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住宅ローン関連ニュース:
フラット35リノベ登場!
しかし自宅のリノベーションには使えず・・・

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2016年12月8日

ここ10年くらいの住宅需要を引っ張ってきたのは、日本の人口構成の中で2大勢力の1つである「団塊ジュニア」世代ですね。ちょうど35歳〜45歳と言った「マイホーム取得ステージ」に入ったことから、実需を下支えしてきたものと思います。

ただその「団塊ジュニア」も45歳を超え始め、徐々に住宅購入熱も落ち着いてくるのではないでしょうか?もしそうなれば住宅市場にとっては試練ですね。まぁ、それは住宅市場に限らず日本のすべての国内市場において言えることではありますが。

いつかその内、移民促進へと大きな一歩を踏み出すのですかね?欧米の現状を見てみるとそう簡単ではありませんが・・・。

それはともかくとして、そのように住宅の「新規購入」のピークが過ぎていくとすれば、次に需要が高まってくるのが「リフォーム・リノベーション需要」であり、「住み替え需要」です。ここ最近のマンション人気ももしかしたら後者の「住み替え需要」が後押ししているのかもしれませんね。

何といっても人口構成のもう1つの勢力である「団塊」世代が70前後となっていますからね。階段の上り下りもきついし、郊外の戸建てから都心のマンションへと移る動きが本格化しているとしても驚きません。実際の統計データを見たわけではありませんが。

と、話があっちに行ったりこっちに行ったりしておりますが、前者の「リフォーム・リノベーション需要」の方もこれから有望なのは自明と思われます。そうしたニーズに対応「できそう」な住宅ローンが、住宅金融支援機構が販売を開始した「フラット35リノベ」です。

「フラット35リノベ」は「性能向上リフォーム推進モデル事業」の一環として提供されているようですが、その中身はこういうことになります。

・性能向上リフォームにより住宅性能を向上させた中古住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度

あらら、あくまで「リフォームをした中古住宅を購入する」時に利用できる住宅ローンなのであって、「今住んでいる家をリフォームする」時に使えるものではないのですね・・・誤解しておりました。大変失礼しました。

その点では前者の「リフォーム・リノベーション需要」ではなく、むしろ後者の「住み替え需要」の方に関連がある住宅ローンと言えるのかもしれませんが、気を取り直して、そのメリットをチェックするこうなっております。

・フラット35リノベ/Aプラン : 当初10年間、−0.6%金利引き下げ
・フラット35リノベ/Bプラン : 当初5年間、−0.6%金利引き下げ

期間限定とは言え、金利が0.6%も低くなるわけですから、なかなか魅力的ですね。実際の試算例についても住宅金融支援機構のサイトで公開されています。

<フラット35:3,000万円×35年×0.93%利用の場合>

・通常総返済額 : 3,516万円
・フラット35リノベ/Aプラン : 3,349万円 ※メリット=166万円
・フラット35リノベ/Bプラン : 3,426万円 ※メリット=90万円

「−0.6%引き下げ」という響きほどメリットが大きくないのは優遇期間が限られているからでしょうね・・・。

いずれにしても両者を比較すれば当然、Aプランの方がいいわけですが、その条件はこうなっています。

1.認定炭素住宅
2.一次エネルギー消費量等級5
3.性能向上計画認定住宅
4.耐震等級3
5.高齢者等配慮対策等級4以上
6.長期優良住宅

どれか1つを満たせばいいわけですが、素人の記者にはその難易度はさっぱりわかりません。

次にBプランの条件はこうですね。

1.断熱等性能等級4
2.一次エネルギー消費量等級5
3.耐震等級2以上
4.免振建築物
5.高齢者等配慮対策等級3以上
6.劣化対策等級3の住宅で、かつ維持管理対策等級2以上

これまたさっぱりわかりませんが、Bプランの方が難易度が低いのはなんとなくわかります。

後はこれを利用するかどうかですが、単純に経済合理性だけを考えると、

・166万円−Aプラン対策工事費
・90万円−Bプラン対策工事費

を計算してより金額大きい方を選び、さらにどちらもマイナスであればAプランもBプランも諦め、対策工事は行わずに通常金利のフラット35を借りた方が良い、ということですね。

住宅の安全性は経済合理性では測れないし測ってはいけないのでしょうけれど・・・。

なお注意点としては、すでにこうした条件を満たす中古住宅を購入しても利用できず、あくまで「基準を満たさない物件に対策を施して基準を満たすようにすること」が条件となってくるわけですね。ご確認ください。

そうなってくるとどんどん客層が減ってくるわけで、どういう人がこうした住宅ローンを利用するのかということですが、上記のように「住み替え」の場合は、どちらも「高齢者等配慮対策」が条件に入っていますので都合が良さそうです。

また、都心などの人気のエリアに住みたいという場合、「そもそも新築物件は販売されない」という状況であったり、「新築だと手が届かない」という場合には、中古マンションを買ってリノベして住む、というケースはありそうです。

ただ「手が届かない」ケースだと、こうした「性能向上リフォーム」をする余裕があるかどうかは分かりませんが・・・。

そうしたわけで利用する人は多くはなさそうですが、ご興味がある人は検討してみてはいかがでしょうか。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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