＜編集部からのコメント＞

さて先日のコラムでは、住宅ローンの返済負担率についてとりあげました。返済負担率とは、年収に占める住宅ローン返済額の割合ですね。

＞＞＞住宅ローンはいくらまで借りてもＯＫ？返済負担率について

この値は当然、低ければ低いほど堅実で、高ければ高いほど危険、ということになります。 そして具体的な水準を２０１３年度の「フラット35利用者調査」から引用するとこうなっておりました。

・総返済負担率２０〜２５％　：　２６．１％
・総返済負担率２５〜３０％　：　２４．２％
・総返済負担率１５〜２０％　：　２３．８％
・総返済負担率１０〜１５％　：　１３．９％
・総返済負担率３０％以上　　：　　７．２％
・総返済負担率１０％未満　　：　　４．９％

適正水準と言えそうな「２０％以上２５％未満」のレンジが最も多いという結果となったわけですね。

今回は、この２０１３年度「フラット35利用者調査」をもう少し深堀して、住宅ローンを借りている人の平均像を調べていきたいと思います。

ちなみに・・・全データの平均値があれば話が早いのですが、データが概ね以下５つの世帯別に分かれています。

・注文住宅
・建売住宅
・マンション
・中古戸建
・中古マンション

したがってそれぞれこの５つの属性の平均値をご案内していきたいと思います。ただこうしたデータにご興味がある方は単純平均よりも、こうして属性別に分かれているほうがむしろ有用かもしれませんね。

では具体的な数値に進みますが、まず住宅ローンの平均借入額はこのようになっています。

・マンション　：　２，８１６万円
・建売住宅　：　２，５９９万円
・注文住宅　：　２，３２９万円
・中古マンション　：　１，９９６万円
・中古戸建　：　１，８２２万円

何と！ということはありませんが、実はマンションが一番、平均借入額が大きいのですね。中古戸建てと比較すれば１，０００万円近い差となっています。戸建てよりマンションの方が高級、ということはもちろんありませんが、戸建てについてはかなり価格がバラつきがあり（つまりお安い物件があるということです）、それが平均値を押し下げた面はあるのでしょうね。

いずれにせよ、借入額は概ね１，８００万円〜２，８００万円くらいが相場、ということになります。

次に自己資金ですがこうなっています。

・マンション　：　７４８万円
・中古マンション　：　５９９万円
・注文住宅　：　５８５万円
・建売住宅　：　５７７万円
・中古戸建　：　５２２万円

やはり借入額が多い分、（新築）マンションが段違いに自己資金が多いですね。自己資金は概ね５００万円〜７００万円が相場、ということになりますが、これはつまり「平均して２割程度の自己資金を用意している」ということになります。

自己資金が２割を超えるかどうかで金利が変わる場合も多いですし、それはつまり審査の通りやすさもこの「２割」というのが大きな節目となる、ということですね。ぜひ参考になさってください。

次に毎月の住宅ローン返済額ですが、このようになっています。

・マンション　：　１１万２千円
・建売住宅　：　９万８千円
・注文住宅　：　９万１千円
・中古マンション　：　８万円
・中古戸建　：　７万２千円

こちらもやはりマンションが段違いに多いわけですが、ただ金額感としては結構・・・どれも現実感のある水準となっていますね。賃貸の場合の賃料と毎月の住宅ローン返済額は平均的には大きく変わることはなさそうです。

ただもちろんこうした金額は年収によって負担感が大きく異なってきます。そこでそれぞれの平均年収をチェックするとこうなっています。

・マンション　：　８５０万円
・注文住宅　：　６５５万円
・建売住宅　：　５４３万円
・中古マンション　：　４５５万円
・中古戸建　：　３３７万円

こちらは「世帯年収」ですので、夫婦共働きの場合は大きく上昇するわけですが、しかしマンション世帯の８５０万円は段違いですね！中古戸建て世帯の２倍以上の年収となっています。これまでのマンション世帯のイメージと大きく異なるように感じているのは記者だけでしょうか？

それはともかくとしてより重要なのは、この年収から逆算される住宅ローンの総返済負担率＝年収に占める住宅ローン返済額の割合ですね。冒頭ご案内した通り全体的にはそのほとんどが１５％〜３０％に収まったわけですが、平均値はこのようになっています。

・建売住宅　：　２１．９％
・マンション　：　２０．４％
・注文住宅　：　２０．２％
・中古戸建　：　１８．０％
・中古マンション　：　１７．６％

概ね２０％という、堅実かつ現実的な水準となっていますね！またマンション世帯の場合、年収が相対的に高いこともあり２０．４％と、建売住宅世帯の２１．９％を下回っているのが印象的です。

ちなみにこの総返済負担率が今ひとつピンと来ない、という方も多いと思いますので、年収倍率＝住宅が年収の何倍か、住宅ローンが年収の何倍かをチェックするとこうなります。

まず住宅価格はこう。

・建売住宅　：　６．３倍
・マンション　：　６．２倍
・注文住宅　：　５．８倍
・中古マンション　：　４．９倍
・中古戸建　：　４．８倍

概ね住宅価格は年収の５倍〜６倍になっているということですね。

そして自己資金が概ね２割用意されていますので、住宅ローンの年収倍率はこう計算されます。

・中古戸建　：　５．４倍
・中古マンション　：　４．４倍
・建売住宅　：　４．０倍
・注文住宅　：　３．６倍
・マンション　：　３．３倍

こうしてみると・・・世帯年収の差が大きく影響して、住宅ローンの年収倍率は３．３倍〜５．４倍とかなり開きが出ましたね！

もちろん中古戸建ての５．４倍でもそれほど多すぎるわけではなく、常識的なレベルですが、それ以外が軒並み４倍以下である点を踏まえるとやはり相対的には「借りすぎ」の面があります。

特にマンション世帯に至っては３．３倍という低水準ですからね！ぜひ参考にしていただいて、一抹の不安を覚える方はしっかり自己資金＝頭金をご準備いただければと思います。

最後に平均年齢はと言うとこのようになっています。

・中古戸建　：　４１．６歳
・中古マンション　：　４１．６歳
・注文住宅　：　４１．５歳
・マンション　：　４１．１歳
・建売住宅　：　３８．７歳

他が見事に４１歳代に集中しているのに対して、建売住宅だけ唯一の３０代となっています。平均年齢のイメージから言うと・・・ちょっと高めですかね？新規利用者だけでなく、借り換え利用者もそれなりにいて、平均年齢を引き上げているのかもしれません。

さてここまでフラット３５利用者の平均値をまとめてきたわけですが、これらの中で特に重要なのはといえば・・・やはり５番目の「住宅ローンの総返済負担率」 と、６番目・７番目の「年収倍率」ですね。

みなさんのお考えになっている住宅ローンの資金計画がこれらの値を概ねクリアしていれば審査にも通りやすいと思われますが、大きく乖離している場合は黄色信号・赤信号ですね。

これから住宅ローンの借入・借り換えを検討されている方はぜひ事前にチェックしてみてください。