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2010年8月17日

<朝日コム>

住宅ローン破綻増加、競売6万戸 甘い審査が落とし穴


 住宅ローンを返せなくなり、家を手放す人が急増している。不動産競売流通協会の全国調査によると、銀行などが強制的に売るために裁判所の競売にかけられた一戸建て住宅とマンションは、2009年度には08年度の1.3倍の約6万戸に達した。一方、09年度に新築された住宅は約80万戸。新たにマイホームの夢をかなえた人がいる陰で、多くの「住宅ローン破綻(はたん)」が起きている。


 落花生畑の中に、ミニ開発された数戸ずつの住宅のかたまりが点々としている。東京都心から電車で1時間半ほどの千葉県八街(やちまた)市。JRの駅から10分ほど歩くと、6戸の建売住宅が見えてくる。


 どれも40坪ほどの敷地に立つ2階建て。01年に売り出された。外壁の汚れも目立たず、新築に見劣りしない。だが、10年足らずで、3戸の持ち主が代わった。


 その一つに住んでいたダンプ運転手(61)は7月末、同市内の家賃5万8千円の賃貸住宅に引っ越した。この家を競売で買ったという不動産業者が6月末に訪れ、こう通告されたからだ。「7月中に引っ越さなければ、裁判所で強制退去の手続きを取る」


 家を買った時は52歳。当時住んでいた賃貸住宅に不動産会社の営業マンが売り込みにきた。「年だからローンが組めないよ」と言うと「組めるところを探します」。2〜3カ月でメガバンクのローンを探してきた。


 貯蓄はなかった。それどころか、消費者金融に約200万円の借金があった。不動産会社は「お金を貸すから返済しろ」と言う。借金を返すと、銀行の審査はあっさり通った。


 頭金なしで、70歳代半ばまで続く2200万円のローンを組んだ。毎月の返済は10万円余り。定年後の返済の見通しがあったわけではないが、当時は年収が600万円近くあり、当面払えないことはない。あきらめていたマイホームを思い切って買った。


 ところが、5年ほど前に会社が倒産。転職で収入が大きく減った。さらに昨年、会社の車で事故を起こして修理代を負担することになり、ローンが返せなくなった。


 「70歳過ぎまで払い続けるのは無理ですよ」。行員は手のひらを返したように言い、担保にとっていた家を売るため、今年春、裁判所に競売を申し立てた。裁判所がつけた基準価格は377万円。14人が購入を希望する人気物件になったため820万円で売れたが、ローンの残りは約1600万円。家を売ったお金を差し引いても800万円近くを返さなければならない。


 「もともと無理な借金だった。マイホームを持てると言われ、つい不動産会社の言いなりになってしまった」。今は後悔ばかりが口をつく。


■借金あっても審査パス


 「電気も電話も何回も止められました。これで子供に借金を残さずにすみます」。千葉県八街(やちまた)市で、ダンプ運転手の隣に住んでいた会社員(56)は2007年に競売で家を失い、今年6月、自己破産した。住宅ローンを機に「多重債務者」になったからだ。


 01年に家を買った時、すでに消費者金融数社に約90万円の借金があった。だが、不動産会社は会社員を連れ、借金の記録を銀行に提供する信用情報機関に行き、頼み込んで記録を消してもらった。


 地方銀行から30年ローンで2350万円を借りた。毎月の返済は消費者金融分を加えて約14万円。月給の半分が消えた。返済のために新たに消費者金融から借り、その額は300万円超に膨らんだ。


 競売で家は約840万円で売れたが、約1300万円の借金が残り、取り立てが続いた。残された選択肢は自己破産だけだった。その手続きにも弁護士に約60万円、裁判所が選ぶ破産管財人に20万円。


 「金がないから自己破産するのに最後まで金をとられるとは。自殺する人の気持ちがわかるよ」。会社員から話を聞いた運転手は不安が募る。


 老後まで続く返済、貯蓄なし、借金。誰が見ても無理なローンがなぜ組まれたのか。


 ある不動産会社の営業マンは「銀行の審査は甘くなっている」と打ち明ける。借金があっても銀行に申告せずに審査が通ったり、家の価格に借金額を含めて融資を受けさせたりしたという。


 大手銀行のある支店は2000年代初めから住宅ローンを増やした。本部から号令がかかったからだ。支店長経験者は「多く集めれば、薄利多売で確実に利益が出るという戦略だった」と説明する。


 「草刈り場」は住宅販売会社や住宅展示場。販売会社と提携し、家を買う客を回してもらったが、他行も参入し販売会社の奪い合いになった。


 次は金利の低さと審査の早さを競った。通常の金利より低い「金利優遇ローン」などが次々にでき、1%前後の低金利を売りにした。土、日曜日も営業する「住宅ローンセンター」もでき、各支店のローンをまとめて審査するようになった。「機械的にバッサバッサ審査した。銀行員が全物件をみるのをやめ、子会社やよその会社に委託するようになり、審査が相当緩んだ」


 「バブル崩壊後、企業向け融資の採算が悪化し、銀行は住宅ローンに活路を求めた」。企業を格付けしているスタンダード・アンド・プアーズの根本直子マネジングディレクターはこう分析する。


 小泉政権の「官から民へ」も拍車をかけた。01年、国の資金で貸し出していた旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の住宅ローン廃止が打ち出され、「旧公庫から借りていた層をねらい、銀行が一斉に住宅ローンを活発にした」(旧公庫職員)という。


 元銀行員の新保恵志(しんぼ・けいし)東海大教授は「実績主義の広がりで、審査の質より融資額が行員や支店長の実績になるため、融資額を増やすことが目的になった」と指摘する。競争の果てに、銀行は「貸し過ぎ」の体質になったという。


■誘い文句「家賃と同じ」


 日本銀行によると、銀行と信用金庫の貸し出しに占める住宅ローンの割合は、00年度末の13%から09年度末には21%に増えた。


 「貸し過ぎ」の一方、借りる人たちは、返済できないリスクが高まるばかりだ。


 厚生労働省の調べでは、会社員などの給料の総額は、米国のサブプライム(低所得者向け)住宅ローン問題が起きた07年度から3年連続で下がり、06年度より5%減った。


 低い金利にも「落とし穴」がある。住宅ローンは変動金利なら1%前後まで下がっているため、変動を選ぶ人の割合が増えている。だが、ローン返済が残り25年で2500万円(ボーナス払いなし)の場合、金利が1%から2%に上がると、毎月の返済額は1万円以上増える計算になる。


 「銀行や不動産会社に『家賃と同じ返済額』と言われ、頭金なしで家を買う人がいる。だが、頭金がない人はぎりぎりで暮らしてきた人。家を買うとローン以外の負担も増え、返済が苦しくなる」。家計の相談にのるファイナンシャルプランナーの藤川太さんはこう警告する。


今回はちょっともの哀しい記事ですね。特にこれから住宅ローンを借りようという方には、引いてしまう内容かもしれませんが、住宅の競売にまつわる記事です。

住宅ローンに関して最もリスクを取っているのは、それは間違いなく貸し手である銀行などの金融機関ですが、借り手にとっても住宅ローンを返済できなくなると生活の基盤が大きく崩れるわけで、やはり相応のリスクがありますね。

では何が一番のリスクかというと、それはもちろん「将来の収入」ということになります。昔のように右肩上がりで経済が成長していれば収入もスライドして増えていくわけですが、今の時代、日本経済が全く成長していないのに収入も「成長」するはずないですよね。

また収入が増えないならまだしも、経済が成長しない中でパイを奪い合おうとすれば、当然、企業間の競争も激しくなります。負ける会社も出てくるわけで、いくら有能であっても職を失う可能性は0ではありません。

失業率は5%ですからね。働く意思がある人の20人に1人は失業しているわけで、この数は結構多いと思います。なので住宅ローンを借りる際には、将来、収入が減ってしまうリスクを十分に認識し、その覚悟をもって臨むべきですね。

で、記事に取り上げられた方が住宅ローン借入時にどんな経済状況かと言うと・・・

・ダンプ運転手(61):借入時52歳。貯蓄0。消費者金融から200万円の借金。
・会社員(56):借入時47歳。消費者金融から90万円の借金。

・・・さすがにこれではダメですね。頭金がないならまだしも、すでに借金があるようであれば、更なる住宅ローン負担に耐えられるはずがありません。記事のトーンとしては銀行や不動産会社の責任を示唆しておりますが、これはやはり、住宅ローンを借りる準備ができていなかったという点で、本人の問題が一番大きいと思います。

物件購入価格の1〜2割を頭金として用意できる「貯蓄力」がないと、残りの8〜9割にあたる住宅ローンを返済できるはずがありません。

またこの記事のように、新築戸建ての物件を10年程度で売却するというのは最も損失が大きくなりやすく、その点も甘さが感じられます。戸建て物件の場合、10年もすれば建物の価値が無価値になってしまいますので、その間の転売価値の目減りが激しいのです。

逆に言えば、もし仮に収入に不安があるのであれば、築10年以上の中古物件を買っておけば、概ね土地の値段くらいで買えることになりますので、もしもの時に手放したしても、土地の値段が大きく下がっていなければ、損失が大きく膨らむことはないですね。

もちろん、それを指をくわえてみていた不動産会社や銀行にも相応の責任はありますが、とはいえ、彼らは「売ること」「貸すこと」が目的なわけですから、根本的には債務者の利害と相容れません。やはり自分のことは自分で守るか、不安な場合は、第3者を頼るべきですね。

もし記者が相談されればもちろん反対したと思います。住宅ローンを借りる覚悟ができていないこともありますが、そもそも30年くらいの期間で考えた場合、賃貸と購入とでのトータルコストの差はほとんどありません。30年以上住めるのであれば購入の方が有利になってきますが、この記事のお2人の場合、借入時に30年以上住む前提が必要だったかと言うと疑問ですね。

であれば、賃貸で収入にあわせて気楽に住む方がよっぽど良かったと思います。「夢のマイホーム」という幻想から早く抜け出すべきですね。

これから住宅ローンを検討されている方は、そのあたりの「覚悟」がしっかりできているのか、あらためて問い直してみてはいかがでしょうか。
(編集部)

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