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<編集部からのコメント>
先週もご案内しましたが、フラット35の金利が過去最低水準となっています。これは世の中の金利が低下していることを受けての動きですね。
曲りなりにも日本経済は東日本大震災から徐々に回復してきているわけですが、その中でのこの歴史的な低金利というのはやや違和感を感じなくもありません。
これはやはり、世界各国で「利下げ競争」が起きている影響なのでしょうね。ヨーロッパは債務危機に直面していますし、アメリカは雇用の回復が今ひとつ、頼みの新興国も高成長に陰りが見え始めてきました。そうした中、各国が、景気を少しでも下支えしようと金利を引き下げています。
そうなると世界的にお金が余り始めますから、日本国債にもお金が流入し、金利が下がるというのも当然なのかもしれませんね。
もちろんわが日本銀行自体も負けずに、金融緩和をがんばっていますから、その影響ももちろんあると思います。
そうした内外の金利引き下げ圧力を受けて、足元の長期金利はこのようになっています。
ついに0.8割れという水準ですね!2003年を除けばここまで金利が低下したことはありません。しかも上記グラフを見る限り金利の下落トレンドはかなり強いですから、まだまだ下がるのはほぼ間違いないように思います。
一体どこまで下がるのでしょうね!?全く予想がつきませんが、こうした金利の状況を勘案すれば少なくとも8月の住宅ローン金利はさらに下がるのでしょう。フラット35が過去最低水準を更新するのは確実ではないでしょうか。
住宅ローン利用者の方はこの金利低下メリットをしっかり活用いただければと思います。
もちろんそれはこれから住宅ローンを借りる人だけでなく、すでに住宅ローンを借りている方にも言えることでして、この金利の低下は借り換えのチャンスでもありますね。
では具体的にどういう場合に借り換えをすると得になるのでしょうか?
上記コラムでは住宅ローンの借り換えについて、「借り換え前後の実質金利の差が0.3%程度あれば効果があります」と指摘しております。昔は以下条件を全部満たした場合には借り換えメリットがあると言われたものです。
・金利差1%以上
・残存期間10年以上
・残高1,000万円以上
素人的に考えれば「0.01%でも金利が下がれば得じゃないか」と思ってしまいますが、実際には以下のような費用がかかってしまうため、ある程度、借り換えメリットがないと「費用倒れ」になってしまうということですね。
◆住宅ローン借り換えにかかる一般的な費用
・事務手数料
・繰り上げ返済手数料
・保証料
・登記関連費用
仮に残高が2,000万円だとすると、借り換え費用は概ね60万円くらいになりますかね?とすると借り換えメリットはそれ以上必要なわけで、仮に残存期間が20年だとすると、金利差はざっくり0.3%くらいは必要になります。
くしくも上記コラムと同じ結論になりましたね!本文中には明記されていませんが同じような前提条件で計算されたのかもしれません。
ただ、これだと借り換えメリットは借り換え費用で相殺されてしまうため、結局は苦労しただけ無駄になってしまいます。やはり、例えば住信SBIネット銀行のように圧倒的に金利が低い銀行を選ぶか、本文中でも指摘されておりますが、新生銀行のように保証料がかからない銀行を選ぶのが良さそうですね。
この2つの銀行では借り換えシミュレーションも提供していますので、実際に試算して本当にメリットがあるのかどうか調べてみてはいかがでしょうか。
>>>住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションはこちらから
>>>新生銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションはこちらから
仮に現時点で、それほど大きな借り換えメリットが出てこなかったとしても、上記の通り、金利の低下はまだまだ続きそうであり、それに伴い住宅ローン金利の低下が期待されます。となるとその分、借り換えメリットは増えていくことになりますね。
特にフラット35や長期固定金利、当初期間固定金利での借り換えを検討されている方は金利低下の影響が大きいです。
金利の動向に注意を払いながら、最善な借り換え先と借り換えタイミングを探ってみてはいかがでしょうか。
今まで借り換えを諦めていた方は特にこのチャンスを活かしていただければと思います。もちろんまだまだ金利が下がりそうな状況ですので焦ったりする必要はありませんが。
参考になさってください。