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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローンで持ち家と、ずっと賃貸。マンションならどっちがお得?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2017年9月18日

以前は当サイトの「好物」だった「持ち家と賃貸、どっちが得か?」という命題ですが、最近はどちらか片方に偏った記事も見かけなくなり、ちょっとご無沙汰しております。

そうした中、久しぶりに「都心の1LDK、賃貸と購入 どちらがお得か比べてみた」というコラムを見かけましたので、記者も久しぶりに試算してみたいと思います。まず諸条件を上記コラムにそろえるとこういうことになります。

<マンション>

・価格:4,000万円
・想定家賃:15万円
・住宅ローン:1%×35年
・年間管理費:87,000円
・年間修繕積立金:120,000円
・年間固定資産税:140,000円

次に居住期間を定めます。マンションの平均建て替え期間は40年程度のようですので、期間40年のトータルコストを比較することにします。

まず賃貸ですが、普通に考えるとこうなります。

<賃貸>

・15万円×12ヶ月×40年=7,200万円
・更新料:15万円×20回=300万円
・合計:7,500万円

ただ賃料は1年あたり1%程度下がるようですのでそれを加味するとこうなります。

<賃貸>

・賃料(40年):5,796万円
・更新料(40年):228万円
・合計:6,024万円

40年で約6,000万円のコストがかかるということですね・・・なかなか壮大です。

次に住宅ローンを利用して持ち家とする場合のコストを考えてみます。

<持ち家>

・支払い利息(35年):742万円 ※元本返済はコストではありません。
・管理費(40年):348万円
・修繕積立金(40年):480万円
・固定資産税(40年):560万円
・合計:2,130万円

ここまでを見れば持ち家の方が圧倒的に有利となるわけですが、ただすっぽり抜けているのが40年後のマンションの価値です。

住宅ローンの元本返済=4,000万円でマンションが完全に自分のものになったわけですが、上記の通り40年後に建て替えないといけないとすれば40年後の建物の価値は0円と見ていいでしょう。

ただマンション価格=「土地代+建物価格」です。つまり建物の価値がいくらゼロになっても土地の価値が残るわけですが、この「マンション価格に含まれる土地価格の割合」は概ね3割程度のようです。

つまり、4,000万円払って40年後の価値は土地代だけの1,200万円ですから、差し引き 2,800万円が経年劣化で失われたことになります。これを加味すると最終的な「持ち家のコスト」はこのようになります。

<持ち家>

・支払い利息(35年):742万円 ※元本返済はコストではありません。
・管理費(40年):348万円
・修繕積立金(40年):480万円
・固定資産税(40年):560万円
・建物の経年劣化:2,800万円
・合計:4,930万円

「6,024万円」と「4,930万円」ですから、この前提条件でも持ち家の方が有利ということですね。

たださすがに住宅ローンの試算で「1%×35年」というのはちょっと見通しが甘すぎる気もします。フラット35の実質的な金利も勘案し金利を「1.5%」とすると支払い利息は「1,144万円」に増加します。

また、共用部分は修繕積立金でカバーされるとしても、マンションの専有部分は自分で修繕していく必要があります。賃貸だったら大家もちのエアコンだって自分で修理しないといけません。ざっくりですが不動産業者のサイトも参考に以下のようなメンテナンスコストを加味することにします。

・10年後:50万円
・20年後:100万円
・30年後:200万円

リノベーションも視野に入れるとこの倍くらいになりそうですが、それはともかくこれらを考慮すると、持ち家の40年のコストはこのようになります。

<持ち家>

・支払い利息(35年):1,144万円 ※元本返済はコストではありません。
・管理費(40年):348万円
・修繕積立金(40年):480万円
・固定資産税(40年):560万円
・建物の経年劣化:2,800万円
・専有部メンテナンスコスト:350万円
・合計:5,682万円

賃貸が「6,024万円」で持ち家が「5,682万円」ということですから、その差は「誤差の範囲」と言えるかもしれませんし、実際、足りないと言われている修繕積立金の値上げも考慮するとむしろ持ち家の方がコストが高くなる可能性もありそうですが、この数字が正しいとすると、この約350万円の差は賃貸の

・より良い物件に引っ越せる権利

と言えそうです。賃貸の場合言わずもがなですが、収入が増えればより高い物件へ、収入が減ればより安い物件へ、家族が増えればより広い物件へ、家族が減ればより狭い物件へ、機動的に住宅を住み替えることができます。

もちろん持ち家でも住み替えることができますが、賃貸に比べればはるかにコストがかかることに加えて、収入が下がっていたり、担保価値が下がっていたりするとローンを組み替えられず、結果的に住み替えもできないということが起こりえます。

これらをまとめると「40年間、マンションに住むコスト」は以下の通りですね。

・住宅ローンで持ち家 : 5,682万円
・賃貸 : 6,024万円+「より良い物件に引っ越せる権利」

結局のところいつもと同じ結論になりますが、「住宅ローンで持ち家」も「賃貸」もトータルコストに大きな差はなく、経済合理性ではなく、感情や気持ち、あるいは価値観で選べばいいということになります。

なお今回はマンションを例に考えましたが、戸建てであっても似たような結論になると思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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