＜編集部からのコメント＞

５月となりました。４月は住宅市場も住宅ローン市場もそれなりに駆け込み需要の「反動減」があるものと思いましたが、フタを開けてみれば、少なくとも当サイトのトラフィックは昨年の同じころと比べて１割減といった感じでしょうか。

思っていたより減らなかったな、というのが正直な感想です。

ただ住宅ローン需要のそれなりの割合は「借り換え需要」であって、もちろんこれは増税の影響を受けません。

また新規借り入れ需要についても、何度もご案内しているように、４月からの住宅ローン減税拡充や新規に導入された「すまい給付金」を加味すれば、むしろ増税後の方が減税メリットが大きいというウソみたいなホントの話もあります。

＞＞＞「住宅ローン減税＋すまい給付金」ｖｓ「消費税増税」 どっちが得？

そう考えてみれば、４月にトラフィックがあまり減らなかったのも当然かもしれませんね。

５月はゴールデンウィーク中でのスタートということもあってトラフィックはさらに落ち込んでいますが、これはまぁ例年通りの動きです。旅行先や帰省先で住宅ローンをチェックする人はいないでしょうし・・・。

ゴールデンウィークが終了する明日以降、住宅ローン市場や住宅市場がどう回復していくのか、あるいはしないのか、興味深いところですね。ここまで来れば、少なくとも大きく落ち込むことはなさそうですが。

前置きはそれくらいにして本題に入っていきますと、５月の住宅ローン金利動向ですが、上記記事の通り三菱ＵＦＪ銀行と三井住友銀行は、先月、３、４ヶ月ぶりに少し引き上げた１０年固定金利を今月は早速、引き下げるということですね。

先日のこちらのコラムでは「概ね据え置き」かと予想しましたが、思ったより各行、積極的なようです。

＞＞＞［5月の住宅ローン金利予想］ 市場金利は低位安定　住宅ローン金利も概ね金利維持

ただ残るメガバンクは金利を据え置いたこともあり、この金利引下げにより、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の４つのメガバンクの１０年固定金利については１．４％（実質金利１．６％）で揃うことになります。

つまりはメガバンクの今月の金利引き下げの動きは、金利を横並びにさせるための「調整」の域を出ない、ということですね。この横並び意識は第３者から見れば、あまりに露骨で少し滑稽な気もしなくはないですが、いずれにせよそうした意味では全体的には「概ね据え置き」ということでさほど間違ってはいなかったと思います。

数週間前の４月の中旬に書いたコラムですのでそもそもそんなに外すわけはないのですが・・・。

ここでいつものように住宅ローン金利と関係の深い、最近の長期金利＝１０年もの金利の推移をチェックするとこうなっています。

■長期金利グラフ（グラフ期間：１年）



０．６％にピッタリ張り付いている感じですね・・・実際、足元の長期金利は０．６０５％であり、先月のこの時期の０．６１５％からわずかに下落したものの「ほぼ同じ」と言って差し支えない差です。

このグラフの中では最低水準まで低下してきているわけですが、もちろん歴史的に見ても低水準にあります。これはやはりそもそもの異次元緩和による金利引き下げ圧力に加え、ウクライナ問題や、日銀の追加緩和期待が後退したことなどにより内外の株価が足踏み状態となっている影響が大きそうです。

後者については、金融緩和＝金利低下なわけですから、金融緩和後退＝金利上昇ではないのか？と疑問に持たれる方もおられるかもしれません。実は・・・それは理論的には全く正しいです。

ただすでに大規模な金融緩和が実施されており金利が十分低くなっていることから、金利ではなく株価の方が反応し、株価が大きく低下したことで金利はむしろ低下するという動きになったのではないかと思います。

株価の低迷はともかくとして、少なくとも金利の面では、引き続き住宅市場・住宅ローン市場に「超・低金利」という空前の追い風が吹いていることになります。


［２０１４年５月の住宅ローン金利］

すでにご案内しているように、５月の住宅ローン金利は４月の金利から「概ね据え置き、一部わずかに金利引き下げ」といった動きになっています。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

ここで具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンについては、主力のフラット３５の金利は４月と比較して−０．０２％、そしてそれより期間の短いフラット２０の金利も−０．０２％と、わずかに低下しています。

これでフラット３５は過去最低金利を更新したようですね。おめでとうございます。

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

つぎに民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、４月と５月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（Ｍｒ．住宅ローン）

　・変動金利　　：　０．６５０％　→　０．６５０％　（変わらず）
　・１０年固定　：　１．２５０％　→　１．２３０％　（−０．０２％）
　・２０年固定　：　１．９００％　→　１．８６０％　（−０．０４％）
　・３０年固定　：　２．０００％　→　１．９７０％　（−０．０３％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

　・変動金利　　：　１．２７５％　→　１．２７５％　（変わらず）
　・１０年固定　：　１．６５０％　→　１．６００％　（−０．０５％）
　・２０年固定　：　３．５５０％　→　３．５５０％　（変わらず）
　・３０年固定　：　２．４１０％　→　２．３９０％　（−０．０２％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

どちらも、０．０Ｘ％という非常に小さい金利幅ながら少しずつ金利を引き下げていますね！「超・低金利」の状態が強化されていることになります。

これらの中でも注目なのはもちろん住信ＳＢＩネット銀行です。３０年固定でも１．９７％とついに１％台に乗りましたね！驚異的な低水準です。

その住信ＳＢＩネット銀行ですが、新しい商品である「Ｍｒ．住宅ローン」の提供を昨年１１月から開始しました。住宅ローン金利が低いだけでなく、従来の全疾病保障無料にプラスして、傷害補償や地震補償も無料で付加されます。

そうした「大盤振る舞い」のサービス内容でありながら、固定金利だけでなく変動金利も０．６５０％と極めて低水準に設定しています。

こうした変動金利タイプのベースとなっているのは、「１日もの金利」などの超・短期の市場金利ですが、すでにゼロ金利となっている短期金利がさらに低下しているわけはありませんので、こうした住宅ローンを従来の金利から引き下げて新発売するというのは完全に「戦略的なもの」ではないかと思います。

つまり自社の利益を削って金利を引き下げた、ということですね。

そうした甲斐があってか先日のニュースでは住宅ローン取扱額が１兆８千億円を超えたとのことです。預金ですら１兆円を集めるのは大変なわけですが、審査などで手間隙かかる住宅ローンで取扱額が２兆円近いというのはネット銀行としては驚異的です。

引き続きがんばってほしいものです。

さて当サイトで一番人気の新生銀行の５月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

　・変動金利　　：　０．９８０％　→　０．９８０％
　・１０年固定　：　１．６５０％　→　１．６５０％
　・２０年固定　：　２．１００％　→　２．１００％
　・３０年固定　：　２．６００％　→　２．６００％

　＞＞＞最新の金利はこちら

こちらはいずれの金利も据え置きということですが、加えて、ほぼ恒例となりつつある、条件を満たせば金利が０．１％引きとなるキャンペーンを実施中です。それを加味すれば実質金利はこのようになります。

　・変動金利　　：　０．９８０％　→　０．８８０％　（−０．１０％）
　・１０年固定　：　１．６５０％　→　１．５５０％　（−０．１０％）

新生銀行の住宅ローンは、ただでさえ実質コストが低いわけですが、このキャンペーンによってさらに実質コストが低下する、ということですね。この機会にこちらも比較・検討されてはいかがでしょうか。

　＞＞＞新生銀行の金利優遇キャンペーン詳細はこちらから

なお、新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。


［２０１４年６月以降の住宅ローン金利の動向］

気になる今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り、長期金利は低位安定していることに加え、日本の株価も軟調に推移しており、当面は住宅ローン金利も超・低金利を維持するのは間違いなさそうです。

ただし。

中長期的に見れば、アメリカの金融緩和縮小に伴う円安による日本株上昇とアメリカ金利の上昇が起こる可能性が高いですね。つまり一定の金利上昇パワーが予想されている、ということです。

一方で。

足元では後退したとは言え、消費税増税後の景気低下を避けるため、日銀がさらなる追加金融緩和を実施する可能性は引き続きあり、金利低下パワーは現実的にも潜在的にもかなり強力です。

つまり、そうした金利上昇パワーと金利低下パワーが強力だった２０１３年と同様に、２０１４年もまた、一年を通せば金利が上がったり下がったりを繰り返す可能性がある、ということです。

では気になるその金利上限はどういったレベルか、ということですが、長期金利で言うと、１つの目安が昨年５月末の最高値である０．９０％前後という水準です。

今の長期金利の金利水準からすれば＋０．３％前後ということで、びっくりするほどの金利上昇かといわれればそうではありません。実際、長期金利がピークをつけた昨年の５月や６月の住宅ローン金利がとても高かったかと言われると決してそんなことはありませんでしたしね。

やはり、「異次元の金融緩和」が実施されている間は、多少、市場金利が上昇したとしても、絶対水準的には歴史的な低水準を維持し、住宅ローン金利も魅力的な金利水準を維持していくのは間違いないと思います。多少の金利変動に一喜一憂せず、冷静にご検討いただければと思います。

もちろん、足元では市場金利も住宅ローン金利も低位安定しているわけですから、なおさら慌てる必要がないわけですが。

ちなみに。

さらなる将来的な金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇圧力になってきます。

足元の物価は若干プラスになった程度ですので本格的な金利上昇にはまだまだ力不足ですし、このプラスも結局のところ円安に伴うもので、個人的には消費税増税に伴う一時的な物価上昇を除けば、少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか、疑問を感じなくもないですが、長期的なインフレ＝金利上昇の可能性については頭に入れておきたいところです。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ（グラフ期間：１０年）



前回の景気回復が始まった２００３年には、長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後に急速に上昇し、１．５％前後にまで、実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけですが、とは言いつつ、住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は繰り返しになりますが、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。

その点では全般的に引き続き魅力的な金利水準を維持した今月＝５月というのは、やはり住宅ローンを検討するのにベストなタイミングが続いていると言えそうですね。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１４年５月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．８５０％〜２．６７５％
　・１０年固定：１．４３％〜３．９５％
　・２０年固定：１．８９％〜３．５５％

　＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今までは考えられないような、極めて魅力的な金利水準ですね！

繰り返しになりますが、長期金利も住宅ローン金利も引き続き「史上最低水準」であるのは間違いありません。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。