＜編集部からのコメント＞

いつも書いていることですが、数ある住宅取得優遇策の中で、最もインパクトがあるのが住宅ローン減税・住宅ローン控除です。他の優遇策の経済的メリットが数万円から数十万円に留まるのに対して、住宅ローン減税は、制度設計上、徐々に優遇メリットが減ってきたとは言え、２０１２年に入居すれば１０年で最大３００万円のメリットを得られますし、２０１３年に入居した場合でも最大２００万円のメリットとなります。

文字通りケタが１桁違うわけですね。これを活用しない手はありません。

加えて２０１４年からの消費税増税に備え、本来２０１３年で終了する予定のこの住宅ローン減税を拡充した上で延長する案が議論されていますね。ありがたいことです。

＞＞＞住宅ローン減税、再拡充へ　最大５００万

さらに使い残しがあればそれも還付してしまおう、という案すら出ています。至れりつくせりですね。

＞＞＞住宅ローン控除の使い残しを給付へ　消費税増税対策案

衆議院も解散し、これから選挙を迎えようとするこのタイミングではなかなか本決まりにならないのかもしれませんが、選挙後の政治の枠組みが自民党を中心となる限り、上記方向性は変わらないと思いますので、うまく着地することを祈りたいと思います。

さてそんなマイホーム購入コストを大きく左右する住宅ローン減税ですが、当然その仕組みについては事前に十分理解しておく必要があります。気になる注意点についてはこちらのコラムでご紹介していますが、

＞＞＞住宅ローン減税の適用条件を再確認。注意点はここ！

再掲するとこういうことですね。

1. 償還期間10年以上の住宅ローンを組んで、自己が「所有」かつ「居住」するためのマイホームを取得すること
2. 取得した住宅の床面積は登記簿面積で50平方メートル以上あり、その2分の1以上がもっぱら自己の居住の用に供されること
3. 取得後6カ月以内に入居し、各年12月31日まで引き続き住んでいること
4. 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること（サラリーマンなどの年収に換算すると約3336万円）
5. 配偶者（婚約者を含む）や同居の親族から購入した住宅でないこと
6. 給与所得者が使用者（会社）から使用人である地位に基づいて時価の2分の1未満の価格で譲り受けた住宅でないこと
7. 認定長期優良住宅の新築などに係る住宅ローン減税の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること
8. 中古住宅の場合は、次の（A）または（B）または（C）のいずれかに当てはまること
　　（A）マンションなどの耐火建築物では、取得日時点で築25年以内であること
　　（B）木造住宅などの非耐火建築物では、取得日時点で築20年以内であること
　　（C）「耐震基準に適合していることが証明された住宅」であれば、築年数は一切問わない。ただし、2005年4月以降に取得した場合に限る。

かく言う記者もこの条件を見るのは久しぶりですが、結構忘れています・・・。

どれも比較的マイナーな制約だとは思いますが、その中でも注意しておきたいのは床面積ですかね？５０平方メートルということで小さめの２ＬＤＫだと引っかかるケースも出てくるでしょうか。

さらにマンションの場合、専有面積と登記簿面積は違いますよね。専有面積が５０平方メートル以上でも登記簿面積はそれ未満だった、というようなケースもないわけではなさそうです。もちろんさすがに契約前に説明してもらえるとは思いますが、無駄な労力・無駄な時間を費やさなくていいよう、こうした条件は事前に把握しておきたいものです。

加えて注意しておきたい落とし穴が転勤に関するルールかもしれません。まず知らないといけないのが「自分が居住するため」のマイホームが前提なので、転勤してしまうと住宅ローン減税を受けられないという大原則です。

転勤族にはドキっとするルールかもしれません。

しかしそこには２つの救済策があり、１つ目は転勤先から戻ってくるとまた住宅ローン減税を受けられるという点です。

２つ目は転勤しても単身赴任で、家族は引き続き購入した住宅に居住し続けている場合は住宅ローン減税を受けられるという点ですね。となると単身赴任が強要されているようなものかもしれませんが、とりあえず救済策があるという点ではありがたい抜け道と言えそうです。

とは言いながら。

この２つの救済策についても実は落とし穴があるのですね。

まず前者については上記記事の通りですが、住宅を購入した年に転勤となり、その年中に戻ってきて再居住した場合、住宅ローンが全期間に渡って使えなくなってしまうということですね。翌年以降に戻ってきた場合には再度住宅ローン減税を受けられるにも関わらずです。

こうしたルールがあるのは正直、筆者も知りませんでした・・・トリビアですね。

実際にはそれほど多くないのかもしれませんが、しかし転勤先でうまく行かないケースや、家族が引っ越し先に馴染めず戻ってくる場合などを考えると・・・意外に結構あるような気もします。

もちろん、こうした「差別」には合理的な必要性がありませんので不公平ですね。

後者については上記の過去コラムでも触れておりますが、いくら単身赴任でも、転勤先が海外の場合はこうしたメリットが受けられない、ということです。グローバル企業でなくても海外進出が珍しくない時代ですので、こちらも気になる落とし穴となります。

ただ海外居住となると税金もそもそも日本で払わなくなるので、減税・控除できる税金がそもそもないということかもしれませんが。

さてそんな落とし穴の中で先に挙げた、「住宅を購入した年に転勤となり、その年中に戻ってきて再居住した場合、住宅ローンが全期間に渡って使えなくなってしまう」という問題については上記記事にある通り、さすがによろしくないということで、２０１３年度税制改正で対応するようですね。

当然だと思います。

しかしながら、過去の住宅ローン減税でこのルールに抵触したため、対象外となった方々が救われないとするとそれはそれで不公平ですね。

今までこうした落とし穴の問題があまり表面化してこなかったのは、実際にはそれほど発生してこなかったということかもしれませんが、とは言えもちろんゼロではないと思います。

どんな優遇策にせよ、これからの制度設計では、そうした落とし穴はぜひ作らないように願いたいものです。

日本を代表する頭脳が集まってこうした制度が作られるわけですからね。利用者目線で、素人でも転ばないよう気をつけていただきたいものです。

これから住宅ローン減税・住宅ローン控除を利用しようという方は参考になさってください。