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2010年3月23日

＜読売オンライン＞

　１８日に発表された２０１０年１月１日時点の公示地価では、０８年までの地価上昇局面で大きく値を上げた東京・銀座や表参道などの一等地で、落ち込みが目立った。

　商業地ではブランド店の撤退やオフィスの縮小などが相次ぎ、住宅地ではマンション販売が低迷。０８年秋の金融危機を境に再び始まった地価下落に拍車がかかった。

空き店舗

　東京・銀座の並木通り沿いには空き店舗が目立つ。近くの不動産業者は「海外の高級ブランド店の入居を見込んでいたが、景気悪化と賃料の高さを理由に急にキャンセルが入った店が多い」と説明する。

　テナントが入らないと賃料を下げざるを得ず、これが周辺の地価下落につながっている。銀座では、外資系ファンドの投資などで「ミニバブル」が起きた０８年には地価が３０％以上も上がった地点があったが、金融危機で状況が一変した。

　０９年夏には銀座４丁目交差点の近くで、米国の高級衣料品ブランド店「ブルックスブラザーズ」が撤退した。跡地には隣接する「ユニクロ銀座店」が進出し、売り場面積を広げた。賃料下落も影響してか、銀座の目抜き通りである中央通りには最近、ヘネス＆マウリッツ（Ｈ＆Ｍ）など、手頃な価格の欧米系のカジュアルブランドの店舗が目立つようになった。

　企業が賃料の高い都心を離れたり、オフィスを縮小したりする動きも加速している。中堅・中小企業を主な取引相手としているりそなホールディングスは、大企業が集まる都心に本社を置く必要はないと判断し、東京・大手町の本社ビルを売って今年５月に東京都江東区へ移る。

　住宅地もほとんどの地点で下落し、特に千葉県市川市や同県浦安市では、下落率が１０％を超えた。ＪＲ東京駅から２０キロ圏内という便の良さで人気を集め、０８年は地価が平均で５％以上、上昇していた地域だ。

　「ミニバブルの時期に供給量が増えた地域で、高額な物件ほど売れ残っている」（みずほ証券の石沢卓志氏）といい、過去の上昇の反動も出ている。東京都江東区では、当初の価格を２割引き下げて販売する新築物件もあったという。

上昇地点

　数少ないながら、地価が上昇した地点もある。

　名古屋市緑区では、来年３月の地下鉄桜通線の新駅開業を前に５地点で上昇した。ＪＲ名古屋駅と結ばれて利便性が高まるためだ。

　静岡県長泉町でも２地点で上がった。東海道新幹線・三島駅に近く、県立静岡がんセンターを核にした先端産業の企業誘致で人口が増えたことが影響した。

　ＪＲ池袋駅東口（東京都豊島区）近くの地点も、下落率が大きく縮小した。昨年１０月、三越が撤退した店舗を改装して、家電量販店最大手のヤマダ電機が出店。近くのビックカメラとの間で「家電戦争」が始まり、買い物客が増えたことが影響したとみられている

最近、当編集部が取り上げたニュースは、不動産の成約率が増えていたり、不動産価格が底入れされつつあるという趣旨のものでしたね。一方、今回発表された公示地価では「地価が大きく下落した」というものです。矛盾しているように感じます。どちらが正しいのでしょうか？

もちろん、どちらも正しいわけですが、最近取り上げたニュースは

・毎月もしくは半年に１回の調査
・首都圏のデータ

であり、こちらの公示地価調査は

・１年に１回
・全国のデータ

ということになります。つまり例えば、去年の１月に坪４０万円の地価が、去年の７月に坪１０万円となり、今年の１月に坪２０万円に上昇した場合、半年に１回の調査なら「２倍に値上がりした」というニュースになりますし、１年に１回の調査なら「半分に値下がりした」というニュースになります。

でもどちらも正しいですよね。

やはりこういうデータは少々精度が低くても新鮮さが命ですから、なるべく頻度の多いデータと併用しないと、世の中の流れを見誤りそうですね。

また後者の調査対象が首都圏なのか全国なのか、というのも大きく違う点ですね。東京・大阪・名古屋の３大都市圏については、バブル崩壊後でも地価が上昇するタイミングがありましたが、それら以外の地方圏ではバブル崩壊後、土地の値段は下がりっぱなしです。首都圏の不動産価格が底入れされつつあるからと言って、それ以外の地域が同じでないことは言わずもがな、ということになります。

さて、今回発表された公示地価の内容を見てみると、上記記事によれば、東京の超一等地である銀座や表参道で下落が目立つということです。ただこれは今までの上昇というかミニバブルの反動ということなのでしょうね。

空き店舗も目立つ、とのことですが、街の新陳代謝としては悪いことではないでしょうね。特に銀座は顧客の高齢化が進んでいる気もします。日本の資産家といえば高齢者ですから、高齢者がきてくれる街というのは悪くないかもしれませんが、「高齢者だけ」になってしまうと街が死んでしまいます。こういうことを機会に手ごろで新しい店がどんどん出店すれば銀座もまた活性化していくのではないでしょうか。

そういう意味では地価の値下がりにも街の活性化という別の側面があるかもしれませんね。地価が高い場合に限って・・・ということかもしれませんが。

また、市川市や浦安市で下落率が１０％を超えたようですね。どちらも東京駅から近く住みやすそうな街です。東京は西高東低ですからね。経済合理性だけを考えるのであれば東側に住むというのは悪い選択ではありません。最近、湾岸部での開発が著しい江東区でも値段が２割引き下げた新築物件がある、とのことです。

ただし、こういう記事を読むと不動産価格が下落中で、まだまだ下がるような印象をうけますが、上述のように都心部のマンション価格はすでに上昇に転じているという統計データもあります。景気の先行指数である株価も上昇中ですからね。やはり不動産価格、特に首都圏の不動産価格については上昇局面に入りつつある、というのが記者の感覚ですが、みなさんはいかがでしょうか？

ちなみに今回の公示地価調査では、全国２７，０００の調査地点のうち、上昇はわずか７地点だったようですね！実に９９．９７％の地点で下落したことになります。恐るべしリーマンショック・・・です。

その栄えある上昇７地点は名古屋市緑区と静岡県長泉町のようですね。前者は新駅開業、後者は企業誘致による人口増というのが要因のようですが、こういう取り組みはぜひ頑張ってほしいものですね！
（編集部）