＜編集部からの異論・反論・意見＞

「マイナス金利」に伴う住宅ローン金利の低下や、来年に迫りつつある消費税増税など、これから住宅を購入しようとされている方を後押しする材料は事欠きません。

ちなみに消費税増税自体は２０１７年４月の予定ですが、通例に当てはめれば、新築マンションや注文住宅など、引き渡しが２０１７年４月以降になる住宅購入の「消費税８％の特例措置」は２０１６年９月末が締切になるのではないかと思います。

昨今のマンション人気を考えれば実際の「駆け込み需要」はもっと前倒しされる可能性が高いということですね。と言うよりすでに始まっていたとしても驚きません。

しかしながらすでに金利低下余地がかなり限られてきた住宅ローン金利や、土地にはかからない消費税の増税に比べて、今後変更があるとインパクトが大きいのが住宅ローン減税であり住宅ローン控除ですね（どちらも同じ意味です）。

ここで住宅ローン減税の最新条件をおさらいするとこうなります。

１．対象となる住宅ローン

　期間１０年以上で以下目的の住宅ローンの年末残高

　・住宅の新築、取得
　・住宅の取得とともにする敷地の取得
　・一定の増改築等

２．対象となる住宅

　居住目的で以下条件を満たす住宅

　・床面積５０平方メートル以上
　・中古住宅の場合は、築後２０年以内（耐火建築物は２５年以内）、または耐震基準適合住宅

３．対象となる年収

　・３，０００万円以下

４．減税メリット

　・２０１４年４月〜２０１９年６月居住分まで　：　年末残高の１％（上限４０万円）×１０年＝最大４００万円

この中でも気になるのが減税メリットというわけですが、上記の通り残高の１％が支払うべき税金から控除され、最大で４０万円×１０年＝４００万円もトクする可能性があるというわけですから、なかなか強力ですね！

もちろん住宅ローン残高が４，０００万円以上ないとこの４０万円になりませんし、さらに３００万円〜６００万円といった典型的な家計では、実はそれほど税金を払っていないため、「減税枠を余らせてしまう」という話も聞きます。

それでもやはり１００万円単位となる「プレゼント」の大切さが損なわれてしまうわけではありません。これからマイホームを購入される方は条件をよくご確認の上、くれぐれも取りこぼしのないようお気を付けください。

なお記者の記憶が正しければその後いくつかの拡充がなされ、

・住宅ローンを借り換えても、一定の条件を満たせば新規借入時から１０年間は住宅ローン減税を引き継げる

・住宅ローン減税は本人の居住が条件であるが、一定の条件を満たせば単身赴任をしても住宅ローン減税を継続できる

といった形で利便性が確保されています。なかなかのグッドジョブ！です。

さらに上記報道によれば今度は、

・海外に住んでいる方が帰国用に先に住宅を購入したとしても、６ヶ月以内に本人かその家族が入居すれば住宅ローン減税を受けれる

という改訂がなされるようです。対象者が一体何人なのか、少なくとも極めてレアケースであるのは間違いないとは思いますが、もちろん拡充されるのは良いことですね！

さてこの幅広く浸透した住宅ローン減税・控除と比較して影が薄いのが「すまい給付金」です。 調べてみると結構、複雑な条件もあるようですがシンプルに言えば所定の条件を満たす住宅を購入した場合、年収に応じて「現金がプレゼントされる」という仕組みですね。

その気になる年収とすまい給付金額の関係はこうなっています。

・消費税８％時

　収入４２５万円以下　：　３０万円
　収入４７５万円以下　：　２０万円
　収入５１０万円以下　：　１０万円

・消費税１０％時

　収入４５０万円以下　：　５０万円
　収入５２５万円以下　：　４０万円
　収入６００万円以下　：　３０万円
　収入６７５万円以下　：　２０万円
　収入７７５万円以下　：　１０万円

これまたなかなか複雑なマトリックスですが、要するに高所得者層には住宅ローン減税拡充の恩恵があるけれど、中低所得者層やキャッシュで住宅を購入される方にはその恩恵がなかったので、一定の収入以下の方に給付金をプレゼントすることで恩恵を確保し、消費税５％→８％、そして消費税８％→１０％増税時のネガティブインパクトを緩和させようとする趣旨ですね。

頭のいい方が考えた、目的にかなった方策だったとは思いますが、内容が複雑すぎる上に決まったのも駆け込み需要が始まった後だったためにほとんど浸透せずに今に至っている気がします。

本来の目的の１つである「駆け込み需要の防止」にもほとんど役立ちませんでしたしね。知名度はおそらく１０％以下、いや１％以下なのではないでしょうか？権利がある人も使わずにいるケースが結構ありそうです。

こちらも取りこぼしがないよう、しっかり条件を確認の上、ご活用ください。

さて。

気になるのがこの「住宅ローン減税・控除＋すまい給付金の仕組み」が今度どうなるのか、ということですね。

個人的には軽減税率も導入されるわけですし、経済に対する波及効果が大きい住宅に関する税金に関してもさらなる配慮がなされるものと思います。つまり、

・２０１７年４月以降の「住宅ローン減税・控除＋すまい給付金の仕組み」はさらに強化され、消費税８％時で購入しても、消費税１０％時で購入しても税負担はまり変わらないよう配慮される

と予想する、ということですね。

・・・しかし。

夏場に参院選が実施され、さらに年内に衆院選が実施される可能性があることも踏まえれば、恐らく今回もギリギリまで決まらないのではないか、という気がします。上記の通り実質的な締切は今年の９月の可能性が高いですからすぐそこです。

とすると住宅購入予定者の方々からすれば、さらなる拡充を予想しつつも、それに賭けるわけにはいきませんので、「拡充されない前提」で検討を進めるしかなさそうです。

であれば少なくとも年収７７５万円超の方は、増税によって税金負担が確実に増加するわけですから「駆け込む」しかなくなってきます。困ったことですね。

そうしたわけで今後のこうした「増税後の住宅ローン減税の扱い」については十分ご注意いただければと思います。

なお、税負担の観点からすれば確かに高所得者の方は消費税８％時に購入した方がよさそうですが、ただ住宅価格は上昇もすれば下落もします。「駆け込み需要」の後に住宅価格が下落すると読むのであれば、下落するまで待つというのも手ですね。

増税後に住宅価格が下がるかどうか全くわかりませんが、ただ今後の景気後退のタイミングで最も下落する可能性が高いのが、現在バブル化しつつある新築マンション価格です。

今後、新築マンションの購入を検討されている方は、焦らず慌てず、適正価格かどうか、落ち着いてじっくり検討いただければと思います。

参考になさってください。