住宅ローンの金利タイプの中でも人気なのが「変動金利タイプ」と５年や１０年といった「固定金利タイプ」ですね。

特に後者の固定金利タイプについては変動金利よりも金利を引き下げている銀行があり、目が惹かれた経験をお持ちの方も少なくないと思います。

ではこうした５年や１０年といった固定金利タイプを利用するにあたって問題点は何があるのでしょうか？

たとえばまずこういった住宅ローンがあるとします。

・Ａ銀行：１０年固定／０．７％

・Ｂ銀行：１０年固定／０．８％

一見するとＡ銀行の方が得ですが本当にそうでしょうか？

結論を言えばこれだけではどちらが得なのか分かりません。というのも「当初１０年の固定期間が終了した後の金利水準が分からない」からです。

たとえばこうした場合を想定してみます。

・Ａ銀行：１０年固定／０．７％→固定期間終了後の金利優遇幅は−１．６％

・Ｂ銀行：１０年固定／０．８％→固定期間終了後の金利優遇幅は−１．７％

Ｂ銀行は最初の１０年はＡ銀行と比べて少し割高ですが、１１年目以降は逆に割安となる計算ですね（便宜上、店頭表示金利は同じ２．４７５％とします）。

仮に期間３０年×３，０００万円の住宅ローンの場合、固定期間終了後は変動金利に切り替わるとすると、総返済額はこのようになります。

・Ａ銀行：３，３６５万円

・Ｂ銀行：３，３７０万円

実はＢ銀行の方がお得・・・という結論になるかと思いましたが、残高の多い当初１０年間の金利優遇の方が、残高が少なくなった残り２０年間の金利優遇より重要だったようで、Ａ銀行の方がわずかに総返済額が少ないという計算ですね。

これもまた実際に試算してみないと分からないところです。

加えて同じ銀行の中でもこうした違いがあります。

・変動金利／金利優遇幅は−１．９％

・３年固定／０．４％→固定期間終了後の金利優遇幅は−１．８％

見た感じは金利優遇幅の大きい変動金利の方が有利そうですが、これまた３０年×３，０００万円で計算するとこうなります。

・変動金利：３，２６７万円

・３年固定：３，２９１万円

こちらは見た目通り変動金利型の方が有利という結果となりました。

いずれにしても固定金利型の住宅ローンを選ぶ場合は「固定期間終了後の金利優遇幅はいくらか？」までチェックして、実際に総返済額を計算し、本当にお得な住宅ローンはどれなのか比較検討するようにしてください。

なお総返済額のシミュレーション機能については当サイトでも提供しておりますのでご活用ください。

＞＞＞住宅ローン返済額シミュレーション

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞