＜編集部からのコメント＞

最近、たまに耳にするフレーズとして「高齢者の住宅ローン破綻が増加している」という話があります。よくご案内しているようにこうした破綻率はあまり公表されておりませんので、それを実証する具体的なデータはないわけですが、一応、住宅金融支援機構の最近の状況をチェックしてみたいと思います。

数字としては

・破綻先債権
・延滞債権
・３ヶ月以上延滞債権

の合計が元金に対してどれくらいの割合になっているかということですが、直近５年ではこのような推移ですね。

・２０１０年３月期　：　３．８３％
・２０１１年３月期　：　３．６６％
・２０１２年３月期　：　３．０６％
・２０１３年３月期　：　２．９８％
・２０１４年３月期　：　２．５８％

つまり・・・順調に低下しているのですね！これに「貸し出し条件緩和債権」を追加した金額で見てもやはり順調に低下しています。この数字から見ると少なくとも「住宅ローン破綻が増加している」ようには見えません。

ただ１００歩譲って本当に「高齢者」の住宅ローン破綻が増加しているのだとすれば（それを示すデータはありませんが）、考えられる仮説はまさにこの数年で国内最大の人口を誇る「団塊の世代」が次々とリタイヤしていく中で、無理な住宅ローンの借り入れ条件のリスクが顕在化していっている、というのはあるのかもしれません。

４０歳で３５年ローンを組めば完済時期は７５歳になってしまうわけで、いくら退職金をあてにしていたのだとしても相当リスクのある借り方であるのは間違いありません。特に６０歳から６５歳までというのは給料も減るわ、年金はまだもらえないわで、キャッシュフロー的にはもっとも苦しい時期と言えます。

団塊の世代を終戦直後の１９４５年前後生まれとするならもう７０歳に差し掛かってくるわけで、概ねそうした苦しい時期は過ぎたかもしれませんが・・・。

また、銀行が積極的に返済を支援することを義務づけた金融モラトリアム法が２０１３年３月に終了したことから、それ以降はより住宅ローン破綻が顕在化しやすくなっているというのも考えられます。

いずれにせよもし本当に高齢者の住宅ローン破綻が増えているのだとすればこうした仮説が考えられるということですね。実際にはそうでない可能性も十分ありますが・・・。

ただ全体的に増加してようが、減少していようが、住宅ローン利用者からすればそうした「老後破綻」は何としてでも避けたいのが本音だと思います。人生設計がメチャクチャになってしまいますからね。

そうした住宅ローン破綻を避けるため、上記引用した記事では「住宅ローン破綻が増加、この対策が必要です！」と力強く宣言していますね。ヘッドラインを見かけた人の中には思わずクリックしてしまった方も少なくないのではないかと思いますが、結論はと言うとこういうことになります。

・住宅ローン破綻対策として、賃貸併用住宅を知り、活用することが有効なことなのです。

えっと・・・何で賃貸併用住宅が有効なのでしたっけ・・・。どこにもその合理的な根拠が書いてありませんね。

と言うわけで、これまで何度も試算したように賃貸部分の損益を考えてみたいと思います。まず一般的な賃貸の運用利回りは６％程度でしょうか？仮に賃貸部分に１，０００万円かけるとすれば年間６０万円＝月５万円の賃料収入が期待できるとします。

一方コストはと言うとこうしたものが挙げられます。

・住宅ローン金利　：　１．５％
・建物の劣化（資産価値の減少）　：　３．３％　※３０年で無価値になるとします。
・空室率　：　０．５％　※利回り６％の１２分の１＝１年に１ヶ月くらい空室が出るとします。
・税金、維持費　：　 ２．０％　※なんだかんだと年間２０万円くらいは必要なのではないでしょうか？

これらを足し上げると・・・合計７．３％となり（年間マイナス７３万円）、いくら収入が６０万円あっても思いっきり赤字ですね。

しかしそれでも賃貸投資に魅力を感じる人が後を絶ちません。その理由はコストの中の「建物の劣化（資産価値の減少）」が毎年キャッシュで出ていくものではなく、そのリスクが見落とされがちだからですね。これを考えないとコストは−４．０％（年間マイナス４０万円）となり差し引き年間＋２０万円の収入となります。

ただその間も確実に建物の価値は失われていくので、たとえば３０年×２０万円＝６００万円稼いだとしても、建物に投資した１，０００万円が無価値になり、投資金額は永遠に回収できないということですね。

このリスクは建て替え時や転売時に顕在化することになります。つまりいつかは明るみに出るわけで、その時に真っ青になる大家さんは少なくなさそうです。

さらに忘れてはいけないのは建物の劣化が進めば当然、賃料も下げざるを得ない、ということです。つまり資産価値の減少と収入の減少がＷパンチで来るわけで、相当リスクのある投資であることを理解しておく必要があります。

どうしても賃貸で成功したければ

・手持ち資金で投資を行う（住宅ローン金利をゼロにする）
・賃貸需要が高い立地を選ぶ（空室率を下げる）
・賃料を高く設定してもＯＫな付加価値をつける（ただし投資金額を増やすと意味がなくなるので別の方法で）

といった工夫が必要になってくるわけですが、いずれにしても「住宅ローン破綻対策として、賃貸併用住宅を知り、活用することが有効なことなのです」 とはとても言えません。執筆者の方には申し訳ないですが。

ちなみにイチャモン続きでもう１点指摘すると、本文中の「銀行の審査が甘すぎるのです」というコメントも根拠がないと思います。むしろこれだけ金利が低下してくると銀行の利益や余裕が減り、1人の顧客の破綻が命取りになるわけで、おそらく金利が低い銀行であればあるほど、相対的には審査は厳しくなっているのではないかと思います。

ただ批判ばかりしても仕方ないので、住宅ローン破綻を防ぐために本当に大切なことは何かと言えば、記者が思うに以下のような点が挙げられるのではないでしょうか。

・住宅ローンの借入額を１円でも減らす（この点では上記コラムの主張と真逆です）。
・何が何でも退職金に頼らずに６０歳までに返済できる計画を立てる。逆に言うと６０歳までに返済できる金額しか借りない。
・もしもの時に配偶者がいつでも働きに出るよう準備しておく。逆に共働きの場合は配偶者が退職しても大丈夫な金額しか借りない。

こうすれば住宅ローン破綻はかなり減らせるのではないかと思いますがいかがでしょうか？言うは易く、行うは難しと怒られるかもしれませんが・・・。

参考になさってください。