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住宅ローンの基本

住宅ローンの頭金=自己資金、いくら必要?ゼロでもいい?

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2018年11月3日

住宅ローンの頭金=自己資金について、「多ければ多い方がいいのでは?」と考えている方は多いと思います。

実際、その通りです。多ければ多い、つまり住宅ローンの借入額が少なければ少ない方がいいのは自明ですね。

ただ厳密に言うと「住宅ローンの借入額が多い方がトク」な場合もあり得ます。なぜかと言えば今は住宅ローン減税があるからですね。仮に3,000万円の物件を「自己資金1,000万円+ローン」で購入する場合、このようなケースが考えられます。

<自己資金を全額充当する場合>

・住宅ローン2,000万円

<自己資金を全く使わない場合>

・住宅ローン3,000万円

・自己資金1,000万円

両者の減税メリットを比較するとこうなります。

<自己資金を全額充当する場合>

・減税メリット:2,000万円×1%×10年=200万円

<自己資金を全く使わない場合>

・減税メリット:3,000万円×1%×10年=300万円

>>>住宅ローン減税/住宅ローン控除について 

後者の方が減税メリットは100万円多い計算ですが、ただ住宅ローン残高が1,000万円多い分、支払い利息も増えます。仮に住宅ローン金利が1%とするとトータルコストはこうなります。

<自己資金を全く使わない場合:住宅ローン金利=1%>

・トータルメリット:減税メリット300万円−増加利息1,000万円×10年×1%=トータル損益200万円

次に金利が0.5%の場合はこうです。

<自己資金を全く使わない場合:住宅ローン金利=0.5%>

・トータルメリット:減税メリット300万円−増加利息1,000万円×10年×0.5%=トータル損益250万円

正確にはキープした自己資金1,000万円の運用益だったり、住宅ローンの残高減少分も加味しないといけませんが、話が複雑になりますのでここではシンプルに考えると

・住宅ローン金利が1%以下の場合、自己資金をキープして住宅ローンを多く借りた方がトータルメリットが増える場合がある

ということですね。

とは言いつつ減税メリットは最初の10年だけで、それが過ぎた瞬間、手元に残しておいた1,000万円で繰り上げ返済しないと損してしまうことになりますし、住宅ローン金利も保証料や事務手数料を加味すると仮に表面金利が0.5%でも実質金利は0.7%程度になるのが通例です。

つまり見た目ほど住宅ローン減税に優位性はないということですね。

もちろん支払っている税金が少ない場合、いくら住宅ローン減税のメリットを増やしても「使い切れない減税枠」が増えるだけでやっぱりメリットはありません。

とするとこれまたシンプルに「住宅ローンの頭金=自己資金について、多ければ多い方がいい」と考えておいて大きな問題はなさそうです。あまり細かく考えなくて良いということですね。

さらに言えば、忘れてはいけないのは住宅ローンで頭金がゼロの場合とそうでない場合とで条件が変わるということです。たとえばフラット35の金利を例に挙げるとこのような金利差があります。

・頭金が1割以上の場合 : 1.45%

・頭金が1割以上の場合 : 1.89%

何と0.44%も金利が上がってしまうわけですね!しかもこの金利アップは住宅ローン残高全体にかかりますので、いくら一部の住宅ローン残高の減税メリットが0.3%程度増えたとしても「大赤字」となるのは間違いありません。

ソニー銀行の変動金利の場合でもこうなります。

・頭金が1割以上の場合 : 0.757%

・頭金が1割以上の場合 : 0.807%

こちらの金利上昇幅は0.05%とは言え残高全体に影響が及ぶことを考えればやはり住宅ローン減税メリットは大きく減少することになります。

そうしたわけで繰り返しになりますが、あれこれ細かく考えるよりは自己資金を使って住宅ローン残高を1円でも減らした方が良さそうですね。

また、上記のような「頭金割合による金利差」を考慮すれば「頭金=自己資金は多ければ多いほど良い」というだけでなく、「少なくとも1割は必要」とも言えそうです。

では具体的に他の住宅ローン利用者の自己資金の割合はと言えば、国土交通省が発表したデータによるとこうなっています。



自己資金比率は20%〜40%となっているわけですね。

その点では「少なくとも1割は必要、平均は2割以上」と言うことになります。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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