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2012年3月6日

＜日経住宅サーチ＞

※以下抜粋

　2月26日の朝だった。ヤフートピックスの見出しに吸いつけられた。「家を買う8つの理由を論破？」とあったからだ。早速、記事を読んだ。記事は「家を買う8つの理由」を『自宅を買うな』著者がすべて論破」という見出しコピーで始まり、「……そこで、今回は『持ち家』と『賃貸』ではどちらが得なのか。あらためて検証してみたい」とし、あるコンサルタント氏の意見を紹介している。

　それによると、持ち家派が「買う理由」に挙げる代表的な意見は、(1)家賃を払っても賃貸住宅は自分のものにならない (2)年をとると収入が減るが、自宅ならお金がかからないから安心 (3)年をとると賃貸住宅が見つけにくい (4)金利が低く不動産価格が下がっている今が買い時だと思う (5)何かあった時に売却してお金にできる (6)自宅の方が設備もいいし、自由にリフォームできる (7)賃貸住宅は世間体が悪い (8)自宅を持っている方が一人前に見える──の8つとし、一つひとつ「論駁（ろんばく）」したというのだ。「週刊ポスト」の記事の3月2日号の紹介だった。

　記事全体は4ページだが、羊頭狗肉とはこのことだ。同誌の記事には真新しいものは何もない。コンサルタント氏の主張も、「買いたい理由を反駁した」ものとはとても思えない。他の内容もマクロデータや不動産コンサルタントなどのコメントの寄せ集めだ。

　最後のまとめでは、家賃16万円の賃貸住宅に35年間住み続けた場合の支払い総額約7500万円と、4000万円のマンションに3200万円の住宅ローンを組んで35年間住み続けた場合の総費用約7600万円を比べ、「さほど大きな差はないともいえる」としている。つまり、同誌も結論として、コンサルタント氏の「論駁」に否定的な見解を取っているようだ。記者は4000万円のマンションが35年後にはどれぐらいの評価になるか聞きたいのだが触れていないし、「所有すること」と「借りること」の意識、社会的評価などについてもコメントしていない。分譲より圧倒的に低い賃貸の基本性能・設備仕様についても一切触れていない。

　記事には次のような記述もある。ある不動産コンサルタントは、住宅を購入して売却するまでにかかった累計コストを計算して、それを居住期間で割れば、その間に借りていたとみなした場合の実質的な家賃に相当する「実質家賃」が重要な尺度とし、「新築で5％、中古で6％という利回りが得られるかどうか」という数値を示し、「仮に（賃貸の家賃が）10万円だとすれは1年間で120万円。これを新築なら5％で割ると2400万円、中古なら6％で割って2000万円となる。『この程度の水準であれば、貸しても売ってもよい割安な物件といえます』」と語っている。

　これは少し参考になる。記者もときどきこの指標を考える。実際の市場もそのように動いている側面がある。しかし、これとて怪しいものだ。ファミリー賃貸家賃が10万円で、新築のマンションが2400万円などというエリアは23区内ではほとんどないし、利回りを計算して賃貸か分譲かを選べるほと庶民の現実は甘くない。

　さて、ここからが本題だ。まず一般の読者の方へ。この種の記事は読まないことだ。マンションや戸建ては金融商品ではない。富裕層などの投資家には「分譲か賃貸か」「新築か中古か」の選択肢はある。損をしようが得をしようが投資家の勝手だ。

　しかし、一般のサラリーマンに、そんな選択肢がどこにあるだろう。住宅を購入するのは、「賃貸家賃が高い」「設備が古い」「面積が狭い」「子供の通学に不便」「転勤・転職」などそれぞれ買わざるを得ない明確な理由があるからだ。価格がどうだろうと金利がどうなろうと、妊娠したら10カ月後には子どもは生まれるし、大人と違い子どもはどんどん成長する。転勤を拒否でもしようものなら「明日から来なくていい」と言われる時代だ。住宅不満によるストレスは爆発寸前の家庭がほとんどではないだろうか。

　記者は、本来は分譲も賃貸も新築も中古もマンションも戸建てもすべてが選択肢としてあるのが望ましいとは思っているが、そんな社会はやってきそうもない。だから、間違ってもくだらない記事に飛びつかないことだ。

　ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントなども同様だ。分譲と賃貸を比べるのも結構だが、そもそも賃貸の基本性能・居住性能・設備仕様は、分譲と比べようもないほど低いのはご存知のはずだ。あたかも分譲と比較できる賃貸が存在するかのような主張はやめていただきたい。国の調査資料などからいくつか例示しよう。

　例えば住宅不満。住宅への不満は分譲でも40％近くあるのだが、賃貸は50％を超える。不満が多い騒音・遮音性、高齢者配慮、防犯性は60％を超える。もちろん広さ、収納、安全性、省エネなどに対する不満も分譲より賃貸のほうが圧倒的に多い。

　ファミリー向け賃貸が少ないのも深刻だ。賃貸居住者世帯で2名以上は602万世帯あるが、50平方メートル以上のストックは435万戸で、差し引き168万戸が不足している。民間借家の平均居住面積は44平方メートルだ。

　耐震性も極めて深刻だ。106万戸ある旧耐震マンションの対策に国を挙げて大騒ぎしているが、民営賃貸は299万戸のうち旧耐震は実に40％、120万戸に達する。住宅性能表示制度の利用率でも、全体で114万戸のうち賃貸は何と4.3％しかない。

　これが現状だ。机上の計算では可能かもしれないが、「分譲と同等の賃貸」など都心部の高級賃貸を除けばほとんど皆無だろう。現実にないものと比較することにどんな価値があるのか。年収が400万〜500万円台のサラリーマン世帯がどのような賃貸に住んでいるかは推して知るべきだろうし、耐震性や遮音・防犯性に優れたマンションを購入したくとも、年収の5倍マンションは都内では青梅線あたりまで行かないと取得は無理だろう。

＜編集部からのコメント＞

記者は、「分譲か賃貸か」というテーマが好きでして、これを論じる記事があれば条件反射的に飛びつきます。記者の結論としては、こちらの記事でも書かせていただいておりますが、「分譲（購入）も賃貸も経済メリットは変わらない」というものです。

なので、同じような結論を出している記事を探しているのですが、いまだかつて目にしたことはありません。どれもこれも持ち家の資産価値の目減り＝減価償却の観点がスッポリ抜け落ちています。何ででしょう？

コラムニストからライター、経済評論家、ファイナンシャルプランナーに至るまで、簿記や会計の知識とは無縁なのかもしれませんね。別に簿記や会計の知識がなくても、常識的に分かるような気もしますが・・・。

そんなわけで記者は、「分譲か賃貸か」という記事で、満足できるものは今のところ１つも出逢ったことがありませんが、上記コラムはタイトルが「分譲か賃貸かの記事は��読まない書かない売らない�＝vということでかなり刺激的であります。

記者と同様に、世の住宅評論家の知識不足に不満を抱いているのでしょうか？

ということで趣旨を要約するとこういうことになります。

・一般のサラリーマンに、「分譲か賃貸か」「新築か中古か」と言った選択肢はない。住宅を購入するのは、「賃貸家賃が高い」「設備が古い」「面積が狭い」「子供の通学に不便」「転勤・転職」などそれぞれ買わざるを得ない明確な理由があるからだ。

・賃貸の基本性能・居住性能・設備仕様は、分譲と比べようもないほど低い。あたかも分譲と比較できる賃貸が存在するかのような主張はやめるべき。ファミリー向け賃貸が少ない点や、賃貸の耐震性も極めて深刻。

・「分譲と同等の賃貸」はほとんど皆無。現実にないものと比較することにどんな価値があるのか。年収が400万〜500万円台のサラリーマン世帯がどのような賃貸に住んでいるかは推して知るべきだろうし、耐震性や遮音・防犯性に優れたマンションを購入したくとも、年収の5倍マンションは都内では青梅線あたりまで行かないと取得は無理。

長々と書かれている記事ですが（ちなみに本文はさらに長いです）、残念ながら筆者の方の主張は今ひとつつかめません。

ポイントの１つは「賃貸物件の質の低さや、ライフスタイルの変化から、一般のサラリーマンはやむにやまれず住宅購入に至るのであって、分譲（購入）と賃貸を比較する余裕はない」ということのように思います。

しかしそうだとすると、上記記事の最後のまとめがよく分かりません。まとめではむしろ「一般のサラリーマンは住宅購入する余裕などなく、質の低い賃貸物件に我慢して住んでいるので、分譲（購入）と賃貸を比較する余裕はない」と主張されているようです。

少なくとも「分譲と同等の賃貸はほとんど無い」という点はブレていないようですが・・・。

というわけで残念ながら、今回の記事も、記者が求めている内容ではなかったわけですが、一方で筆者の方が指摘する以下の点は確かに気になるところであります。

・一般のサラリーマンに、「分譲か賃貸か」「新築か中古か」と言った選択肢はない。
・賃貸の基本性能・居住性能・設備仕様は、分譲と比べようもないほど低い。

いかがでしょうか？

少なくとも、記者や記者の狭い交友関係からの経験で言えば、「分譲か賃貸か」「新築か中古か」というのは、しっかりした選択肢になっています。独立すればまずは賃貸からスタートするのが通例ですし、不動産情報サイトで検索すれば分かるとおり、新築物件も中古物件も豊富にラインナップされております。

あるとすれば、自身の信用力と、ほしい物件の価格にギャップがあり、住宅ローンの審査が下りない、という可能性ですが、これも「頭金」を用意すれば解決できます。そう考えると、一般のサラリーマンでも「分譲か賃貸か」「新築か中古か」という選択肢は十分あると思うのですがいかがでしょう？

また、賃貸の基本性能・居住性能・設備仕様は、分譲と比べようもないほど低い、という点も正直、記者にはピンと来ません。確かに「安かろう、悪かろう」という傾向は賃貸の方が強いのだとは思いますが、しかし相場並みの家賃を許容すれば、相応の物件が見つかるのではないでしょうか。

記者は賃貸専用物件にも分譲賃貸物件にも住んだことがありますが、賃貸専用物件が特に性能が低いと思ったことはありません。豪華さはありませんでしたが、実用的で快適でした。

どうしても分譲並みの豪華さが欲しいということであれば、上記の通り「分譲賃貸」の物件に住めばいいわけですしね。

と言うわけで、批判しっぱなしで申し訳ないですが今回の記事も・・・あまり参考にはなりませんでした。

繰り返しになりますが、記者の今のところの結論は、「分譲（購入）も賃貸も経済メリットは変わらないので、経済メリット以外の理由で選べばよい」というものです。参考になさってください。