先日の当欄では住宅ローンについてなるべく早く返済した方が良いとご案内しました。特に定年時には返済を追えないと老後の生活に暗い影を落とすことになります。

＞＞＞住宅ローンの借入期間は何年にすべき？３５年でいいの？

では２０代など比較的若い年齢で住宅ローンを借りるのはどうでしょうか？

メリットとしては当然、早く借りれば早く返済が終わるという点が挙げられます。

また、経済的に余裕がある時から住宅ローンという重い負担を背負うことで、無駄遣いを避け、返済を優先する堅実な金銭感覚が身に付きそうですね。

ただ一方でそうした「早すぎる住宅ローン」にはデメリットもあります。

１つ目は、結婚するのかどうか、子供は何人産むのか、親と同居するのかどうか、子供の学校など生活の拠点は最終的にどこになるのか、と言った家族計画やライフプランがしっかり定まらないままマイホームを購入すると結局、「住み替え」「建て替え」などが必要となり、経済合理性から言えば「賃貸の方が良かった」ということになりそうです。

２つ目は、仮に３０歳でマイホームを購入したとしても、家の耐用年数を４０年や５０年とすると、平均寿命が尽きるまでに家が住めない状態になってしまう可能性が高いです。マイホームの最大のメリットは「一生住める」「住宅ローンが終わるとコストが劇的に安くなる」点にあるわけですが、そのメリットが失われてしまうわけですね。

３つ目は、「早すぎるマイホーム＝自己資金が少ない」のだとすると、住宅ローンの金利優遇などが不十分になります。フラット３５の金利条件などを見れば分かるように、自己資金（頭金）が１割あるかどうか、２割あるかどうかで金利は結構変わります。やはり少なくとも自己資金は１割は貯めたいものです。

とは言いつつもちろん「遅い住宅ローン」を推奨しているわけではありません。

上記の通り完済時期の問題もありますが、特に新築物件を購入するなら「一生使い倒す」ためにも、平均寿命から耐用年数を逆算し「３５歳〜４５歳」くらいが「最もお得」と言えます。

結局のところ

・家族計画やライフプランがかなりハッキリする。

・一生住み続けられる耐用年数がある。

・自己資金がそれなりに貯まる。

といった点を加味すると４０歳±５歳、つまりはやっぱり「３５歳〜４５歳」くらいが「住宅ローン適齢期」ということになりそうですね。世間の常識もこれと一致するのではないでしょうか。

なお個人的には５０〜６０代になってから、借入に頼らず自己資金で中古物件を買うというのもアリかなと思います。

借入に頼らなければ金利を払う必要はありませんし、家も比較的コンパクトでいいでしょうし、４０代以前と、５０代以降では求める住環境も変わってくる気がします。

さらには住宅価格は築１０年〜２０年で大きく下がるのが一般的ですので「下がり切ったところで買う」ということも可能になります。

それまで賃料を払う必要がありますが、「賃貸」と「住宅ローンを抱えたマイホーム」とを比べると居住コストに大きな違いはありません。

ただし、「賃料を払いながら、マイホーム購入に必要な資金数千万円をしっかり貯金していく」という強い意思が必要とはなりますが・・・。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞