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2010年3月10日

＜日経ネット＞

　 大和ハウス工業は25日、戸建て住宅商品「ｘｅｖｏ（ジーヴォ）」シリーズから、賃貸用住宅を併設する「ｘｅｖｏ＋Ｒ（ジーヴォ・プラスアール）」を１都３県で26日に発売すると発表した。所有者が住む部分と賃貸部分を一体で建て、家賃収入を住宅ローンの支払いに充てる仕組み。50代後半で立て替えを考える人に売り込む。

　賃貸経営は同社のグループ企業が管理・運営を代行して支援する。「ジーヴォ」シリーズの高い省エネ性と耐久性を持つ外壁などを使い建物の維持管理コストを抑える。居住部分と賃貸部分の壁に音を遮る壁を使うなど騒音問題も軽減する。

　構造は軽量鉄骨造。延べ床面積230平方メートル程度の土地から対応する。工事価格は3.3平方メートル当たり75万円台から。2011年２月末までに100棟の受注を目指す。

前から少し気になっていた、賃貸併用住宅。年をとってくれば一般的にはそれほど広い家はいらないといわれていますし、何より皮算用どおり入居者がいれば家賃収入が見込めます。うまく行けば建て替え費用も捻出できるかもしれません。土地の有効利用ということですね。

ということで、今回はこの大和ハウスの「ｘｅｖｏ」を例にとり、その採算性を考えてみたいと思います。

工事価格は１坪７５万円台ということですね。注文住宅の坪あたりの単価は概ね６０万円前後のようですので、２割くらいは高いのですかね？ただその多くの場合は木造でしょうから、軽量鉄骨で７５万円というのは、そんなものなのでしょうね。

ちなみにこちらにハウスメーカーの坪単価ランキングがありました。やはり鉄骨系は概ね７０万円前後のようですね。それくらいの差であれば鉄骨を選びたくなる気がしますが、木造は増改築が容易ですからね。どちらがいいのかというのは慎重に調べた方が良さそうです。

しかしこうしてみると抜群に安いのがタマホームなのですね。何でなのでしょう？どこかでじっくり調べてみたい気もします。

さて、話を元に戻して「ｘｅｖｏ」ですね。１坪７５万円で、述べ床２３０平方メートルですから、仮に２３０平方メートルの賃貸併用住宅を建てようとなると、建築費は５，２５０万円になります。

間取りなどはよく分かりませんでしたが、自由に設計できるものと考えて、自分の家を１１０平方メートル、賃貸を６０平方メートル×２とします。

６０平方メートルの家っていくらくらいで貸せるのですかね？概ね月１０万円〜１５万円くらいとします。

仮に１０万円なら２部屋で年間２４０万円。１０年で２，４００万円。２０年で４，８００万円。うーん、微妙ですね。たしかに定期収入はありがたいですが、やはり長くとも２０年くらいで回収したいところです。

では１５万円ならどうでしょうか？２部屋で年間３６０万円。１０年で３，６００万円。２０年で７，２００万円。これなら、やってみようかな、という気にはなりますね。

とは言いつつ、当初１５万円の家賃が２０年間ずっと維持できるわけではありませんし、どこかのタイミングで賃借人が出て行くでしょうから、それなりの割合で「空き室」期間ができますね。その間はもちろん家賃収入が途絶えます。

また維持費もそれなりにかかるでしょうからね。そんなに上手くはいかないでしょう。

となるとやはり、駅に近いとか大学がそばにある、と言った立地に加えて、「どちらにせよ建て替えしようと思っていた」というような状況が必要条件になってきそうですね。

賃貸収入で５，２５０万円全額を回収しようとするのではなく、自室用の１１０平方メートル＝２，５００万円はどちらにせよかかったものと割り切り、残りの２，７５０万円を賃料で回収する、という姿勢であれば、回収期間はそれぞれ、１１年もしくは８年となり、ずっと現実的な選択肢になりますね。

しかしながら長期投資というのは、相当のリスクがあるものですし、不動産というのは容易に分散できない分、なおさらそうですね。記者は安易にはオススメする気になれないですね。特に都心部以外は・・・なかなかビジネスとして成功するのは難しいのではないでしょうかね。

ただビジネス以外に「若い人との交流」みたいなことも目的するのであれば、それなりに楽しいかもしれません。大家さんが隣に住んでいるなら、女性も安心して住めるでしょうし。恋人ができるとちょっと面倒なことになるかもしれませんが（笑）、とは言いつつ、やはり「安心・安全」には替えられないでしょう。
（編集部）