２月となりました。暖かい日がありつつも、全体的にはまだまだ寒い日が続くわけですが、一方、住宅市場や住宅ローン市場は年度末の引っ越しシーズンに向けて盛り上がってくる時期です。

業界関係者の方も、そしてもちろん住宅ローン利用者の方も寒さとの戦いかもしれませんが、体調を崩さず、実り多い結果となることを祈っております。

ただ残念ながら住宅ローン金利についてはここまでやや「向かい風」が吹いていました。昨年は１月末にマイナス金利政策が発表され、長期金利もマイナス水準に低下するなど空前の低金利となったわけですが、２０１６年の後半は市場金利も住宅ローン金利も徐々に上昇してきたわけですね。

そのキッカケは２０１６年７月末に発表された「追加金融緩和」が期待外れに終わったことですが、さらに２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことでもう一段金利が上昇することになりました。アメリカの長期金利をチェックしてみるとこうなっています。



確かに「１．７％前後」の水準から「２．５％前後」の水準まで急上昇していることが分かります。これにはトランプ政権に対する期待＆懸念だけでなく、２０１６年１２月に米ＦＲＢが１年ぶりの利上げを決定したことも大きいのでしょうね。

そのように世界的な金利上昇圧力がある一方で、日本国内の金利上昇を抑える働きが期待されるのが、日銀の新たな金融緩和の枠組みである「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」です。

要するに日銀が直接的に市場金利をコントロールしていくということですが、この枠組みの中で現状の長期金利の操作目標は「０％」に設定されています。これまでの黒田総裁や日銀幹部の話を総合すると今のところその「０％」の意味は「−０．１％〜０．１％の間」と考えられています。

実際、足元の長期金利の動向を見てみると、９月の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」発表以降、その「−０．１％〜０．１％の間」に収まっていることが分かります。



本日の長期金利も「０．０９０％」ということで比較的高めながら、やはり「−０．１％〜０．１％」の範囲内です。もしこの日銀の「金利コントロール力」を信じるのであれば、アメリカの長期金利が今後どれくらい上昇しても、あるいは他の金利上昇要因が現れたとしても、日本の長期金利は＋０．１％を超えることはなく、住宅ローン金利も大きく上昇しない、ということになります。

先月もご案内したように、個人的には中長期的に見れば日銀は長期金利を一定の範囲内に抑え込むことはできると思いますが、短期的には日銀の思惑を超えて金利が上昇したり、金利が下落することを許してしまう場面があるのではないかと思っています。

その点では仮に一時的に金利が大きく上昇したとしても慌てないことが大切だと言えそうです。

さて上記の通り今のところレンジ内ながら金利上昇圧力を受けてきた市場金利ですが、ただ１ヶ月前と比較すれば上昇が一服しており、気になる２月の住宅ローン金利は「概ね据え置き」が予想されたわけですが、三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手銀行＝メガバンクはこのような結果となっています。

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定金利　：　−０．１５％引き下げ〜据え置き
・２０年固定金利　：　−０．５０％引き下げ〜−０．０５％引き下げ
・３０年固定金利　：　−０．０３％引き下げ〜−０．０１％引き下げ

変動金利は「据え置き」である一方、人気の１０年固定金利については「−０．１５％引き下げ」、２０年については「−０．５０％引き下げ」と大幅な金利引き下げが目立ちます。

これは市場金利の動向からは説明がつかず、要するに年度末の住宅ローン需要の盛り上がりを前に積極的に金利を引き下げ、顧客を取り込みたいということですね。

つまり今月は住宅ローンに対するこれまでの向かい風がやみ、追い風が吹き始めたわけで、住宅ローン利用者としては素直に喜びたいと思います。

ちなみに先日の当サイトのコラムでは「２月の住宅ローン金利は基本的には据え置きだが、２０年・３０年固定金利については＋０．０５％程度上昇する可能性あり」と予想しました。

一方で「住宅ローンのハイシーズンに入っていることから、戦略的に金利を引き下げてくる銀行もありそう」とご案内しました。

結果的には「据え置きもしくは金利引き下げ」ということで・・・今月もやはり「当たらずとも遠からず」といった感じでしょうか。精進したいと思います。

＞＞＞［２月の住宅ローン金利予想］　メインは据え置きもしくは＋０．０５％　ただし金利引き下げの可能性も


［２０１７年２月の住宅ローン金利］

上記ご案内したように、２月の住宅ローン金利は概ね

・変動金利　：　据え置き
・１０年固定　：　据え置きｏｒ引き下げ
・２０年年固定　：　引き下げ
・３０年年固定　：　引き下げ

と言った動きになりました。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

具体的な金利をチェックしていくと、フラット住宅ローンのメイン商品であるフラット３５の金利は１月と比較して−０．０２％の引き下げとなっています。より期間の短いフラット２０の金利も−０．０３％の引き下げですね。

＞＞＞最新のフラット３５の金利はこちら（楽天銀行）

先日のフラット３５の金利予測では

・フラット２０金利　：　−０．０２％の引き下げ
・フラット３５金利　：　−０．０２％の引き下げ

と予想しました。フラット３５はピタリでしたが、フラット２０はわずかに外しました。しかし毎度のことながらフラット２０の金利予想は鬼門ですね・・・いつか予想の精度を上げたいものです。

＞＞＞［２月のフラット３５金利予想］　前月比−０．０２％　フラット３５表面金利１．１０％？

次に民間の住宅ローンをチェックすると、いつものように当サイトで人気の住信ＳＢＩネット銀行と、日本最大のメガバンクである三菱ＵＦＪ銀行の、１月と２月の住宅ローン金利の推移はこのようになっています。

◆住信ＳＢＩネット銀行（住宅ローンWEB申込コース）

　・変動金利　　：　０．４４７％　→　０．４４７％　（据え置き）
　・１０年固定　：　０．５４０％　→　０．５４０％　（据え置き）
　・２０年固定　：　０．９８０％　→　１．０２０％　（＋０．０４％）
　・３０年固定　：　１．２８０％　→　１．２８０％　（据え置き）

　＞＞＞最新の金利はこちら

◆三菱ＵＦＪ銀行（保証料を加えた実質金利）

　・変動金利　　：　１．０７５％　→　１．０７５％　（据え置き）
　・１０年固定　：　０．８５０％　→　０．７００％　（−０．１５％）
　・２０年固定　：　２．９５０％　→　２．９００％　（−０．０５％）
　・３０年固定　：　１．４６０％　→　１．４３０％　（−０．０３％）

　＞＞＞最新の金利はこちら

全く対照的ですね！住信ＳＢＩネット銀行の金利は当サイトの予想通りの動きと言えますが、その点からも三菱ＵＦＪ銀行の積極姿勢が際立ちます。２月・３月の住宅ローン需要を何としてでも刈り取りたい、ということなのでしょうね。

ただ言い換えれば三菱ＵＦＪ銀行の４月以降の金利は再上昇するものと思いますのでご注意ください。

さて住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンに話を戻すと、同行は「ネット専用住宅ローン」の販売に注力しています。これは契約相手が住信ＳＢＩネット銀行ではなく、親会社である三井住友信託銀行となるもので、より安心感を感じる方は少なくなさそうです。

引き続きこうした「低金利＋安心安全」な住宅ローンを積極的に提供していってほしいものです。

さて当サイトで人気の新生銀行の１月の住宅ローン金利はと言うと以下の通りです。

◆新生銀行

　・変動金利　　：　０．６００％　→　０．５５０％　（−０．０５％）
　・１０年固定　：　１．１００％　→　１．１００％　（据え置き）
　・２０年固定　：　１．２５０％　→　１．２５０％　（据え置き）
　・３０年固定　：　１．９００％　→　１．９００％　（据え置き）

こちらも変動金利を引き下げており、なかなか積極的ですね！

　＞＞＞最新の金利はこちら

なお新生銀行は、万が一の時の保障や返済停止機能を組み合わせた「安心パック」を付加するなど、金利競争以外のサービス拡充にも注力しています。住宅ローンの金利や手数料だけでなく、そうした付加価値についても目を向けてみると、また違った住宅ローン選びができるかもしれませんね。ちなみにこのサービスは日経新聞が選定した新商品・新サービスの中で、最優秀賞を受賞したようです。


［２０１７年３月以降の住宅ローン金利の動向］

今後の住宅ローン金利の動向ですが、上記の通り当面はアメリカ発の金利上昇圧力が継続する可能性があります。

ただ一方、日銀の「金利操作」がうまく機能するとすれば長期金利はこれまでのように概ね「−０．１％〜０．１％」の範囲内で推移するものと思われ、今後の住宅ローン金利は大きく上昇することも大きく低下することもなく、「細かな金利変動にとどまる」と考えられます。

今の住宅ローンの低金利が１日でも長く継続することを期待したいと思います。

ちなみに。

今後の「本格的な」金利上昇の可能性を考えると、カギとなるのは物価です。政府や日銀は、物価上昇＝インフレの状態にするためにあらゆる金融政策を取っているわけですが、景気回復と相まっていよいよ本当にインフレになってくれば、頼みの綱である「異次元の金融緩和」も縮小に向かいますので、実需と金融政策の両面から金利上昇の機運が高まることになります。

では足元の物価動向はと言うと、これまでの原油安・資源安・円高の影響もあって上昇の勢いが弱まっており、金融緩和を縮小・終了させるにはまだまだ力不足です。

そうでなくても少子化が続く日本で本当にインフレとなるのか疑問を感じなくもありません。最近の物価動向は以下の通りです。



政府や日銀が目指すように日本経済が本格的なインフレ経済に変貌するとしても、時期としてはかなり先のことであるのは間違いなさそうですね。

実際、新たな金融緩和が次々と出てくるのもインフレ誘導政策がうまくいっていない何よりの証拠です。

ここでいつものように長期金利の２０００年からの推移を振り返ってみたいと思います。

■長期金利グラフ



このグラフから「金利上昇の教訓」を探ろうとすれば、前回の景気回復が始まった２００３年に長期金利は０．４３５％の最低金利をつけた後、急速に上昇し、１．５％前後にまで実に１％近く上がったことが分かります。

仮に今後、景気回復が順調に進むのであれば、金利についても同じ様に＋１．０％程度上昇する可能性がある、ということを示唆しております。

今のところ、慌てたり、焦ったりする必要は全くありませんし、逆に低金利が常態化した日本では「金利が上昇したとしてもその程度」とも言えるわけでむしろ安心しても良いという気すらしますが、とは言いつつ住宅ローン金利が低いのに越したことはありません。

住宅ローンをご検討の方は、そうした将来的な金利上昇リスクを頭の「片隅の片隅」に入れて、相対的に金利が低い間に着実にご検討を進めていただければと思います。今月＝２月も住宅ローン金利が空前の低金利であるのは間違いありませんからね。


［今月の住宅ローン金利レンジ］

最後に、今月の具体的な住宅ローン金利のレンジをチェックするとこのようになっています。

■２０１７年２月の住宅ローン金利状況（実質金利）

　・変動金利　：０．４４７％〜２．６７５％
　・１０年固定：０．５００％〜３．８００％
　・２０年固定：１．０２０％〜２．９００％

　＞＞＞今月の住宅ローン金利比較はこちら

やはりこうして見ると、今まで考えられなかったような、極めて魅力的な金利水準ですね！

繰り返しになりますが、長期金利も住宅ローン金利も「史上最低水準」です。多少の金利変動に一喜一憂せず、着実に超低金利のメリットを享受いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞