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2010年2月10日

＜日経ＢＰ＞

　住宅を買い取り、鉄骨や屋根、外壁などを再使用し、耐震性や断熱性を新築と同等に高めながら3割安の価格で販売する。積水ハウスは、新築でも中古でもない「第3の市場」を開拓し始めた。

　新築住宅の需要が冷え込む中、積水ハウスの再生住宅「エバーループ」が堅調に売り上げを伸ばしている。2007年に販売を開始し、2009年11月末時点で累計74棟を売った。2009年は2008年の2倍のペースで売れている。積水ハウスストック事業部の瀬戸洋信事業部長は、「今は物件が全然足りない状態。仕入れ（買い取り）を急がないといけない」とうれしい悲鳴を上げる。

　かつて積水ハウスが建築・販売した住宅のうち、売買や相続によって所有権が移るものは年間約3000軒と推定される。だが従来は、仲介などにほとんど携われていなかった。住宅の買い取り・再販事業を手掛けることで、販売機会の拡大と顧客満足度の向上を期待できる。

●住宅建て替え時の平均築年数

欧米に比べて日本の住宅の寿命は短い
出所／国土交通省　再生住宅は、建材を部分的に再使用するため、建て替えに比べて建設廃棄物が少なく、環境負荷の低減にも寄与する。日本の住宅は平均30年で建て替えられており、欧米に比べて住宅の寿命が短い。

　「『住宅を残してくれるのなら買い取ってください』と言う顧客が意外に多かった。再生されると前の所有者が見に来ることもある」（瀬戸事業部長）。家に愛着のある顧客にとって再生住宅は魅力がある。

　再生住宅の販売価格は積水ハウスの新築住宅の約70％。前所有者からは、この再分譲予定価格から再生費用と諸費用を除いた価格で買い取る。築20年を超えるような古い住宅は二束三文の値しかつかないことが多い一般的な仲介査定に比べて、高値で売れる可能性が高い。

今日はやたらとこの「リノベーション物件」の記事が目に付きました。最近は新築ではなく中古の物件がよく動いているようですね。

またその中古物件の中でも、新しい動きとして、全面的に改装というか改築をほどこす「リノベーション物件」の人気が広がっているようです。日本でリフォームというと、壁紙を張り替える程度ですが、リノベーションは骨組みだけ残して一旦、全てを解体し、新品に入れ替えることを指します。

テレビ番組の「劇的！ビフォー＆アフター」のアレのイメージですね。古屋が新築物件のように甦るアレです。

さて、新築ではなく中古の物件が出回る理由としてはいくつかあるようですが、１つ目はそもそも新築物件が少ないということのようですね。一昨年来のリーマン・ショックで融資が完全にストップし、大手業者くらいしか建築を進められなかったので、新築物件の供給が低水準とのことです。

２つ目は、一方で消費者の不動産購入意欲が高まってきている、ということですね。金利は低いし、不動産価格は下がったし、何と言っても今は住宅ローン控除があります。これは実質的に政府による住宅ローン金利の１％負担ですから、期限内は住宅ローンの利息負担が大幅に、場合によっては限りなく０になるくらい軽減されます。買いたいと思っていた人は今がチャンスと思うのも当然だと思います。

３つ目は、とは言いつつ、世の中で格差が開いているのかどうかは分かりませんが、景気がなかなか上向かない中で、庶民の、特に住宅購入を考えている世代のサイフは寂しくなるばかり・・・ということで新築に比べて当然安い中古物件しか買えない、という事情もあるかもしれません。

という、供給サイドや需要サイドの事情から、もしかすると必然的に生まれているかもしれない今の「中古物件ブーム」ですが、その中で、中古と新築の中間の商品がこのリノベーション物件というわけですね。

さて、その気になるお値段ですが、上記記事によれば積水ハウスの再生住宅の場合、新築住宅の約７０％ということですね。３割も安い！と思えばかなりいい条件なような気がしますが、この値段っておそらく土地の値段は入っていないですよね？

仮に土地が２，０００万円で建物が２，０００万円の４，０００万円の新築物件があるとします。これに対して、再生物件の場合は建物が７割なので、２，０００万円＋１，４００万円＝３，４００万円になります。

６００万円も安いと思えば、確かに魅力的ですね。ただ土地も含めた不動産物件としての差は１５％です。

一生に一度かもしれない買い物で、１５％ディスカウントするために新築を諦めて新古物件にするかどうかはかなり判断に迷うところですね。もちろん６００万円の実額は大きいわけではありますが。

リノベーション物件かどうかはともかく、個人的には中古物件の購入は「アリ」だと思います。なぜなら日本の場合、建物は耐用年数よりはるかに短い期間で価値がほぼ０になると思います。戸建なら築１０年で価値半減、２０年で価値０じゃないですかね？

じゃぁ、築２０年の物件は住めないかと言ったら当然そんなわけはない。十分に住めるわけです。田舎の家なんて築５〜６０年なんてザラですよね。

こちらの記事の原文のページにも出ていますが、アメリカの建て替え時の平均築年数は５５年、イギリスにいたっては７７年ですよ！

築２０年の物件をタダ同然で買って（もちろん土地代は払わないといけませんが）３０年とか４０年住むというのが経済合理性という意味では最もいいですね。

筆者ももし戸建を購入するなら中古物件を狙うような気がします。

一方で。

マンションのリノベーション物件は、その後の建て替え等の問題を考えると躊躇するかもしれません。築２０年とか３０年のマンションの場合、耐用年数はさておき、建て替えの問題がもうそこまで来ているわけですよね。入居者の経済事情も、購入時から大きく差が出ているでしょうから、まずまとまらないはずです。

そういう揉め事にわざわざ首をつっこむようなことをするのかと言われると・・・ちょっと気が引けますね。築年数の古いリノベーション物件を買うのはやはり戸建に限る・・・のかもしれませんね。

（編集部）