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2010年8月10日

＜産経新聞＞

　首都圏の投資用マンションの販売にも“薄明かり”が差し込んできた。不動産経済研究所が９日発表した「首都圏投資用マンション市場動向」調査によれば２０１０年上期（１〜６月）の供給戸数は前年同期比６．９％増の２５０１戸と、３年ぶりに前年同期の実績を上回った。一昨年秋のリーマン・ショック後、マネーのリスク回避などから“どん底”状態を続けてきた投資用マンションも、分譲販売の復調を追い風に、再び活性化してきたといえそうだ。

　１〜６月に供給された投資用マンションは５７物件で、前年同期より２物件増加した。平均価格は２３８１万円と４９万円アップした。首都圏の供給エリア別では都内の豊島区が３０９戸でトップで、事業者別ではＴＦＤコーポレーション（５２６戸）、日商ハーモニー（２９２戸）と続いた。

　投資用不動産の供給が戻り始めたのは、都心回帰や超低金利を背景に再び賃料収入の拡大が見込めるとの期待が高まりつつあるからだ。もちろん足元の分譲マンションの販売好調を受けて市況が高まりつつあるのも投資への意欲をかきたてている。

　不動産経済研がまとめた今年上期（１〜６月）の首都圏マンションの発売戸数は前年同期比２７．０％増の２万１７１戸と６年ぶりに前年水準を上回った。住宅ローン減税などを追い風に「収入が高い３０〜４０代の購入が増えている」という。実際、首都圏の１戸当たりの平均価格は４７１２万円と、前年同期より２３１万円高くなった。地域別の発売戸数は、東京２３区が３３．１％増となったほか、２３区以外の東京が４１．０％増、神奈川県が１６．３％増と軒並みプラスだ。

　さらに、首都圏の分譲マンション販売は、１０年通年でも前年比約１８％増の４万３０００戸が見込まれている。こうした環境の中で、お金の運用先に悩む個人を中心に優良物件への投資も増えてきた。ただ、「ワンルームマンション向け投資専業の中小事業会社を中心に倒産が続いており、抜本的な回復を見込むのは難しい」（不動産経済研・企画調査部）と、先行きには厳しい見方をしている。

首都圏を中心に、マンション販売が復調しつつあるのは既にご案内の通りでありますが、それと同時に投資用マンションの供給も回復しつつあるようですね。

投資用マンションとは、言葉通りではありますが、居住用ではなく誰か他の人に貸してその賃料で利益を出そう、というものですね。資産家であれば、資金の運用先の１つとして、不動産というのは当然、視野に入ってくると思います。

昔は財産３分法ということで、現預金・株式・不動産に１／３ずつわけて保有すべし、という考え方がありましたが、インフレやデフレ、実体経済の混乱の可能性などを考えると確かに理にかなっているとは思います。ある日、紙幣が紙くずになったり、株式がゴミになったりすることはないでしょうけれど（いやまぁ、株式についてはそれはありますが）、とはいえ実物資産として不動産を所有するのは、もしもの時の安心感だったりを考えると悪くないですね。

ただそれはあくまで、「保有資産の運用先」として、ですね。お金持ちが資産を分散して投資することは悪くないと思いますが、そうでない人がわざわざ借金をして投資用マンションを買うのは、まぁやめた方がいいでしょうね。

投資用マンションの想定利回りがいくらか知りませんが、ざっくり５％とします。

５％といえば大した利回りではありますが、もちろんそれがまるまる利益になるわけではありません。記者もそれほど詳しくはわかりませんが、主な費用はこんな感じでしょうか。

・建物の減価償却　　　　２％
・管理費／修繕積立金　１％
・税金等その他経費　　　１％

これだけでざっくり費用は４％になり、差し引き１％しか残りません。

借金がなければそれでもまだ１％は残ると考えていいかもしれませんが、借金をするとさらに利息も払わないといけません。今は変動金利が低いですが、長期の収支を考える場合にはやはり住宅ローン金利は３％くらいは見ておいたほうがいいですね。

さらに居住用ではなく、投資用マンションだと金利はもっと高いかもしれません。借りに住宅ローン金利が４％だとすると、トータルのコストは８％となり、利回りはマイナス３％の赤字になってしまいます。

また、想定利回りを５％としていますが、これは１年中、入居者がいるという前提です。実際には数年に１回、数ヶ月空くでしょうから、礼金等で回収できない場合は想定利回りはどんどん下がっていくことになります。

加えて、最終的に処分する時にネックとなるのが地価ですね。地価が上昇していれば売却益を狙えますが、今の日本ではなかなか望み薄です。仮に地価が下落していたりすると、売却損がさらに負担となることが考えられます。

もろもろ考えるとやはり投資用マンションはリスクが大きすぎますね。お金持ちの方が資産の一部分で投資するにはまだアリだとは思いますが、一般的なサラリーマンや、退職金をつぎ込んで投資するものではないと思いますねー。

そもそも、必ず儲かる物件なら、業者が絶対手放さず、自分で賃貸しますよね（笑）。世の中に投資用マンションを販売する業者はたくさんあるけれど、投資用マンションに投資して儲けている業者がないことを考えれば、自ずとそれほどおいしい話ではないことがわかりますね。

これから不動産市況が活況になってくるとまた、「サラリーマンでも大家」的なプロモーションが出てくるかもしれませんが、慎重に冷静に判断したいものですね。
（編集部）