全期間固定金利型住宅ローンの代表的な商品と言えばフラット３５住宅ローンですね。

異次元の水準まで金利が低下している今、金利を固定しようと思われる方も少なくないと思います。そうした方々に一定の支持を受けているのがフラット３５ですが、この住宅ローンは住宅金融公庫改め住宅金融支援機構が、全国の銀行に卸しておりますので、多くの銀行経由で申し込み・契約することができます。

「なぜ、あの銀行でもこの銀行でもフラット３５という名前で住宅ローンを販売しているのだろう？」と疑問に思われた方もおられるかもしれませんが、その理由はそういうことなのですね。

ではそのフラット３５の市場シェアはどれくらいかと言うと、ちょうど前回ご案内した住宅金融支援機構の２０１６年１０月〜１２月期の「業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移」データから把握することができます。こういうことでしたね。



直近の２０１６年１０月〜１２月の住宅金融支援機構の買い取り債権（＝フラット３５）の新規貸出額は７，４９９億円。住宅ローン市場全体で５兆６，９２６億円ということですから、シェアは１３％ということになります。多いような少ないような割合ですが、ただ前身の住宅金融公庫の時代の市場シェアは過半を占めていたと思いますので、金利環境もありますが、ジリジリ低下していることになります。

銀行としても「預金余り」の中、フラット３５を販売するよりは自行の住宅ローンを販売したいでしょうから尚更でしょうね。

さてそのフラット３５ですが、政府機関である住宅金融支援機構の商品であるためか毎４月にマイナーチェンジが公表されるようで、２０１７年度の主な変更点として以下発表されています。

１．フラット３５Ｓの金利優遇幅の縮小

フラット３５Ｓは、省エネルギー性や耐震性など質の高い住宅を購入する際に金利が一定期間引き下げられる制度ですが、１０月１日以降金利引き下げ幅が「−０．３％」から「−０．２５％」に縮小されるようですね。



なぜ、わざわざ「０．０５％」というわずかな変更を加えないといけないのか疑問を感じないでもないですが、こうした金利優遇には「税金」が投下されますので、予算獲得に困難があったのか、はたまた他の優遇策創設のためにこちらの予算を削らないといけなくなったのか、あるいは締め切りの９月３０日に向けて「駆け込み効果」を狙いたかったのか・・・真相はどうなのでしょうね？

いずれにしても「たかが０．０５％の差、されど０．０５％の差」ですので、今年フラット３５Ｓの利用を検討されている方はご注意ください。

２．「子育て支援型」「Ｕターン支援型」のフラット３５を創設

以前から子育て世帯を支援するためのフラット３５金利優遇策が検討されているという報道がありましたが、ついに正式決定に至ったようです。

加えて、「Ｕターン」「Ｉターン」「Ｊターン」を支援する「ＵＩＪターン」支援型も創設されるようですね。

さらには過疎化が進む地域の行政などの効率化を推進するための「コンパクトシティ形成」支援型も加わり、全体像としてはこのようになります。



そして気になるこれら施策のフラット３５金利優遇内容ですが

・当初５年間　：　−０．２５％金利引き下げ

と発表されております。つまり、フラット３５Ｓの「金利Ｂプラン」と同じ優遇内容ということですね。対象になる方にとっては気になる金利優遇かもしれませんが、大きな問題点が１つ残っています。

それは何かというとこの金利優遇の仕組みは以下のように説明されています。

・「子育て支援」、「ＵＩＪターン」及び「コンパクトシティ形成」に係る施策を実施している地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、フラット３５の借入金利を当初５年間年０．２５％引き下げる。

つまり、地方公共団体の補助金を当てにしているわけですが、３月３０日現在、具体的にどの地方公共団体が対象になるのかは未定なのですね！

フラット３５の公式ホームページでは「本制度の借入申込みが可能な地域や地域ごとの利用条件、受付開始時期等については、決まり次第、このサイトでお知らせします。」と案内されておりますが、普通はそれが決まってから発表するのではないのですかねぇ。

さもないとせっかくのＰＲ効果もまったく意味のないものになってしまいます。

そうしたわけで、この「子育て支援型」「Ｕターン支援型」のフラット３５に興味がある方は３ヶ月後や半年後などのタイミングでチェックしていただければと思います。

なおもう１点懸念を付け加えるとすれば、税金が投下されることも気にならなくはないですが、「５年だけ金利引き下げ」というのもあまり健全ではありません。

と言うのも住宅ローンだけでなく、教育費などで最も資金繰りが厳しいのが４０代ということになっておりまして、「５年後の金利引き上げ」がそうした家計を直撃する可能性が高いからですね。

もちろん、「たかが０．２５％」ではあるのですが、しかし「されど０．２５％」と言えます。こうした問題ある金利優遇を行政法人である住宅金融支援機構が積極的に進めるというのはどうなのでしょうねぇ・・・。

もしこうした優遇を利用される方は、そのようなネガティブインパクトも考慮した資金計画を立て、経済的に余裕がある間にしっかり繰り上げ返済を進め、金利上昇リスクを軽減していただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞