先週の日銀の新しい金融緩和の枠組み変更を受けて、長期金利は「０％」に向けて操作されていくことになりました。

とするとこれまでの長期金利のマイナス水準は修正されて当然という気がするのですが、今日も長期金利は「−０．０６０％」とどっこいマイナス水準に沈んでいます。

確かに金融機関からすれば日銀の当座預金に預けても−０．１％のペナルティがかかるのであれば、−０．０６％であっても国債を購入した方がいいと考えても不思議ではありませんが、しかし日銀が「０％」と言っているわけですから、それより低い金利で購入するのは「割高」だと言えます。

市場では「多少のマイナスなら日銀は気にしない」という読みもあるようですが、日銀が新たな「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」で目指すイールドカーブコントロールとは要するに金利のカーブを「右肩上がりにする」ということです。



そのためにはやはり長期金利＝１０年金利はそれなりに上昇しないと「右肩上がり」になってこないと思うのですが、ただ先日の日銀黒田総裁の講演を聞くと、この枠組みは「長期金利のキャップになる」ということのようです。

キャップというのは「上限」ということですから、言い換えれば「長期金利は０％以上にはならない」ということであり、「どれだけマイナスであっても構わない」という風に聞こえます。

だとすると・・・新たな枠組みにおいても長期金利はずっとマイナスを維持するのかもしれませんね・・・。いやはや金融政策の「真意」を読み解くのは難しいものです。

いずれにしても市場が今後、この新たな金融緩和をどう解釈し、素直に日銀に管理されていくのか、あるいはそうならないのか注目ですね。

さてそのようにこれまでのマイナス金利に伴う市場金利の低下はターニングポイントを迎えつつあるわけですが、それでも少なくともこれまでの金利低下で住宅ローンが借り換えを中心に大きく盛り上がってきたのは間違いありません。住宅金融支援機構が発表した、２０１６年４−６月期の業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移を見ても、それははっきりとわかります。



昨年の同じ時期が約４兆４千億円で、今年は５兆９千億円ということですから一気に３２％も増えているのですね！これぞマイナス金利効果と言えそうです。

ただし。

ちょっと思い出していただきたいのが、この前の２０１６年１−３月期の新規貸出額は５兆８千億円で、前年である２０１５年１−３月期は５兆９千億円ですからむしろ減少していたのですね！



そんなわけで本当に増えたのかどうか、もう少し長期的にチェックする必要があるわけですが、過去３年の新規貸出額の推移をチェックするとこうなります。



こう並べてみると・・・確かにこの４−６月期の住宅ローンの新規貸出額は明らかに伸びていますね。マイナス金利政策が住宅ローンの貸出・借入動向に大きな影響を与えたのは間違いなさそうです。

ちなみにこうやって見ると年間約２０兆円くらいの新規貸出があるわけで、住宅ローン残高もそれくらい伸びているのではないかと想像されるわけですが、実際の「残高」の推移はこのようになっています。



「４−６月期」で比較すれば過去３年でこのように増加していることになります。

・２０１４年　：　１７８兆円
・２０１５年　：　１８０兆円（＋２兆円）
・２０１６年　：　１８３兆円（＋３兆円）

つまり、残高としては２〜３兆円しか増えていないのですね！

約２０兆円も新規貸出があるのに、残高が２〜３兆円しか増えていないとすれば、これはつまり「新規貸出のほとんどが借り換えか・・・」と早合点してしまうかもしれませんが、そうではありません。

と言うのも住宅ローン残高は約定弁済があるために放っておいてもどんどん残高が減っていくのですね。

仮に平均的な借り入れ年限を２５年くらいとすれば、単純計算で毎年４％ずつ残高が減少することになります。とすると２０１５年４−６月期→２０１６年４−６月期では、このような入れ替えが起こったということですね。

・新規貸出　：　　２１兆４千億円
・約定弁済　：　−７兆２千億円

しかしこれなら残高が１４兆２千億円増えるはずですが、実際には２兆８千億円しか増えていません。この差額＝１１兆４千億円が「借り換え」ということでしょうね。整理するとこうなります。

・新規住宅ローン　：　１０兆０千億円　
・借換住宅ローン　：　１１兆４千億円
・約定弁済　　　　：　−７兆２千億円
・住宅ローン残高　：　＋２兆８千億円

確かにこれなら数字がピッタリ合います。

つまり過去１年で住宅ローン残高１８０兆１千億円のうち、１１兆４千億円が借り替えられたということになります。残高比では約６％ということですね。

結構な割合のような気もしますが、実際には恐らくこの残高の半分以上は「借り換えた方が得」なのでしょうから、まだ大多数の方が「割高な金利を払っている」のだと思うと・・・複雑な気持ちもします。

まだ借り換えをされていない方はとりあえず各銀行が提供している「借り換えシミュレーション」で借り替えメリットを試算してみてはいかがでしょうか。

ちなみに今回、借換をした人は「約６％」という数字が出ましたが、先日のこちらのコラムでは全く異なる元データから奇しくも「約５％」という数字が出ました。

＞＞＞マイナス金利後も借り換えた人は５％　残り９５％は割高な住宅ローン金利を払っている！？

どちらも当たらずとも遠からずと言ったところかもしれませんが、いずれにしても９割以上の人は「割高な金利を払っている可能性がある」ということですね。　

心当たりがある方は繰り返しになりますが、まずは借り換えメリットを試算されることをオススメいたします。

参考になさってください。