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2010年2月26日

＜Ｍｏｎｅｙｚｉｎｅ．ｃｏ．ｊｐ＞

　30代〜40代の読者の中には、「家をそろそろ買うべきか」迷っている方もいることでしょう。戸建てや持ち家マンションを買おうかどうか、それとも今の賃貸マンション暮らしを続けるべきか･･･。

世の中には大きく分けて「賃貸派」か「持ち家派」に分かれているようで、両者でどちらが得なのか、日々論戦が交わされています。参考までに両者の主張をまとめてみました。

【賃貸派の主張】
・賃貸はいつでも引越しできる気軽さがある
・都内のそれも駅に近いマンションで生活でき便利
・持ち家だと不動産に多額の投資をするためポートフォリオがいびつになる
・賃貸は管理組合や町内会など面倒な付き合いがない
・水回りの修理などに自己負担がかからない
・古くなったら同じ家賃で新築の賃貸物件に引っ越せばいい
・家族構成にあわせた住まい選びが可能。子どもが成人したら一戸建てはToo Big
・固定資産税などがかからない

【持ち家派の主張】
・賃貸は将来何も残らない。持ち家なら資産として残る
・賃貸は家賃を払うだけ無駄
・壁紙などを汚しても持ち家なら気にならない
・一国一城の主として家を所有する満足感を得られる
・持ち家も条件次第で売ることは可能。不動産投資として儲かることだってある
・狭い賃貸マンションでは子どもに恥ずかしい思いをさせてしまう
・近所づきあいがあった方が、何かと安心だし、楽しい

　このようなお互いの主張は、決して交わることがなく、平行線のまま続きます。持ち家派はすでに多額のローンを背負っているので、自ら下した判断を肯定化するパワーは半端ではありません。

　実は私は賃貸派なのですが、持ち家派には何度もこう脅されています。「先延ばしにしていること事態がリスクだよ」と。彼らは次の3つのタイミングで、今すぐ持ち家を購入することがベターな判断だと説きます。

１．年齢からくるタイミング
２．情勢のタイミング
３．供給のタイミング

「１．年齢からくるタイミング」は、もし持ち家を将来的に購入する場合は、年金生活の始まる前、たとえば55歳くらいまでにローン完済を目指すことになります。ならば今すぐにスタートすべき。

「２．情勢のタイミング」は、今は史上最低の金利水準。税金は最大控除で、デフレなのでモノを買うには価格が安くチャンスというわけです。

「３．供給のタイミング」は、再開発が進んでいる今が、物件が最も多く、購入するチャンスということ。いつでもほしい物件が手に入るとは思うな。家探しは早くした方がいい、との主張です。

　なるほど。たしかに説得力があります。ただしこれもすべて「持ち家をいつか買う」ということが前提のアドバイスなのです。「オレは一生、賃貸派だ」というと、冒頭で紹介した「賃貸派」と「持ち家派」の主張が再開されます。そして結論は出ないまま、永遠に議論が繰り広げられていくのです･･･。

＜編集部からのコメント＞

賃貸か持ち家か。筆者の中では明確にその結論が出ているのですが、残念ながらこちらのブログでは（ブログを一方的に批判するのはアンフェアかもしれませんが）、表層的な話に終始していますね。金融投資系のサイトなのに残念なことです。

まず賃貸か持ち家かという議論は、経済合理性で測られなければいけません。なぜなら経済合理性というのは「結局どっちがオトクか」ということで主観の入り込む余地はありません。「賃貸派」や「持ち家派」と言った主義・主張に影響を受けるものではないからです。

■持ち家の場合

ではまず持ち家の方のコストから考えて見ます。モデルケースとしてこんな場合ですね。

土地　　　　２，０００万円
建物　　　　２，０００万円
合計　　　　４，０００万円

頭金　　　　　　５００万円
住宅ローン　３，５００万円

これで３％、３０年のローンを組んだとします。支払う利息は３０年間合計で大体１，８００万円です。

次に固定資産税ですが、ざっくり年１０万円×３０年として３００万円です。

それから家の修繕費がいくらくらいかわかりませんが、１０年で２００万円くらいですかね？なので３０年で６００万円とします。

これで終わりでしょうか？

違いますね。建物は老朽化が進むと、住めるかどうかはおいておいて、価値が急速に減っていきます。日本の場合、築２０年もすれば、ほとんど無価値という評価でしょう。これを「減価償却」と言いますが、このケースで言えば建物の価値２，０００万円が０になるということになります。

したがってもろもろのコストを合計すると

＜持ち家の３０年分のコスト＞

支払利息　１，８００万円
固定資産税　　３００万円
修繕費　　　　６００万円
減価償却　２，０００万円
合計　　　４，７００万円

となります。

■賃貸の場合

次に同じ物件を賃貸で借りることを想定します。通常の不動産利回りは５％〜７％くらいだと思いますので、仮に６％とします。単純に考えれば４，０００万円×６％＝２４０万円が賃料になりますが、上記の通り建物の価値は減っていきますので、それも加味すると３０年分の賃料は４，８６０万円となります。

ただし話はこれで終わりではありません。賃貸の場合、持ち家の頭金に消えた５００万円は預貯金のまま運用できます。仮に年１％で３０年間運用できるとすると、３０年間分の利息は複利で１６７万円になります。

あとは賃貸の場合、持ち家と資金の流れが違うので、もう少し利息で儲かりそうな気もしますが、一方、更新料といった費用の要素も出てきますので、ここでは割愛します（結論に大きな影響は出ないと思います）。

したがってもろもろのコストを合計すると

＜賃貸の３０年分のコスト＞

賃料　　４，８６０万円
預金利息　▲１６７万円
合計　　４，６９７万円

となります。

■結論

あら不思議、持ち家のコストは４，７００万円、賃貸のコストは４，６９７万円とほぼ同額になりました。

つまり持ち家も賃貸も３０年間で考えれば「コストはほぼ変わらない」ということなのです。

そう、結論から言うと持ち家も賃貸も経済合理性から言えば「どっちも同じ」なのです。

したがって持ち家派の主張である「賃貸は将来何も残らない。持ち家なら資産として残る」とか「賃貸は家賃を払うだけ無駄」というのは、経済合理性から言えば全くの誤解です。

持ち家の場合は、お金が減価償却と支払利息に消え、賃貸の場合は、それが賃料に消えるという違いだけで、どちらもお金が消えていくことには変わりはないのです。

したがって持ち家か賃貸か、という問いには（どちらも変わらないので）経済合理性ではなく、ライフスタイルや住宅に対する価値観で決めればいいのです。

つまり「賃貸はいつでも引越しできる気軽さがある」が「持ち家の場合、一国一城の主として家を所有する満足感を得られる」ので、どちらがいいですか、というような判断になってきます。

■持ち家派が有利になるケース

ただし２つだけ、持ち家派が間違いなく有利になるケースがあります。

１つ目は「持ち家に３０年以上住む」ケースです。建物価値が２０年で０になるからと言って、当然、住めなくなるわけではありません。田舎には築５０年とか６０年の家はごろごろしていますよね。減価償却が終了し、住宅ローンを完済しおえれば、持ち家の場合のコストは激減しますから、そこからは経済合理性の観点からは本当においしくなります。

２つ目は「築２０年以上の中古物件を購入する」ケースです。この場合も建物の価値はほぼ０になっていますから、減価償却によるコストはほとんどありません。住宅ローンの支払い利息くらいのものですね。こちらも建物の利用価値と売買価値のギャップに注目したスマートな購入方法だと思います。

２０年経っても、３０年経っても住みたい家かどうか。

結局、賃貸か持ち家かの判断基準はそこなのかもしれませんね。