＜編集部からのコメント＞

いよいよ３月も終盤となり、１月から３月にかけての住宅市場や住宅ローンのハイシーズンもまた終盤ですね。住宅ローンを検討されていた方は納得のいく商品に出会えたでしょうか？

実際、当サイトにお越しになる方の数も３月に入り徐々に落ち着いてきているような気がします。

とは言いつつ、借り換え需要は通年でありますし、消費税増税前の駆け込み需要や、景気回復の兆し、地価上昇懸念、金利上昇懸念に加え、一方で足元の住宅ローン金利・市場金利ともに史上最低水準まで低下中、ということで今年は例年よりも住宅ローンに強い追い風が吹いています。

このまま行けば４月の住宅ローン金利もさらに低下しそうですし、ハイシーズンが終わっても、住宅ローン市場の盛り上がりはもうしばらく続きそうですね。

さてそのように熱を帯びている住宅ローン市場で「異変」が起きているようです。

ここ数年の空前の金利低下により、脚光を浴びているのが住宅ローンの「変動金利タイプ」で、低いものでは１％を切る水準まで低下しています。住宅ローン減税・控除を利用すれば１０年間は実質金利が０になるどころか、お釣りがくる場合すら想定される状況で、そうしたこともあって大人気ですね。

各種調査で住宅ローンの新規貸し出しに占める変動金利タイプのシェアは、５割から７割という人気っぷりで、とあるメガバンクでは９割以上が変動金利タイプ、というニュースを読んだことがあります。

その泣く子も黙る変動金利タイプのシェアが、上記の通り住宅金融支援機構が１月に実施したアンケート調査によれば４７．９％と前回調査から６．５％減少し、５ヶ月ぶりに５０％を割り込んだ、とのことですね。

５０％割れがニュースとなることが逆に、これまでの人気っぷりを浮き彫りにするわけですが、とは言え多少の違和感を感じなくもありません。そんなわけで住宅金融支援機構の調査結果をチェックしてみるとこうなります。



まず気付くのが、回答者数が２１７人と少ない点ですね。こうした調査に何人以上ならＯＫで、何人以下ならダメ、という線引きがあるわけではないものの、偏りをなくすためには大体「１，０００人以上」というのが一般的かと思います。

前回調査より変動金利のシェアが６．５％減少したとのことですが、この６．５％という割合は２１７人で換算すると約１４人相当です。決して少なくはないものの、大人数というわけではありません。もしこのうちの何人かが変動金利タイプを選べば結果はかなり変動することになります。

また、たった１ヶ月前の１２月時点では変動金利タイプのシェアは５４．４％と、このグラフの中では５番目の高水準でした。

そんなわけで、今回たまたま結果がぶれてしまったのか、それとも住宅ローン利用者の金利志向が徐々に変わりつつあるのかを計るには、もう少し様子を見る必要がありそうです。

ただし毎月同じ方法で定点調査を続けているこの調査結果が示唆に富むものであるのは間違いなく、過去１年間で同様に変動金利タイプのシェアが５０％を割り込んだ、２０１２年８月との共通項をあえて探してみると、黒い折れ線グラフで示された長期金利が前月比で多少上昇したことが分かります。

ということで「金利が上昇しそうになると変動金利タイプのシェアが減る＝固定金利タイプのシェアが増える」という解釈はシンプルで分かりやすいものの、２０１２年２月の実績を見てみると長期金利が前月比で上昇したにも関わらずむしろ変動金利タイプのシェアは拡大しています。一概には言えそうにないですね。

加えて、長期金利は足元では大きく低下していますからね。もしこのシェアが長期金利に連動しているのであれば、変動金利タイプの人気が再度過熱していることになります。果たして真実はどうでしょうか？次回以降の調査結果の発表を待ちたいと思います。

一方、この調査結果を別の見方で見てみると、「変動金利タイプのシェアが上がった・下がったとは言っても、引き続き圧倒的な強さにあるのは間違いない」と捉えることもできますね。

「多少の変動はあっても変動金利タイプの人気は磐石」くらいの解釈が、正しい現状認識に近いのかもしれませんね。

記者自身の個人的な見解をご案内すると、今ならやはり変動金利タイプが有利だと思います。全般的に最も金利が低い、ということもありますが、インフレ経済となるまではゼロ金利政策を解除できませんので、当面、低金利が維持される見通しであることに加え、新しい日銀総裁が２年以内に２％のインフレを目指す、と自らハードルを高めてしまったこともあり、ますます金融緩和を終了させることが難しくなった感があるからです。

だとすると金融緩和やゼロ金利政策が続く間は変動金利タイプで借りておいて、毎月の住宅ローン返済額に余裕がある間にどんどん繰上返済を進めるか、少なくとも預金を増やし、万が一金利が上昇傾向となっても困らないよう、実質的に元本を減らしておくことが有用ですね。

もちろん、永遠に低金利が続く可能性もあり、だとすれば結果的には変動金利タイプが有利だった、ということになります。少なくともここ２０年間はそうだったわけですが。

デフレ＝低金利の原因には諸説ありますが、有名な経済本が指摘するように（そして記者も同感なわけですが）、少子高齢化が原因なのであれば、構造的な問題なわけで、いくら金融政策をがんばっても金利は上がりません。移民を積極的に取り込んだり、出生率がいきなり２以上に跳ね上がる、なんてことがあれば別ですが、仮にそうなったとしてもその効果が出てくるのはまだまだ先です。

もっと現実的なシナリオは国債の信用力の低下にともなう金利上昇で、ギリシャやイタリア、スペインと同じ状況ですが、これはもう完全に「オオカミ少年」状態となっておりまして、目下のところ、日本の国債金利は世界最低水準と、金利の面だけでいえば「世界で最も安全な国債」ということになります。

住宅ローンを検討されている方の多くが記者と同じ様な金利観を持つのであれば、変動金利タイプが優位な状況はまだまだ続きそうですね。

参考になさってください。