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賃貸マンションのコストは、基本的には月々の家賃と2年ごとの更新料だけ。シンプルで思わぬ出費が発生しないのもいいですね。気になる総額も、下図のケースでは、月々のローン返済額がほぼ同額の分譲マンションと比べ、20年間で1500万円ほど軽い負担で済む計算です。1500万円あれば、子供を大学まで通わせる費用が楽に出るじゃありませんか。ああ、もっと早く気付けばよかった! と思った方はいませんか?
しかも、公的な賃貸物件だと更新料が不要で、さらに入居時の敷金礼金まで不要というケースも珍しくありません。するとさらに300万円近く負担は軽くなるわけです。300万円あれば……(以下省略しましょう)。
ローン完済後に断然有利になる購入
4000万円の新築マンションを購入して20年でローンを完済すると、その間の総コストが概算で6000万円。もちろんこれは決して軽い負担とはいえません。賃貸と比べて1500万円も多く払わねばならず、購入派の負け戦は一目瞭然? いえいえ、そうとも言えません。前ページの図のケースでは20年でローンを完済している点がミソ。完済後は月々17万7472円の支払いなしで住み続けることができるのですから、その分が年間約213万円。7年間でほぼ賃貸との差1500万円を埋められる計算です。固定資産税と都市計画税は残りますが、8年目以降(通算では28年目)は購入の方が断然有利になるわけです。
しかも、購入には売却という一発大逆転のチャンスもあります。分譲時4000万円のマンションが築20年の時点でいくらの値を付けるかがポイントです。半額としても2000万円。ですが通常、半額以下ということは滅多にありません。20年目に売却に成功すれば、かなりの確率で賃貸を逆転することは可能なのです。20年後の売却状況は今知ることはできませんが、景気後退といわれる現在でも、中古住宅購入検討に当たっては買い控えない人が多いという調査結果も出ています。急行停車駅の駅前なのに静かな環境などの条件が揃えば、購入代金+αが戻ってくるケースもあるでしょう。
購入の最大のポイントは売却時の価格
購入派が賃貸派を逆転できるかは売却次第。できるだけ高く売却するにはタイミングが大事です。まず、年間通じて一番需要があるのが年度替わりを控えた2月、3月の時期。子どもの入学や転勤で急いで新居を探す人が増え、比較的売り手の言い値で売れる場合が多くなります。物件的なタイミングとしては、大規模修繕工事の終了直後で外観が綺麗な時でしょう。10年ごとに外壁工事をするケースが多いので、ちょうど20年目が売り時に当たるケースもあるでしょう。
もう1つ、高く売れる物件を決める重要な要素が立地です。住宅取得の意欲に満ちた働き盛りが求めるのは第一に利便性。駅に近い中古マンションは比較的値下がり幅が低くなります。バス便の物件は立地面で希少性がなく、数自体も多いので、中古になった時の売却価格は新築時よりも大幅に下がる傾向があるのです。
このように、長期的なコストを考えると、賃貸と購入では考えるポイントが異なるのが分かります。両方のポイントをよく考えて計画を練るとよいでしょう。
記者もこのサイトでコメントさせていただくようになってから、住宅に関する本や記事をより多く読むようになりました。その中で多くの執筆者の方が書いている「賃貸と住宅購入とではどちらがお得か?」という命題ですが、記者が見てきた中で、「正しい」と思える記事はほとんど全くないですね。なぜでしょう・・・。
今回、取り上げたこの記事も趣旨としてはあながち間違っていませんが、正しいか正しくないか、と問われればやはり正しくないですね。
どこが正しくないかと言うと、まず1つ目は住宅ローン返済額全額を「費用」と捉えている点ですね。「支出」や「支払い」ということであれば間違いではありませんが、「費用」としてしまうのは間違いです。「費用」は1回払ったら戻ってこないもの。一方、住宅ローンの元本部分は、マイホームの購入に充てられるわけで、手元にマイホームが残ります。マイホームは売却も可能ですから、この取得代を費用とするわけにはいきません。
株を購入した資金は「費用」と言わず、「投資」と言いますよね。それと同じ理屈です。
とは言いつつ住宅ローン返済金額全額がマイホームの購入に充てられるわけではありません。1/3くらいは住宅ローン利息として、金融機関のフトコロに入ります。これは戻ってこないお金ですので「費用」となります。つまり「購入派」の費用は、住宅ローン返済額ではなく、住宅ローン利息の返済額なのです。
それにより購入派の費用は大きく軽減されるわけですが、それで終わりではありません。2つ目の正しくない点は、そのマイホームが築年数と共に劣化し、資産価値が減っていく部分を直接明記していない点ですね。マンションの場合、仮に年2%ずつ資産価値が減っていくとすると、20年で40%資産価値が目減りすることになります。
この記事ではその点を全く触れていないわけではなく、「購入には売却という一発大逆転のチャンスもあります。築20年の時点でいくらの値を付けるかがポイントです。通常、半額以下ということは滅多にありません。」とコメントしていますので、一応、考え方としては資産価値の目減りは考慮されています(本当に半額以下ということが滅多にないかどうかはおいておいて)。
なのでつじつまが合っているか合っていないかと言われれば「合っている」のですが、正しいか間違いかと言われればやはり正しくないのですよね。
賃貸と比較がどちらがトクか、という点についてはこちらのコラムでコメントさせていただいておりますので、参考にしていただければと思いますが、結論から言えば「どちらも同じ。どちらがトクとはいえない。」というものです。
どの執筆者の方も概ね「どちらがトクとはいえない」という結論を出されていますが、その根拠が正しいと思えるものはないですね。
特にこの2つ目の「マイホームが築年数と共に劣化し、資産価値が減っていく」部分を費用として把握されていないようです。これを会計用語では「減価償却」と言って、自営業や経理担当など、自分で決算書を作っている人には初歩中の初歩、イロハのイなわけですが、多くの執筆者の方はサラリーマンなど、「減価償却」とは無縁な方なのですかね??
もちろん「減価償却」など覚えなくてすむなら覚えなくてもいいわけですが、とはいえこのあたりの理解が間違っていたりあやふやだったりすると、営業マンに「家賃がもったいないですよ」といわれたら、真に受けてしまうことになります。
せめて「賃貸と購入の費用はほとんど変わらない。賃貸と購入とでどちらがトクということはない。」という結論は頭の片隅に入れておいた方がいいと思います。
(編集部)