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住宅ローンの基本

住宅ローンでよく聞く「返済負担率」って何?

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2018年10月6日

住宅ローンで良く聞くのが「返済負担率」という言葉です。一見分かりやすい言葉ですがよく考えると分からなくなってきます。返済負担率とは何の何に対する負担率なのでしょうか?

正解は、「額面」の年収に対して、年間の住宅ローン返済額がどれくらいか、という割合ですね。式にするとこうなります。

・年間の住宅ローン返済額÷額面の年収=返済負担率

計算式が分かったところで、次はその目安について考えてみます。

結論から先に言ってしまえば・・・「25%以下」という水準が浸透しているようです。さらには「20%以下なら安全」という専門家の方も多いですね。

ちなみに審査が緩やかということで有名なフラット35の場合、こういう条件になっています。

・400万円未満の場合 : 年間返済割合30%以下
・400万円以上の場合 : 年間返済割合35%以下

「返済負担率」ではなく「年間返済割合」という表現になっていますが、審査が厳しくないフラット35でも上限は30%もしくは35%になっているわけですから、あまり無理をできる余地はないということですね。

20%以下を目標にしつつ、上回っても25%まで。それ以上はどんどん危険度合いが増していき、30%がギリギリの限界値ということです。

では年収400万円と600万円の場合でそれぞれの毎月返済額を試算するとこうなります。

<年収400万円>

・20% : 6万7,000円
・25% : 8万3,000円
・30% : 10万円

<年収600万円>

・20% : 10万円
・25% : 12万5,000円
・30% : 15万円

確かに「20%だと安全だけれど、30%は危ない」ということが金額を目にすると実感しますね。ちなみに住宅ローンのボーナス払いを検討されている方はそれも加えることを忘れないようにしてください。

なお別の考え方として「現在の賃料との比較」というのもあるのかもしれません。つまり毎月の住宅ローン返済額が現在の賃料とそれほど変わらないのであれば大丈夫ではないか?ということですね。

恐らくそれでも問題ないように感じますが、注意点としては以下2つでしょうか。

・共働きの場合は片方が働かなくなることも想定して無理なく返済できるか考える。

・住宅ローン返済だけでなく、税金や駐車場代、管理費、修繕積立金(戸建ての場合は定期的な修繕費用)などの「住居コスト全体」と比較する。

上記、返済負担率の目安はこうしたリスクも加味した「先人の知恵」かと思いますので、甘い見通しとならないようご注意ください。

では最後に世の中の返済負担率の実態はどうなっているかと言うと、国土交通省が発表する「住宅市場動向調査」ではこうなっています。



住居タイプによって異なりますが、このような負担率だということですね。

・分譲戸建て住宅 : 29.2%
・注文住宅 : 20.4%
・中古戸建て住宅 : 17.7%
・分譲マンション : 17.0%
・中古マンション : 15.6%

分譲戸建て住宅の29.2%から中古マンションの15.6%まで大きな開きがありますが、全体的には少なくとも25%以下には収まっていそうですね。

もちろん悪い数値を参考にする必要はありませんので、専門家の方も指摘するように「20%以下」を目指していただければと思います。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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