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住宅ローンの基本

つなぎ融資の代わりに住宅ローンの「分割実行」という手も!

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2019年1月20日

「注文住宅」や「建築条件付き土地」など、先に土地を購入してから建物を建てる場合があります。

当然、これから家を建てるわけですから建築の自由度は高く、理想の住まいのイメージが明確にある方にとってはわざわざ建売の中から理想に近いものを探すよりは手っ取り早いと言えます。

しかしながらどんな製品もそうですが、カスタマイズされればされるほど値段が高くなるわけで、仕様が汎用製品で統一されている建売に比べれば割高になりやすいことに加えてもう1つ問題点があります。

何かと言えば、住宅ローンは基本的に「土地と建物」が担保となって成立している貸付ですので、「土地を購入してから建物が出来上がるまで」の間は住宅ローンを借りることができません。

「実際に住み始めるまでは信用できない」ということかもしれませんし、「自宅を建てると言いながら次々と土地を購入していく不動産投機に住宅ローンを利用されてはたまらない」ということかもしれませんが、逆に言えば金融機関から見ればそれくらい住宅ローンというのは貸倒率が低くて信用力の高い商品ということですね。

だからこそ見事な低金利になっているとも言えそうです。

それはともかくとして、そうした「家が建つまで」の間に頼りになるのが「つなぎ融資」です。文字通り「土地を購入してから家が建って住宅ローンを借りられるまでの間」をつないでくれる融資というわけですね。

土地代を十分賄える自己資金があれば別ですが、そうでない場合は利用するのが現実的です。

しかし。

問題はこの「つなぎ融資」の金利がかなり高いのですね!現時点でも恐らく3〜4%といった金利になるものと思います。要するに一般的な不動産担保ローンと同じ水準だと言うことです。

ちなみに注文住宅が建つまでに検討段階や契約期間も含めると半年から8ヶ月程度かかるようですので、仮に2,000万円の土地を購入したとすると

・30万円〜50万円

の「つなぎ融資利息」がかかるということです。手数料などを加味すればもう少し増えそうですね。

こうした費用が気になる方にお勧めしたいのが、住宅ローンの「分割実行」ですね。これはつなぎ融資を受ける代わりに、先行して取得する土地代から住宅ローンを利用していく手法です。

仮に1%といった金利で借りられればその利息は

・10万円〜13万円

で済むことになります。

ただしこれは本来、住宅ローンを貸せないタイミングで貸してもらうということですから、相当高い信用力が必要になってきます。つまり審査が厳しいということですね。

加えて、取り扱いをしている銀行も限られますので、2重の意味で狭き門と言えます。

仮に分割実行をしてくれる銀行でもその金利が割高であれば本末転倒ですしね。

その点では「低金利の住宅ローンの中から、分割実行をしてくれる銀行があれば優先する、なければ諦めてつなぎ融資を利用する」というのが現実的なスタンスかもしれません。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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