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住宅ローンの基本

借入は変動金利でも資金計画は固定金利で

このページでは、住宅ローンの基本をご紹介しています。
2019年4月6日

住宅ローン金利を比較してみると一番最初に目をつくのは最も金利が低い「変動金利」ではないかと思います。今や0.5%を切る水準のものも珍しくありませんので当然ですね。

実際、変動金利は一番人気で、各種調査をチェックしても5割を超えるシェアとなっています。当面、金利が上昇する兆しはありませんのでそれも当然なのでしょうね。先日、国土交通省が発表した民間住宅ローン実態調査の結果はこうなっています。



安定して5割前後のシェアを維持しているということですね。

金利も低く人気も高いなら住宅ローン金利選びは変動金利が中心となるのは自然なことですし、それでいいのだとは思いますが、注意点が1つあるとすれば「利用するのは変動金利であっても資金計画は固定金利が良い」という点です。

もっと言えば例えば「2%前後の長期固定金利」を想定しておくのがいいかと思います。その理由は主に3つです。

1つ目は「今後の金利上昇リスクに対応できる余地を残しておける」という点です。

・上記の通り、当面金利が上昇する兆しはありませんし

・仮に金利が上昇しても、これまでの金利動向を踏まえれば2%と言った水準かと思いますし

・日銀が金利をコントロールし続ける限り、住宅ローン保有世帯の家計を直撃するような金利上昇は避けると思いますし

・景気循環に伴う金利上昇なら、その後の景気後退期に金利が再低下する可能性が高い

と言った点を踏まえると金利上昇リスクを過度に心配する必要はないものの、しかし何が起こるか分からないのが金融・経済の世界ですので、少なくとも住宅ローン金利が2%になってもやり繰りできる資金計画であれば安全性は相応に高まると思います。

2つ目は「借りすぎを防ぐ目安になる」という点です。

不動産業者からすれば1円でも高い物件を買ってほしいわけですし、金融機関としても審査が許す範囲内で1円でも多く住宅ローンを借りてほしいわけですから、勢い「予算オーバー」となってしまうことは少なくないと思います。

それを表面上回避するために変動金利を勧める業者もいるかもしれませんが、確かに毎月の返済額は楽になったとしても結果的に住宅ローンを借りすぎてしまいますね。

そうした事態を防ぐためにも長期固定金利で資金計画を立てておくのは重要です。予算をオーバーしそうになった時にすべきなのは「見た目のゴマカシ」ではなく「購入価格の引き下げ」ということです。

住宅ローンの借入額は1円でも少ない方がいいということはお忘れなく。

3つ目は「審査が通りやすくなる」という点です。

金利が2%であっても余裕を持って返済できる資金計画であれば、銀行もスムーズに審査を通してくれるものと思います。

実際、審査金利として、借入金利ではなく、2%や3%と言った高めの金利を使って返済能力をチェックする金融機関もあるようなので尚更ですね。

ちなみに3,000万円×30年の住宅ローンの場合、「0.5%の変動金利」と「2.0%の長期固定金利」とでは、毎月の返済額や総返済額はこのように変化します。

・0.5% : 毎月の返済額8万9,756円/総返済額3,231万円

・2.0% : 毎月の返済額11万885円/総返済額3,992万円

随分と差がありますね!この月2万円/30年760万円の差が「余裕」となって、金利上昇リスクに備えたり、審査を通しやすくなったりという効果を得られるわけですね。

<日本住宅ローンプランニング編集部>

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