経済誌「ＺＡｉ」のＷＥＢサイトで「毎年、２％強が住宅ローンで破綻！」という記事を見かけました。その根拠はフラット３５の「破綻先＋延滞債権」の合計が２０１４年度で２．３５％だから、ということです。つまり住宅ローン利用者の５０人に１人が破綻しているという計算ですね。

では最新のフラット３５の破綻率（？）をチェックしてみると、２０１５年度はこうなっています。

・破綻先　：　０．３％
・延滞債権　：　１．８％
・合計　：　２．１％

２０１４年度からはその比率は減少しているものの、やはり「約２％」という水準に変わりはありません。

ちなみにこの住宅金融支援機構の「破綻先＋延滞債権」の比率を時系列でチェックしてみるとこのように推移しています。

２０１１年度　：　３．１％
２０１２年度　：　３．０％
２０１３年度　：　２．６％
２０１４年度　：　２．４％
２０１５年度　：　２．１％

つまり着実に減少しているのですね！その要因として考えられるのは

１． アベノミクス開始以降の景気回復局面で利用者の返済能力が向上している。

２． バブル崩壊以降、９０年代から２０００年代にかけての「失われた１０年」時代の住宅ローン破綻者が確実に減少している。

３．旧「住宅金融公庫」の審査に問題があったが、住宅金融支援機構に移行してからは改善されている。

と言ったところでしょうか？全くの仮説ではありますが、１が循環的な事象であるのに対して、２・３は構造的な問題、ということになります。

それを検証する上で好都合なのは、住宅金融支援機構では上記「破綻先＋延滞債権」の割合について、「公庫時代のもの」と「支援機構になってからのもの＝フラット３５」とで分けて開示しているのですね。というわけで、早速その数値をチェックしてみるとこうなります。

・旧公庫住宅ローンの「破綻先＋延滞債権」の割合

２０１１年度　：　４．０％
２０１２年度　：　４．３％
２０１３年度　：　４．０％
２０１４年度　：　４．０％
２０１５年度　：　３．９％

・フラット３５の「破綻先＋延滞債権」の割合

２０１１年度　：　０．７％
２０１２年度　：　０．６％
２０１３年度　：　０．６％
２０１４年度　：　０．５％
２０１５年度　：　０．５％

つまり・・・全体の「破綻率」を押し上げているのは「旧公庫住宅ローン」なのであって、厳密にはフラット３５の破綻率は０．５％にとどまるということですね！「５０人に１人」と「２００人に１人」では規模感が全く異なりますね・・・。

もちろんフラット３５の実質的なスタートは２００３年ですのでまだ１４年しか経過しておらず、「ここから破綻が増えていく」という指摘はあるのかもしれません。ただ上記過去５年の推移を見る限り増えるどころかむしろ着実に減少しており、今のところそれは杞憂と言えそうです。

そもそも住宅ローンの平均完済期間は約１４年前後かと思いますのでその点では多くの利用者が完済し始めているタイミングであり、このまま０．５％程度の破綻率で推移していく可能性も高そうです。

そうなってくるとなぜ旧公庫時代の破綻率がそんなに高いのかという話になってきますが、新規での募集はありませんので分母が減ってきているということもあるのでしょうし、上記の通り審査に問題があったのかもしれませんが、それに加えてやはり８０年代のバブル崩壊は企業のみならず個人にも重くのしかかってきたということなのでしょうね。

ちなみに日本不動産研究所が発表している「不動産住宅価格指数」の推移は１９９４年以降このようになっています。



９４年から比べても不動産価格は概ね２分の１になっているということですね！バブル崩壊は９０年前後ですからピーク時と比較すれば「３分の１」や「４分の１」になっていたとしても驚きません。

加えてバブル期にサラリーマンが都内でマイホームを購入するのは至難の業だったかと思います。恐らくそうしたマイホーム需要の受け皿になってきたのは千葉や埼玉などの近隣地域ですが、ではそれぞれどのような価格推移になっているかと言えば、千葉は２００→７０、埼玉は１９０→７０ということでやっぱり「３分の１」ですね・・・。

さらに過酷だったのはこの時期に年功序列が崩れ、中高年者ほど給料が上がりにくくなったり、場合によっては会社が倒産したり、リストラされてしまうことも珍しくなかった点です。もちろん、住宅ローン返済が苦しくなって住宅を手放しても不動産価格の下落の結果、住宅ローンを返しきれなかったでしょうから、要するにバブル期の住宅ローン利用者は収入と資産の両面でＷパンチを食らってしまったことになります。まさに「失われた１０年」です・・・。

ただ一方で再度上記指数を見てみるとそうした下落もおよそ２００３年ごろには止まり、１０％や２０％程度の変動はあるものの、その後は概ね安定して推移していることが分かります。

つまりは不動産価格の面からも今は「住宅ローン破綻しにくくなっている」と言えるわけで、奇しくも２００３年からスタートしたフラット３５の破綻率が低位安定しているのも実は「当然」と言えるのかもしれません。

そうしたわけでフラット３５の破綻率＝約０．５％というのは、より現実的な住宅ローン破綻率として頭の片隅に入れておいてよさそうです。

そもそも。

仮に住宅ローン破綻率が２％強あり、毎年２％強の人々が破綻していっているのであれば、住宅ローン金利は２％以上ないと金融機関は絶対損してしまいます。ところが今やフラット３５も１％程度の金利ですし、民間住宅ローンの場合は０．５％を切る水準も珍しくありません。

と言うことは実際の破綻率はやはり０．５％未満であり、「２％強などあり得ない」ということです。

またそのフラット３５の「破綻率」＝０．５％もさらに深堀するとこのように分解されます。

・破綻先債権　：　０．０８％　
・３ヶ月以上延滞債権　：　０．１２％
・延滞債権　：　０．２９％

「破綻」のステップとしては、延滞→３ヶ月以上延滞→破綻と進んでいくわけですが、もちろん延滞した人全員が破綻するわけではありません。もしそうなら概ね同じ割合となるのでしょうけれど、そうなっていないところを見ると、延滞したけれども正常に戻る人や３ヶ月以上延滞したけれど正常に戻る人がそれなりにいるということなのでしょうね。

というわけで破綻率＝破綻先債権と考えるなら「０．０８％」まで低下することになります。

さらに、本当に破綻と判断されればいよいよ担保物件の処分＝マイホームの売却に進むことになりますが、上記の通り不動産価格はこの１５年間概ね安定しているわけで、それなりの価格で売却できる可能性があり、場合によっては住宅ローンがチャラになる価格で売れる可能性もあります。最近では不動産価格は上昇傾向にありますので尚更ですね。

とすると本当の「破綻率」はもっと低い可能性があるということです。

だからこそ超・低金利の住宅ローンが続々と提供されているのでしょうね。

なお２００２年から住宅ローンを始めたソニー銀行の貸し出し状況はこのようになっています。

・破綻先債権　：　０．０４％
・危険債権　：　 ０．０７％
・要管理債権　：　０．０８％

区分は多少異なっていそうですが、それでも「破綻先」は０．０４％ということでフラット３５の破綻先の割合と近しい数値になっています。そう考えると住宅ローンの本当の破綻率は「０．０４％〜０．０８％」程度、つまり「１，２５０人に１人」〜「２，５００人に１人」程度ということですね。

さすがにちょっと低すぎる気もしないではないですが・・・。

とは言いつつ割合はどうあれ、毎年誰かが確実に住宅ローン破綻しているわけですから、住宅ローンの借り入れに慎重な検討が必要なのは言うまでもありません。

くれぐれもご自分がその「２，５００人の中の１人」ということにならないよう、ご注意ください・・・参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞