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住宅ローンの基本

新築or中古 住宅ローンを利用しやすいのはどっち?

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2019年1月6日

都心部を中心に住宅価格の上昇が続く中で、庶民にとって身近であり現実的でもあるのが中古物件の購入です。

マンションであれば新築物件には販売会社の利益がかなり上乗せされていますので、中古になった途端1割くらい価格が下がるという話もありますし、戸建ても戸建てで中古の場合、建物価値がかなり低く評価されがちですので、どちらも「実際の利用価値より安く購入できる」という点で良いですね。

当サイトとしても中古物件の購入というのは現実的であるだけでなく、合理的という点でも評価しています。実際のところ、文化や建物の耐用年数の違いがあるにせよ、欧米では中古物件の方が住宅購入の「主流」です。

そのようにこれからマイホームを手に入れようとする方には「優しい」中古物件ですが、住宅ローンを利用するという観点から考えるといかがでしょうか?

結論から言えば、残念ながら中古物件は住宅ローンに「優しくない」ということになりそうです。

まずマンションについて言えば、新築時はデベロッパーとの関係もあり銀行はかなり積極的です。その結果、より易しい審査でより有利な金利が期待できます。

一方、中古マンションとなるとそうした配慮は無くなりますし、上記の通り「中古になった途端1割下がる」と言った市場価値の変化も審査にしっかり反映されますので「銀行の評価は高いまま」ということはありません。

さらに言えば、実際の市場価格に基づいて評価されますので、立地やスペックに比べて割高な中古マンションについては、より厳しい審査結果となりそうです。特に今はマンション人気で中古マンション価格も上昇傾向にありますので、尚更審査は「厳しめ」かもしれませんね。

次に戸建てについて言えば、こちらもやはり中古物件への住宅ローン審査は厳しそうです。上記の通り建物価格はかなり低く評価されがちですし、土地についても実勢価格より低く評価されるという話はよく聞きます。

詳しい背景は分かりませんが、万が一の時に中古の戸建ては処分しにくく、銀行も多少及び腰になっているのかもしれませんね。そうした物件だと管理も不十分でしょうし・・・。「マンションは管理で買え」と言われるほどに建物の管理は重要です。

加えて、一般的には新築物件を購入される層と比べれば、中古物件を購入される層は「庶民」ということになりますから、そうした住宅ローン利用者に対するバイアスもまた、結果的に中古物件に厳しい審査結果につながっているのではないでしょうか。

いずれにしても中古物件の場合、なかなか満足のいく審査結果が出にくいのだとすれば対策はただ1つ、しっかり自己資金を確保しておくことですね。必要に迫られての自己資金に抵抗感を感じる方もおられるかもしれませんが、結果的に支払い利息が減り住宅ローンが早く返済できるのであれば前向きに考えても良さそうです。

以前もご案内しましたが、住宅ローン利用者の自己資金の割合は国土交通省が発表したデータによるとこうなっています。



確かに、「中古戸建て」「中古マンション」の自己資金比率はかなり高いですね!

どのグループでも自己資金の額は同じくらいなので、単に「購入した物件の値段の差」という指摘もあるかもしれませんが、そうであったとしても自己資金比率が高い方が良いのは間違いありません。

合理的な選択として中古物件を選ばれる方は、同じく自己資金=頭金についても合理的に準備しておいていただければと思います。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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