＜編集部からのコメント＞

前回のコラムでも触れましたが、２０１４年からの消費税増税がほぼ決まり消費全般への悪影響が懸念されていますが、特に影響が大きいのが住宅や自動車といった高額な商品の取引ですね。

特に住宅市場への影響は３０代を中心とする購入者層の年齢や収入を考えれば深刻ですし、間接的に少子化対策にも水を差すことになります。そんなわけで民主党のみならず自民党や公明党も何らかの激変緩和措置が必要という点では一致しており、近々起こると予想される政権交替後でもその方向性は変わらなそう、というのはちょっと心強い状況と言えるかもしれませんね。

で、現在議題に上がっているのは２０１３年入居分で終了する今の住宅ローン控除（住宅ローン減税）の延長ですね。住宅ローン控除は、住宅ローン残高のうち、あらかじめ定められている上限金額の１％分を払うべき所得税などの税金から１０年間、控除できる仕組みです。

控除できるということはその分税金を払わなくていいということですから経済的なメリットになるわけで、分かりやすく言えば「１０年間、住宅ローン金利が１％引きになる」仕組みと言ってもいいかもしれません。粗っぽく要約すれば、ということですが。

この制度があるのとないのとで比較すれば確かに住宅ローン利用者の負担は全く異なりますので、延長されるのであればありがたいことです。

ただ一方で、この制度はこれまでも延長されてきた経緯があり、延長することがある程度織り込まれていたとすると、「住宅ローン控除の延長が増税対策です」と言われてもちょっと納得できない気もします。

加えて、仮に住宅ローン控除が延長されたとしても多くの利用者のケースでは延長前と延長後とで住宅ローン控除によるメリットが変わらず、一方で消費税増税によるデメリットは確実に起こるわけですから増税前に購入した方が得になるわけで、増税前に駆け込み需要が発生し、増税後に反動減が来るのは間違いないですね。

こうした無用な混乱を避けるためにも、住宅ローン控除の延長に加え、＋αの負担軽減策を期待してしまうわけですが、いろいろな案が報道される中で、今回出てきたのが、住宅ローン控除で控除しきれず余った使いのこしを給付金の形で支給してしまおう、という案です。

文字で書くとちょっとピンと来ないかもしれませんが、上記記事に付随していた図はこのようになっております。



年収５００万円、住宅ローン控除（減税）額３０万円、所得税＋住民税＝約２２万円とすると、現行制度では３０万円の控除枠を税金２２万円で相殺したらそこでオシマイで、残り８万円は使い残すだけだったところを、この余った分を現金で支給してくれる、ということですね。何とも親切なことです。

こうすれば確かに住宅ローン控除を使いきれていない人にとっては、＋αのメリットということになります。

しかし。実際に住宅ローン控除を使いきれずに残している人・余らせている人はどれくらいいるのでしょうか？

そんなわけで年収４００万円の方の実効税率をチェックすると５．５％だそうです。あれれ、そんなに低いのですね！ほう。ということで毎年の税金は２２万円ということになります。

単純計算すれば住宅ローン控除額が２２万円を上回れば使い残し・余りが出てくることになるわけで、これを住宅ローンの元本で計算すると１％ですから、「２，２００万円以上の住宅ローンを借りている場合」、ということになります。実際には住民税からの控除額は上限はあるわけですが、それはややこしくなるのでちょっと割愛させていただきます。

では年収４００万円で２，２００万円の住宅ローンを借りている人はどれくらいいるのでしょうか？年収の５．５倍。もちろんいらっしゃるでしょうけれど、恐らく比率的にはそれほど多くはないのではないでしょうか。

次に年収６００万円の場合は実効税率は７．７１％。ということは税金は４６万円。この場合は単純計算で「４，６００万円以上の住宅ローンを借りている場合、住宅ローン控除の余りが出てくる」ということになります。年収の実に７．７倍です。ここまでくると完全に少数派ですね。

上記記事では国交省の試算として「借入額３０００万円で住宅ローン減税額が年３０万円（控除率１％）と仮定すると、年収４００万円の人は１５万円、年収５００万円の人も７万９５００円控除しきれなくなる」という数字が引用されておりますが、そもそも年収の６倍や７．５倍となる住宅ローンを借りる人はそれほど多くないでしょうし、銀行の審査も通りにくいと思います。ちょっと現実味の薄い試算ですね。

ということでこの優遇策で恩恵を受ける人が一体どれくらいいるのか？というのが１つ目の疑問ですね。

加えて増税インパクトは仮に建物価格が２，０００万円なら、３％上がれば６０万円、５％上がれば１００万円となるわけで、仮に２〜３万円使い残しを給付されても全くの力不足です。これが２つ目の疑問となります。

もちろんこうした激変緩和措置というのはないよりあった方がいいのは言うまでもありませんが、消費税増税のインパクトを本気で抑え、増税後の反動減をある程度回避しようと思うとすれば・・・小手先ではないしっかりとした対策が必要と言えるのでしょうね。期待したいと思います。

ただし。

こうした消費税関連の時には毎回書かせていただいておりますが、優遇制度の成り行きといった外部環境を無視することはできないと思いますが、それで住宅選びが左右されてしまうのは本末転倒ですね。

大切なのはあくまで一生住みたいと思える物件に出逢えるかどうかであり、税金が増えるか減るかというのは枝葉の話です。それこそいくら精緻に税金を試算したところで、住宅ローン金利が少し上昇すればそうしたメリットは軽く吹っ飛びますね。

あくまで物件選びに専念した上で、実際に住宅ローンを借りる際にタイミングよく優遇策が実施されていればラッキー、くらいのスタンスで臨む方が健全だと言えそうです。

これから住宅選びをされる方は参考になさってください。