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2010年8月5日

<日経新聞>

住宅ローン繰り上げ返済 家計を圧迫させないポイント


 ボーナスが出ると、それを原資に住宅ローンの一部繰り上げ返済をする人が多い。しかし、それで家計が厳しくなったら元も子もない。家計を圧迫せずに上手に繰り上げ返済をするには、何に気をつければよいか。これからローンを組む人にも役立つ一部繰り上げ返済の注意点をまとめた。


 東京都に住む会社員のAさん(41)は、夏のボーナスで住宅ローンを一部繰り上げ返済する計画だ。昨年はボーナスが減って繰り上げ返済を見送ったが、今年は勤め先の業績が回復してボーナスも増加。「今年こそ、少しでもローン残高(残債)を減らしておきたい」と言う。


 一部繰り上げ返済の方法は、主に2種類ある。毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」だ。繰り上げ返済のしやすさは住宅ローン選択のポイントの一つであり、各行はインターネットで手続きすると手数料を無料にしたり、少額でも可能にしたりしている。

 利息支払いの負担を減らそうと、返済開始後すぐに繰り上げ返済に走る人もいる。しかし、やり方を間違えると、逆に家計を圧迫しかねない。

焦らず、無理なく


 ここ1〜2年は不況でボーナスが減り、貯蓄を取り崩して生活費の補てんに充てる人が多かった。ファイナンシャルプランナー(FP)の深田晶恵さんは「貯蓄が減ったときは特に、繰り上げ返済のし過ぎに注意」と助言する。


 住宅を買うと頭金や諸費用を払うので、貯蓄はただでさえ減る。一方、万一の時に備えて1年分くらいの生活費は手元に確保しておく必要があり、子供がいれば教育費の準備も必要だ。深田さんは「減った貯蓄を回復させる方が、繰り上げ返済よりも優先順位が高い」と指摘する。


 多くの人が貯蓄より繰り上げ返済を急ぎたくなる理由の一つに「債務超過状態の家計を何とかしなくては」という焦りがある。家計の資産と負債を表すバランスシートを考えると、住宅購入後は資産より負債が多い“債務超過”になりやすい。しかし繰り上げ返済でバランスシートを改善するには、預金を返済に回すだけでは足りない。預金が減ることで資産も負債と同額、減るからだ。“債務超過”は、資産を減らさずに負債を減らす、つまり繰り上げ返済と同時に資産となる貯蓄を増やしてはじめて解消できる。


 深田さんは「焦らない繰り上げ返済計画」を提案する。まず最終目標を決める。例えば「定年退職までに完済する」。すると返済終了が70代になる人は、繰り上げ返済によって返済期間を短縮する必要がある。次に教育費など将来に必要な金額を大まかに計算する。そして毎年の貯蓄目標を先に決め、次に繰り上げ返済の計画を練る。「余裕資金をためて、数年に1度、まとまった金額を繰り上げ返済するようにすれば無理がない」(深田さん)

(中略)

金利負担が増大も


 繰り上げ返済の件数は毎年、1月に増える。住宅ローン控除(住宅ローン残高の一定割合を納税額から差し引く減税制度)では年末のローン残高を基に控除額(減税額)を計算するので、減税額を増やすために年内は繰り上げ返済をせず、年明けに先送りする人が多いからだ。減税額は一般の住宅では最大で年末残高の1%。まず所得税から差し引き、なお減税枠が余れば住民税から引く。


 変動金利は現在、1%前後になる場合が多く「住宅ローン減税を利用すれば、金利負担が実質ゼロになる」と考えがちだ。だが、税理士の村岡清樹さんは「所得が低く納税額も少ない人は、最大1%の減税枠を使い切れないことがある」と指摘する。


 村岡さんの試算では、年収500万円で専業主婦の妻と子どもが1人いる会社員の場合、所得税は約8万4000円。住民税と合わせても減税額は最大17万円弱で、金利負担が実質ゼロになるのはローン金利が年1%で年末のローン残高が1700万円弱以下の場合だけ。減税を期待して夏に予定した繰り上げ返済を1月まで先送りすると、金利負担が膨らんで、逆に損になるかもしれない。


「住宅ローン繰り上げ返済 家計を圧迫させないポイント」ということで、ナルホド!と思えるノウハウを期待して読んでみましたが、特にあんまり役に立つノウハウはなさそうですね・・・。当たり前のことを、やたら難しい言葉で説明している感じです・・・。

結論としては、繰上返済しすぎて生活費が底をついても困るので、収支のバランスを考えて返済してください、というような話です。はぁ、そりゃそうでしょうね・・・。

確かに繰上返済がクセになってしまう気持ちはよくわかります。記者はどちらかと言うと貯金好きで、毎月の預金額が、前月と比べて少しでも増えているとうれしいし、少しでも減るとかなしくなりますが、繰上返済も似たような感覚ですね。

さすがに住宅ローン残高が、前月と比べて増えてしまうことはないでしょうけれど、だんだん残高が減っていくのを見るのは気持ちいいものだと思います。しかも預金の場合は明確なゴールはありませんが、住宅ローンの場合は「完済」というゴールがありますからね。より前のめりになる気持ちは分かります。

とは言いつつ、限界を超えて繰上返済をしてしまうと生活費が枯渇して、思わぬ出費のときにあたふたしてしまうリスクがあるので注意してください、ということだと思いますが・・・杞憂じゃないか、という気もします。

生活費が足りなくなれば、足りないなりの生活をすればいいわけですし、繰上返済のしすぎが困窮の原因だとすれば、それはあくまで一時的な話なので、格好悪いかもしれないけれど身内から用立てることも可能だと思います。またそれだけ積極的な繰上返済ができるということは、当然、安定的な収入があるのでしょうから、住宅ローンを借りている銀行に相談しても、信用力にさほど傷がつかないと思います。

どちらも抵抗がある場合は、最悪、カードローンなどを利用するという手もあります。本末転倒ですけれどね(笑)。銀行から住宅ローンを借りられるということはカードローンも借りられるでしょうし、カードローンの年利が仮に10%としても半年で返済すれば実質金利は5%ですね。安くはない金利ですが、とはいえ生活が破綻してしまうような高利でもありません。

というわけで、繰上返済のしすぎについてはそれほど心配しなくていいのではないかなぁ、というのが記者の率直な感想です。

記事では「数年に1度の繰上返済」を推奨していますが、それだとズルズルと繰上返済しなくなってしまう気がします。お金の使い道なんて山のようにありますからね。やはり給与天引きのように、毎月の繰上返済額を決めて、最初に繰上返済してしまう方が、精神衛生上いいと思いますがいかがでしょう??

一点、記事で面白いと思ったのは住宅ローン減税について「所得が低く納税額も少ない人は、最大1%の減税枠を使い切れないことがある」という点ですね。引用すると

・年収500万円で専業主婦の妻と子どもが1人いる会社員の場合、所得税は約8万4000円。住民税と合わせても減税額は最大17万円弱で、金利負担が実質ゼロになるのはローン金利が年1%で年末のローン残高が1700万円弱以下の場合だけ。減税を期待して夏に予定した繰り上げ返済を1月まで先送りすると、金利負担が膨らんで、逆に損になるかもしれない。

とのことです。そう、記者も計算したことがありますが、住宅ローン減税って意外に使い切れないものなんですよね。住宅ローン減税を活用している人・これから活用しようとしている人は、ぜひ自分が住宅ローン減税を最大限受けるのに必要な住宅ローン残高がいくらなのか計算した方が良さそうです。

それ以上の住宅ローン残高は減税という観点からは全く無意味ですから、なるべく返済を進めるか、借入額を圧縮したいものです。
(編集部)

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