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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローンは30歳までに組まないと身を滅ぼす!?いや50代でも大丈夫。

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2018年5月3日

世の中、ゴールデンウィークの真っただ中ということもあって、住宅ローンに関するニュースも少な目ですね。

というわけで久しぶりに、他の方が書かれた記事について批評したいと思います。うまく釣られてしまった感もありますが気になったのはこちらの「住宅ローンは30歳までに組まないと身を滅ぼす理由」 という記事です。

結論から言えばもちろん、住宅ローンは30歳を超えてから組んでも大丈夫ですし、むしろ「30歳までに組んだ方が身を滅ぼしそう」ですが、予断を持たず筆者の方の論拠をチェックしていきたいと思います。

まず賃貸と持ち家のコストについてこのように指摘されています。

「自宅は賃貸でいいという選択肢はない。住宅ローンの場合は30歳で借りれば、再雇用定年となる65歳までの35年で完済できるのに対し、賃貸の場合は同じ年齢から借りても90歳まで生きるとすれば60年間賃料を払い続けなければいけないのだから、言うまでもない。賃貸と持ち家の支払い総額は60年で以下のようになる。

・賃貸/180万円×60年=1億800万円
・持家/180万円×35年+36万円×25年=7200万円

…差額は3600万円(50%相当)」

まず何度もご案内しているように賃貸と持ち家で大きなコストの違いはありません。とすると上記指摘の何が間違っているのでしょうか?

大きく言えば2つですね。1つ目は、「家の耐用年数は60年ない」ということです。木造であれば30年、鉄筋であっても40年もすれば建て替えが必要になってきます。もちろんすでに土地は購入済みですので同額かからないとしても、仮に新築時の半分くらいのコストがかかるとすれば見事に「差額」と指摘されている3,600万円がきっかり吹き飛ぶことになります。

また戸建てであってもマンションであっても、10年に一度、あるいは15年に一度は大規模な修繕が必要となってきます。そして多くのマンションで「修繕積立金では修繕費用が賄えない」状態になっているのは有名な話です。要するにそうしたメンテナンスコストも含めれば、建て替えを考慮しなくてもその差額はどんどん縮小していきます。

間違いの2つ目は、住めば住むほど賃料は下がっていくということです。新築の家賃と築30年の家賃が同じはずがありません。耐用年数という観点からはあり得ませんが、築60年の物件の家賃がほぼ0円とすると、単純計算で年1.7%程度家賃は下がっていくことになります。

仮にそのような低下カーブを描くとすれば60年間の家賃は1億800万円のちょうど半分の5,400万円となり、むしろ「賃貸の方がコストが安い」ということになります。

いずれにしても繰り返しになりますが賃貸と持ち家とで生涯コストに大きな差はありませんので、経済合理性で論じるのは間違っています。

次に住宅ローンの完済時期から以下のように指摘されています。

「現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっている。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっている。そう考えると、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させなければならない。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。これが、30歳までに住宅ローンを組むべき最大の理由となる。」

確かに住宅ローンの借入期間を35年とすると、65歳までに完済するにはその35年前の「30歳までには借りないといけない」と思えてきます。

しかし実態としては、みなさん住宅ローンを大体18年くらいで完済されているのですね!

>>>みんな何年で返した?住宅ローンの平均借入期間と驚きの平均完済期間!

であれば、65歳から18を引いた「47歳でも大丈夫」ということになります。

加えて各種統計データが示すように、一般的には世帯主の年齢が上がれば上がるほど年収も保有金融資産も増加していきます。

また50代になれば、それまで重くのしかかってきた教育費の負担から解放されてきます。

さらに、必要な居住スペースも減りますし、実際の居住年数を考えれば新築にこだわる理由もなさそうです。

つまり「より資金的に余裕ができる一方で、購入したい物件の価格が下がる」ということですから、ケースバイケースではあるものの現実的には「50代でも大丈夫」ということですね。

最後に30歳までにマイホームを購入する一番のネックは「ライフプランが固まっていないから」という点ですが、それについてはこのように指摘されています。

「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してからという固定観念自体を捨てた方がいい。不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなる。

そのために最も大事なのは自宅の資産性である。資産性とはいつでも売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄えることを指す。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話だ。自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能である。」

前段については、上記の通り住宅の耐用年数は40年程度とすると、残念ながら30歳までに購入した場合、老後までカバーできません。むしろ「老後の心配」が増えてしまうと感じるのは記者だけでしょうか・・・。

後段についてはさらっとまとめられていますが、理想論であり実現は難しいと思います。まず現実問題として賃料でマンション投資の損益をプラスにするのは困難であるということです。

現在のマンションの投資利回りは4%といった感じでしょうか?ざっくりその損益を計算するとこんな感じです。

・住宅ローン利払い:1%
・減価償却:1.75%
・空室コスト:0.2%
・税金など維持管理コスト:1%

トータルで3.95%ですからギリギリプラスですが、上記の通り賃料は経年劣化と共に下がっていきます。仮に年1.7%ずつ下がっていくとすると翌年には4%の利回りが3.93%になるわけですから赤字突入ですね。

「結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい」 というのも無責任な話です。仮に最初のマイホームのローンを抱えたままとなると審査がおりないか、借入金利が上昇しますし、場合によっては元のローンが「住宅ローン」から「不動産ローン」に切り替わり、金利が2〜3%になるかもしれません。大赤字ですね・・・。

売却するのであれば、その手数料や価値の目減りを考えるとやはり「賃料の方が安かった」ということになりそうです。新築物件を購入した場合、売却価格はいきなり1割以上下がりますからね。

そうしたわけで結論はすでに述べましたが、住宅ローンは50代で組んでも大丈夫ですし、逆に30歳までに組むと大失敗しそうです。

焦らず、冷静に、ご自分やご家族の「買い時」「借り時」を探っていただければと思います。

参考になさってください。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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