なぜ住宅ローン金利はこんなに低いのでしょうか？

その直接的な答えは、日銀が積極的な「金融緩和」を進めてきたからです。

金融緩和とは、中央銀行が政策金利を直接的に引き下げることに加え、国債や株式の購入などを通じて金融市場に大量のマネーを投下して、世の中の金利を引き下げていく政策です。

景気が悪くなれば日銀に限らず世界の中央銀行もこうした金融緩和を行うわけですが、それは金利が下がれば企業の経営がラクになり、儲けが増え、従業員の給料も増え、さらに借り入れをして投資を増やすという好循環が生まれることを期待しているわけですね。

で、翻って見れば日本経済は８０年代のバブル崩壊以降、失われた１０年、もとい失われた２０年と言われるほどの景気低迷となりました。そうした中で日銀は断続的にずっと金融緩和を続けざるを得ませんでした。

とするとそれに連動して金利が低下するのも当然ですね。超長期で長期金利の動向を振り返るとこうなります。



局所局所では金利が上昇する局面があったものの、全体を通してみれば２０年どころか３０年近く金利が低下してきていることが分かります。２０１６年はついにマイナス水準に到達しましたからね！

こうした金利低下の背景には上記の通り日銀の金融緩和があり、それが結果として住宅ローン金利の低下につながっているわけですが、逆に言えば、今後住宅ローン金利が上昇する時というのは簡単で、「金融緩和が終了する時」ということになります。

その「金融緩和が終了する時」というのも簡単で、「景気が十分に回復した時」ということになります。

そして幸いなことに、今ではその「景気が十分に回復した時」 という判断材料もまた、日銀から明確に示されましたので迷うことがなくなりました。では具体的にどういう基準が示されたかと言うとこうなります。

・インフレ率＝消費者物価指数の上昇率が安定的に＋２％を達成できるようになった時

要するにインフレ率が２％を安定的に超えてくれば、いよいよ金融緩和は終了し、金利は上昇に向かうことになります。

逆にインフレ率が２％を下回ればまだまだ金融緩和は継続・強化され、金利は低いまま、そして住宅ローン金利も低いまま、ということですね。

とても分かりやすいです。

では気になる最新のインフレ率はと言うと、本日３月２３日に２０１８年２月分の消費者物価指数が発表となっていますが、その「前年同月比」は前月と比較してこう変化しています。

・総合　：　＋１．４％　→　＋１．５％

・生鮮食品を除く総合　：　＋０．９％　→　＋１．０％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．４％　→　＋０．５％

どれも２％に及びませんが、ただ総合指数は３ヶ月連続で上昇し、ついに１．５％となっていますね！このペースでいけば５ヶ月後には２％を超えてきそうです。住宅ローン利用者としてはドキリとする状況ですね・・・再び日銀の金利引き上げ観測が勢いづきそうです。

ではその要因を探ってみると、まず上記指数から「生鮮食品」と「エネルギー」の影響を逆算するとこう変化していることが分かります。

・生鮮食品　：　＋０．５％　→　＋０．５％　

・エネルギー　：　＋０．６％　→　＋０．５％

・食料及びエネルギーを除く総合　：　＋０．４％　→　＋０．５％

つまり今月は、「食料及びエネルギーを除くコア指数」が前年同月比＋０．４％から前年同月比＋０．５％に上昇したことから全体の物価が上昇したということですね。

生鮮食品やエネルギーの価格は皆さんのご実感の通り、上がったり下がったりを繰り返していますので、これらが上昇すること自体はあまり心配しなくていいのですが、それらを除いたコア指数がジワジワ上昇している点は気になりますね・・・。

ただそうは言いつつそのコア指数も絶対水準としては＋０．５％と低く、目標である２％に遠く及びません。この指数が０％近辺に留まる限り、「デフレ脱却はまだまだ先」ということになります。

ちなみに１０大費目の前年同月比をチェックしてみるとこうなります。



生鮮食品の「＋１２．４％」や光熱・水道の「＋４．３％」が目を惹きますが、コア指数関連で言うと（　）内の前月から伸びているのは以下の通りです。

・交通通信　：　＋０．７％　→　＋１．５％

・教養娯楽　：　＋０．５％　→　＋１．３％

全くピンときませんが・・・こんなものなのですかね？いずれにしてもこのような費用が前月比で上昇を続ける限り、全体的なインフレ率も上昇していくことになります。ご注意ください。

一方で。

足元では円高傾向が続いています。円高となれば輸入物価が下がりますのでインフレ率の低下圧力となります。グラフをチェックしてみるとこういう感じですね。


結構、円高が進んでいますね！円高の影響がこれからジワジワ広がってくるようであれば、インフレ率もエネルギー価格を筆頭に低下していくことになりそうです。住宅ローン利用者としては期待したいところです。

ここでコア指数＝食料及びエネルギーを除く総合指数の推移を振り返ってみるとこうなっています。

・２０１２年　：　−０．４％
・２０１３年　：　−０．２％
・２０１４年　：　＋２．２％
・２０１５年　：　＋１．４％
・２０１６年　：　＋０．６％
・２０１７年　：　＋０．１％
・２０１８年２月　：　＋０．５％

年毎のトレンドで見ても２０１４年をピークに徐々に低下してきたわけですね。足元の上昇傾向は気になりますが、今のところ「インフレ目標達成に伴う金融緩和解除→金利上昇」が起こる可能性は低そうです。

そうしたわけで住宅ローンの借り入れ・借り換えをご検討の方は、物価が低迷し、日銀が強力な金融緩和を実施している間に、より有利な条件で利用されることをオススメしたいと思います。

加えて金融市場では、「インフレ目標達成に伴う金融緩和解除」はないにしても、日銀が「現状の金融緩和を維持したままの金利引き上げ」を画策しているという見通しが根強くあります。仮にそうなったとしても金利引き上げ幅は＋０．２％程度ということのようですし、日銀自身はその可能性を強く否定していますが、可能性はゼロではない以上、頭の片隅に入れておいていただければと思います。

＞＞＞今月の住宅ローン金利比較ランキング

ではここでこれまでの消費者物価指数の動向をチェックしてみたいと思います。まず１９７１年からのグラフがこちらです。



オイルショック時の狂乱物価が鮮明ですが、９０年代以降物価は上がりも下がりもしない状態が続いていることが分かります。

次に２０００年以降でチェックするとこうですね。



やはり０を少し下回るデフレの水準をウロウロしてきたことが分かります。一時的に上昇してもその後しっかり反動が来ていますね。

なお、この表を見ると「２０１４年には２％を大きく上回っているではないか！」と驚かれるかもしれません。

しかし安心してください。その理由は、消費者物価は「税込」なのですね。つまり２０１４年４月に５％から８％に消費税が増税となりましたので、こうした物価が２〜３％上昇するのは当然です。

逆に言えば当時のインフレ率が２〜３％にとどまっているのは増税分しか上昇していない、つまりベースとなる物価はほとんど全く上昇していないことを示唆していると言えるわけで、「低すぎるくらい」と表現してもよさそうです。

実際、そうした増税効果がなくなった２０１５年４月以降、インフレ率はきっちり下がっているわけですからね。

気になる今後の物価見通しですが、短期的には上記の通り生鮮食品やエネルギー価格が大きく上昇すればインフレ圧力になります。しかしその生鮮食品やエネルギーの影響を除いた「コア指数」はジワジワ上昇してきてはいるものの、絶対水準としては低いままですので今のところ大きな心配はなさそうです。

中長期的に見ても、少子高齢化が進んでいるほか、ついに日本の人口そのものも減少し始めた点を踏まえれば、物価が大きく上昇する可能性は低そうです。と言うか、インフレ率＝２％達成など永遠に不可能な気がするのですがいかがでしょう？日銀関係者の方々には申し訳ないですが「無理なものは無理」と言う気もします。

未来の金利動向を正確に予測することはできませんが、しかし住宅ローン金利が本格的に上昇する前には物価が上昇するはずですから、今後も住宅ローン利用者の方々はこうして毎月の物価動向をチェックしていっていただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞