れを収束させる。これらの働きにより、地震の揺れが５分の１程度に軽減される。

　今回の地震でもその効果が発揮され、首都圏でも、仙台でも免震構造マンションはほとんど被害がなく、住人に恐怖も感じさせなかった。免震構造は、その安心感を実証したわけだ。免震構造はこれまでは都心部のマンションに採用されることが多かったが、今は都下や神奈川、埼玉、千葉エリアでも採用されはじめ、裾野を広げている。大地震が起きても怖くないマンションが増えているわけである。

＜編集部からのコメント＞

まだ集団避難を続けていらっしゃる被災者の方々がおられる中で申し訳ないのですが、記者はもともと湾岸エリアの高層マンションに憧れを抱いておりましたので、同エリアで掘り出し物件が出てこないかどうか、値下がりするとすればどれくらい下がるのかついつい気になってしまいます。最近、出てくる物件をチェックしてみると１〜２割は下落しているように見えますね。

正確にデータを読み込んでいるわけではありませんので勘違いがあるかもしれませんが、震災前と比較すると、数百万円〜数千万円下落しているように感じます。

ビジネスであれば、これだけの震災を体験してしまった以上、今後、どういう経営判断をするにせよ、より保守的に、より安全サイドを取っていくリスクマネジメントが必要になってきますが、個人の場合は、基本的には自己責任ですからね。自然災害が相手であれば、その対策に正解はない以上、それぞれの価値観・考え方で判断していくしかありません。

記者はといえば・・・やはり「掘り出し物」と思える物件が出てくればエイヤっと買ってしまうかもしれません。イメージとして３〜４割下落すれば、相当、刺激されそうです。さすがにそこまでは下がらないと思いますが・・・。

さて今回の震災を通じて、津波や、湾岸エリアであれば液状化の被害が大きかったわけですが、地震の直接的な被害によって倒壊したり全壊したりした建物は多くないように感じますし、特にマンションではほぼ皆無なのではないでしょうか。阪神大震災と違い、直下型の地震でなかったこともありますが、それに加え建物の耐震化も進んでいる証左だと思います。

そしてその、今回の震災である程度証明されたかもしれない「耐震性」のさらに一歩先を行くのが「制震性」であり「免震性」というわけです。上記記事によれば、免震マンションの１つでは「３月１１日に地震が起きたとき、テーブル上のワイン瓶が倒れないどころか、空のワイングラスも倒れなかった。寝ている赤ん坊がすやすや眠り続けた……。これも、都内湾岸エリアの埋め立て地に建つ超高層マンションでの話だ。そこでは、地震発生時にエレベーターが止まることさえなかった。」ということであります。

大きく揺れなかったのだとすると確かに魅力的ですが、さらに惹かれるのがエレベーターも止まらなかった、という点ですね。１０階くらいまでなら階段で上ることも何とかイメージがつきますが、２０階・３０階となると全く想像もつきません。本当に上れるのか、上れるとしても何分くらいかかるのか、全く分からないですねぇ。

地震の時にエレベーターを使うのはもちろん避けた方がいいのでしょうけれど、揺れが収まった後にすぐエレベーターが使えるのかそうでないのか、という点は大きいですね。

震災後でも、湾岸エリアの物件購入にそれほど抵抗感を感じていない記者ではありますが、仮に「掘り出し物」を見つけたとしても、その物件の耐震性のみならず、制震性・免震性については注意深くチェックしてみたいと思います。