住宅ローンで固定金利を検討の方に人気なのが、住宅金融支援機構が提供している「フラット３５」ですね。その名の通り、最後まで金利が変わらない分かりやすさに加え、耐震基準などをクリアした優良住宅の場合、当初５年や１０年の金利が優遇される「フラット３５Ｓ」も利用でき、お勧めする専門家も多いです。

その「フラット３５」と競合する住宅ローンが「民間の住宅ローン」ということになります。

どちらも民間の金融機関の店頭で利用することができますが、前者が上記の通り住宅金融支援機構が実際の貸し手になるのに対して、後者は受け付けた金融機関自身が貸し手となるものです。

ではこの２つの住宅ローンのどちらがお得なのでしょうか？

結論を言えば「金利次第」ですね。金利水準は時々によって変わりますので、その時点での「トータルコスト」が低い方を選べばよいです。

ただし、細かく見ていくと商品性はそれぞれ異なりますので、そうした商品性の違いに着目するとこういった優劣が挙げられます。

１．フラット３５には全期間固定金利しかない。

ある程度、住宅ローンの知識がある方には常識かもしれませんが、フラット３５には全期間固定金利しかありません。人気の変動金利や１０年固定金利を利用しようと思えば、民間の住宅ローンを利用するしかありません。

２．フラット３５は自己資金が１割以下になると金利が跳ね上がる。

自己資金が少なかったり、場合によってはゼロであっても融資してくれる金融機関が増えていますが、フラット３５も自己資金がゼロでも利用できるようになりました。

顧客の利便性という点ではありがたいことですが、ただしフラット３５の場合、自己資金が１割以下になると金利が跳ね上がってしまいます。

金利差は今後の制度変更によって徐々に縮小していくものと思いますが、とはいえ民間の住宅ローンでは顧客の信用力も勘案し、最優遇金利が適用されることもあります。とするとやはり自己資金が少ない方は現実的には

・まず民間の住宅ローンの金利条件等を確認し、

・その条件がフラット３５を上回る場合にフラット３５を検討する

というステップになるのではないかと思います。

３．フラット３５は団信を利用しないこともできる。

民間の住宅ローンを利用する場合に必須となるのが団体信用保険＝団信です。

これは借入人が亡くなった場合に、住宅ローンは残高ゼロになるけれど自宅は遺族に残るという内容の保険で、顧客やその家族にとって大変頼りになるものですね。

絶対入っておいた方がいい保険と言えますが、ただ保険である以上審査があり、仮に審査条件に引っ掛かると団信は利用できず、住宅ローンも借りられないという残念な結果になってしまいます。

そうした一定のハードルがある団信ですが、フラット３５ではこの団信が「必須」ではありません。顧客の希望によっては「団信なし」で借りることも可能です。

たとえば団信なしでフラット３５を借りつつ、自分が入れる生命保険を探してきて、保険金が概ね住宅ローン残高を上回るように設定すれば団信とほぼ同じ安心を得ることができます。

健康状態に不安がある方には受け皿として利用できるわけですね。

４．フラット３５は審査が易しいかもしれない。

フラット３５と民間の住宅ローンは融資元が違う以上、その審査基準に細かな差が出るのは当然ですが、比較すると「フラット３５の方が審査が易しい」と言われることが多いです。

住宅金融支援機構が独立行政法人であることも影響しているのかもしれませんが、もし民間の住宅ローンに落ちた方も諦めず、フラット３５にチャレンジするのが良さそうです。

もちろん、無理な返済計画は禁物ですが・・・。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞