＜編集部からのコメント＞

先週も全く同じ事を書きましたが、１月に入り、住宅ローン市場が益々盛り上がってきたように感じます。

これはそもそも春先が住宅市場のピークであるだけでなく、消費税増税を意識した駆け込み需要に加え、都心を中心に不動産価格に上昇の兆しが出てきたことも背景にあるのではないかと考えています。

一方で足かせになっているものは、やはり現状の住宅ローン減税が終了する２０１４年以降の住宅ローン控除の枠組みが決まっていないことですね。

これについては政府および与党で検討が進められており、先週ご案内したのはこういう方向性でした。

１．住宅ローン減税額を年間２０万円→３０万円に拡充（対象住宅ローン残高の上限を２，０００万円→３，０００万円に引き上げ）
２．住民税の控除上限９万７，５００円を引き上げ
３．それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

これで決まりかと思いきや、今週初めには新しい報道がなされ、住宅ローン減税額は最大年間３０万円ではなく年間５０万円で調整中とのことでした。対象住宅ローン残高の上限を５，０００万円まで引き上げる、ということですね。

もともと当初に報道されていたのが「５０万円」でしたからね。元の案に戻ったということになりますが、そうしたリーク合戦になっていること自体、政府・与党内で議論が迷走していることが伺えます。

住宅ローン利用者の立場から言えば、一般論としては控除額が増える方がいいのは間違いありませんが、今年入居の控除額が年間最大２０万円だけに、あまり一気に拡充されれば、場合によっては消費税増税前より増税後に購入した方がよいことになり、ちょっと気持ちは複雑ですね。

そんなわけで、とにもかくにもまずは新しい住宅ローン減税の枠組みが正式決定されることが望まれるわけですが、今朝の朝日新聞の報道によれば、「５０万円」ではなく「４０万円」で調整中、とのことです。

はいはい、そうですか、今度はいくらになるのですかね？

政府・与党内に「３０万円派」と「５０万円派」がいて、間をとって「４０万円」ということで調整しているのかもしれませんが、こうも迷走するものなのですかね・・・政治というのはまわりくどいもおです。

そんなわけで１月１７日現在の新しい住宅ローン減税の方向性はこういうことになります。参考になさってください。

１．住宅ローン減税額を年間２０万円→４０万円に拡充（対象住宅ローン残高の上限を２，０００万円→４，０００万円に引き上げ）
２．住民税の控除上限９万７，５００円を最大１３万円超に引き上げ
３．それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

では先週と同様、具体的に増税後に住宅を購入した場合、どのようにトクになってくるのでしょうか？

◆ケース１：住宅ローンが２，０００万円で土地１，０００万円＋建物１，０００万円の物件を購入した場合

・増税額　：　１，０００万円　×　５％　＝　５０万円の増税
・減税額　：　年間の納税額が２０万円程度の場合、今年入居と変わらず。
　　　　　　　　年間の納税額が１５万円以下の場合、１０年間で２０１３年入居より５０万円以上の減税メリット

◆ケース２：住宅ローンが３，０００万円で土地１，５００万円＋建物１，５００万円の物件を購入した場合

・増税額　：　１，５００万円　×　５％　＝　７５万円の増税
・減税額　：　１０年間で今年入居より１００万円（１０万円×１０年）の減税メリット

◆ケース３：住宅ローンが４，０００万円で土地２，０００万円＋建物２，０００万円の物件を購入した場合

・増税額　：　２，０００万円　×　５％　＝　１００万円の増税
・減税額　：　１０年間で今年入居より２００万円（２０万円×１０年）の減税メリット

ということになります。

つまり新しい枠組みの方がトクになる人というのは以下２グループということになります。

・年間の減税可能額と比べて、支払っている納税額が少ない人（減税の使い残しが予想される人）
・住宅ローン残高が３，０００万円以上など高額な人

特に後者の住宅ローンが３，０００万円以上の人は、消費税増税を考慮しても減税メリットが１００万円などにまで増える可能性があるので、注意が必要ですね。

ただし、仮に住宅ローン減税額が最大年間４０万円で決定となるのであれば、追加的な減税メリットは１０年間で２００万円と頭打ちになる一方、物件が高額になればそれに比例して消費税は増えていくわけで・・・そう考えると大きくメリットが出てくるのは住宅ローン残高が３，０００万円から５，０００万円程度の人、というイメージでしょうか。

逆に言えば恐らく主流派である、年収４００万円〜６００万円で住宅ローン残高が１，５００万円〜２，５００万円程度の人は、仮に住宅ローン減税が拡充されても減税メリットは大きく変わらず、一方で消費税増税のデメリットは確実にあるわけですから、消費税増税前に購入した方がいいと言えそうです。

ただし新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みは本決まりになったわけではありませんし、上記試算もご自分の納税額と住宅ローン借入額、そして建物の値段（消費税は建物にしかかかりません）によって大きく変わります。

たとえば一戸建てではなくマンションの場合、購入価格に占める建物の割合は相対的に多いので（７割という説もあります）、消費税増税のインパクトがより大きくなりますね。

気になった方は電卓片手に計算してみてはいかがでしょうか。

というわけで今の段階ではあまり断定的なことはいえないものの、新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みの方が増税を考慮しても圧倒的にお得になる・・・とは必ずしも言えなさそうです。

だとすると、あまり気にせず住宅ローンの検討を進めた方が得策かもしれませんね。

加えて先週も書きましたが、住宅ローン減税にばかり気を取られている間に金利が上がってしまい、住宅ローンの返済額が減税メリット以上に大きく増えてしまう可能性もゼロではありません。足元では市場金利は急低下中ではありますが。

焦って住宅を購入する必要はありませんし、一生に一度の買い物ですから、じっくり・しっかり・冷静に検討いただければと思いますが、一方で来年以降の住宅ローン減税・住宅ローン控除の拡充に期待しすぎるのもよろしくない、ということですね。

参考になさってください。

いずれにしても繰り返しになって恐縮ですが、１日も早く本決まりとなることを期待したいと思います。