これから夏休みを迎える方は多いと思いますが、そうしたイベントが終了すればいよいよ住宅ローンの借り換えを検討するチャンスですね。

住宅ローンの借り換えには数十万円の費用が必要ですので、ボーナス後というのは良いタイミングであることに加え、先日の日銀の金融政策決定会合で事実上の金利上昇が容認されましたので、今後住宅ローン金利が多少なりとも上昇するのであれば、借り換えも早めに済ましておいた方が良いということになります。

ちなみにここまでの金利動向を振り返ってみると、住宅ローン金利のベースとなる長期金利は過去３年でこのように推移しています。



２０１６年の「マイナス金利」政策発動によって大きく低下した一方、２０１６年後半からはイールドカーブコントロールによって「０．１％」を上限に安定的に推移しているという状況です。

しかしながら上記の通りこの長期金利の上限が「０．２％」となりますので、今後は市場金利も住宅ローン金利も相応に上昇するということですね。上昇するといっても＋０．１％程度ですので慌てる必要はありませんが・・・。

それはともかくとして過去２年は長期金利も住宅ローン金利も低位安定してきたわけで、そうした状況の中で実際に住宅ローンの借り換えを行った方はどういう金利タイプを選び、またどれくらい金利を引き下げているのか気になるところです。

というわけで今月＝２０１８年８月に住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン借り換えの実態調査」をチェックしたいと思います。ちょうど１年ぶりですね。「２０１７年４月から２０１８年３月までに借り換えをした９４５人」に聞いたもので、回答者数は十分です。

まず「借り換え時に選ばれている金利タイプ＝新しい金利タイプ」を、２０１６年・２０１７年調査と比較するとこのように変化しています。

・変動型　：　３３．３％　→　２８．０％　→　４２．０％
・固定期間選択型　：　５３．８％　→　５８．９％　→　４６．３％
・全期間固定型　：　１２．９％　→　１３．１％　→　１１．６％

固定期間選択型のシェアが減る一方で、変動型のシェアが大きく伸びていますね！

正直、昨年までの数字は「変動型が少なすぎ」でしたので信憑性に疑問を感じておりましたが、今回はかなり修正されました。

それでも「変動型のシェアが過去最大」と言われている中での「４２．０％」という数字には物足りなさがありますが、一方で昨年のこちらのコラムでもご案内したように専門業者の「借り換えアンケート」での金利タイプはザックリこうしたシェアでした。

・変動型　：　４割〜５割
・固定期間選択型　：　４割〜５割
・全期間固定型　：　１割

＞＞＞住宅ローンの借り換えで選ばれる金利タイプと利下げ幅に変化あり？なし？　※昨年のコラム

１年遅れで住宅金融支援機構の調査結果も追いついた（？）ということですね。今後も調査結果の正確性に留意してほしいと思います。

話を前に進めると、この２年間は住宅ローンの金利水準に大きな変化がない一方で、上記の通り変動型のシェアが高まっているのだとすると借り換えによる金利の引き下げ幅もそれなりに拡大していることが期待されます。

変動金利は金利水準が最も低いわけですからね。

ということで「借り換えによってどれくらい金利が下がったのか」について、まず２０１７年の調査結果はこう。



次に今回＝２０１８年の調査結果はこう。



明らかに金利引き下げ幅は縮小していますね・・・なぜでしょう！？ またまた２０１６年・２０１７年と比較するとこうなります。

・金利は上昇　：　 ５．４％　→　４．５％　→　６．３％
・金利変化なし　：　１２．０％　→　２．４％　→　５．５％
・〜０．２％低下　：　１５．１％　→　１３．９％　→　２０．７％
・〜０．５％低下　：　１７．４％　→　１７．９％　→　２１．０％
・〜１．０％低下　：　２１．６％　→　２８．７％　→　２４．０％
・〜２．０％低下　：　２０．８％　→　２５．１％　→　１６．１％
・２．０％超低下　：　７．７％　→　７．４％　→　６．３％

「金利引き下げ幅０．５％未満」については全ての項目でシェアが増える一方、「０．５％以上」については全ての項目でシェアが減っており、やはり金利引き下げ幅の縮小は明らかですね。

新しい借入金利が下がっているのに金利引き下げ幅が縮小しているとするとその理由は「元の住宅ローン金利が昨年に比べて下がっているから」ということになります。その背景としては

・過去の高金利の住宅ローン契約が、完済や借り換えによってどんどん減っているから

・借り換え需要が一巡し、２度目・３度目の借り換えが増えているから

と言ったことが考えられますがいかがでしょう？

この仮説が正しければ金融機関には頭の痛い問題ですが、住宅ローン利用者にとっては「金利引き下げ幅がわずかでもみんな積極的に借り換えをしている」という点には勇気づけられそうです。

実際、今年の調査結果から言うと

・半分以上の人が金利引き下げ幅０．５％未満で借り換えを実施している

ということですからね。

以前は借り換えの条件として

・残り期間１０年以上、残り金額１，０００万円以上、金利引き下げ幅１％以上

という目安がありましたが、今や全く実態に合っていないということですね・・・。少しでも得になりそうと思えば積極的に借り換えを進めていただければと思います。

最後に、どれくらい借り換え金利が低下したかと言うと、「金利は上昇」「金利変化なし」という回答数を除いて、それぞれのレンジの中間値をもとに加重平均を算出すると平均「金利引き下げ幅」はこのようになります。

・２０１６年調査　：　−０．８９％
・２０１７年調査　：　−１．０３％
・２０１８年調査　：　−０．７６％

やはり金利引き下げ幅は昨年と比べて減少していますね。

昨年の調査対象は「２０１６年４月から２０１７年３月に借り換えをされた方」ですので、マイナス金利政策に伴う住宅ローン金利低下の恩恵を受けた方がほとんどかと思います。その点では「２０１７年の調査結果が良すぎた」という面もあるのかもしれませんが。

これから借り換えを検討されている方は参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞