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2010年9月14日

<日経ビジネスオンライン>

都心マンション活況は最後の宴?


 停滞が続いていた新築マンション販売の一部に活気が戻っている。牽引役は、低金利と政府の減税策に背中を押された「団塊ジュニア」。この最後の「マス世代」需要が一巡すれば新築需要はいよいよ完熟期に入る。


 「順にご案内しておりますので、30分ほどお待ちください」


 8月下旬の週末に訪れた、東京・新宿の大手マンションデベロッパーのモデルルーム。引きも切らずに訪れるお客と、慌ただしく対応する営業担当者。その様子は、さながら家電量販店の売り場を彷彿させる。多くのモデルルームで閑古鳥が鳴いていた1年前の光景がウソのような盛況ぶりだ。


春先以降、「即日完売」が続出


 地下鉄の駅から徒歩10分の好立地。病院や商業施設も近い。70m2の3LDKで7000万円台と、決して安くはない物件だが、モデルルームオープン当初から予約が殺到した。週末ともなれば、モデルルームの収容能力をはるかに超えたお客が訪れる。担当者の説明を聞くために30分以上も待たされるというから驚きだ。


 もちろん、活況はここだけではない。東京都豊島区に竣工する野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」。今では市況回復の象徴として、業界関係者の間では頻繁に話題に上る。JR板橋駅に隣接する大規模マンションは、大半が既に売り出され、即日完売した。


 伊藤忠都市開発などが手がけた東京都墨田区の「オアシティ錦糸町」。東京スカイツリーを望む立地を売りに、今年3月に発売。やはり即日完売した。

 需要の牽引役は30〜40代。その中でも、「世帯年収が1000万円前後の比較的所得の高い層が中心」と不動産情報サービスを提供する東京カンテイの中山登志朗氏は言う。

 もともと30〜40代は、結婚や子供の誕生で住宅購入を検討する時期に当たる。だが、2008年のマンションバブル崩壊以降、不動産市況の低迷が続いたため、多くがマンション購入を見送っていた。その層が動き始めたのだ。


 「底打ち感が出てきた春先から、滞留していた需要がマグマのように染み出している」と中山氏は指摘する。


 そして、彼らの背中を押しているのが、1%を切る水準にまで低下した金利と、様々な政府の景気刺激策だ。


 過去最大規模の住宅ローン減税や贈与税の非課税枠拡大、金利を1%優遇する住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35S」は、購入に踏み切る大きなきっかけとなっている。


 ただし、今回のマンション好況は局地的な現象にとどまる。高所得の世帯の多くは、通勤に便利な都心部を中心にマンションを選ぶためだ。


 言い換えれば、郊外型の物件は、現在も苦境が続いていることにほかならない。2008年から2009年にかけて多くの中堅マンションデベロッパーが破綻し、作り手がいないという根源的な問題も抱えている。


 実際、不動産経済研究所の2010年上期の地区別供給戸数では、都区部で26%増加した一方、周辺の県ではすべて減少しているという結果が出た。「世帯年収400万円前後の層が購入できる郊外型マンションが供給できない」と、中堅マンションデベロッパー、アンビシャスの安倍徹夫社長は言う。


活況の後は塗炭の苦しみか


 都心部のマンション需要を牽引する30〜40代は、いわゆる団塊ジュニア世代を中心に、その前後の世代に当たる。少子高齢化が進む国内では、最後のマス世代と呼ばれる市場だ。


 「マスといっても、高所得者層はそもそもボリュームが少ない。需要が一巡すれば、遠くない時期に市場は再び停滞する」と安倍社長は警鐘を鳴らす。“宴”の後に待ち受けているのは、需要喪失に伴う塗炭の苦しみではないか。


 現状、新築需要を刺激する政府の景気対策は、確かに効いている。だが、団塊ジュニア世代の需要が一巡した後も、同じ政策が通用し続ける保証はない。既存住宅ストック流通をさらに推進するなど、「脱新築」の政策も強化しなければ、住宅政策はいよいよ手詰まりになる。都心マンションの活況に沸いている余裕はない。


最近の都心の新築マンションの売れ行きが好調なことは、このコラムでも何度か取り上げております。

要因としては景気の回復に加え、住宅ローン減税や、引き続き低金利が続く魅力的な住宅ローンなどが挙げられますが、それに加えて上記コラムでは、人口としては大きな塊である団塊の世代の子どもたちの、いわゆる「団塊ジュニア」の大きな住宅需要を指摘しています。

団塊ジュニアは30〜40代ということになりますが、確かにこの世代は他の世代に比べて人数が多いですね・・・と言うよりも、この団塊ジュニアから下の層はだんだん人口が減っていきますから、相対的に大量にモノが売れる世代というのは団塊ジュニアが最後、と言えるかもしれません。団塊ジュニアは概ね同い年の人が200万人くらいいますが、今の若年層は概ね120万人とかそんなものですね。ほうっておけばそのうち、日本の住宅マーケットも3/5くらいに縮んでいくことを示唆しています。

住宅関連企業の経営に携わる方々は、当然、今後の人口分布の変化に即した経営の舵取りが必要ですね。

ただ住宅購入を検討されている方が、この人口の変化に過敏になる必要があるかと言うとそうでもないと思います。人口の変化は5年単位くらいの話ですし、今だと晩婚化や、住宅取得のタイミングもばらけてきているので、団塊ジュニアがたとえばあと3年後には住宅を購入しなくなるかと言うとそうではないでしょうから、今の「団塊ジュニアの住宅購入」はあと5年とか10年、ダラダラ続くものと思います。

またどの住宅メーカーも団塊ジュニアの取り込みに躍起になっているわけで、団塊ジュニアの購入が続くかぎり、魅力的な住宅の供給が期待できますね。

なので今まで大量人口による競争に苦労してきた団塊ジュニアなわけですから、こういうときはしっかりそのメリットを享受すればいいものと思います。

とは言いながら今後の人口動態の変化による影響を考慮するのであれば、10年後・20年後に物件を売却するのがそう簡単ではなさそうであることは注意した方がいいかもしれません。今後、需要が減っていくわけですから、買主を見つけるのは今ほど容易ではなくなってくるでしょう。

またファミリー層の需要が減っていくのだとすれば、将来的には4LDKより3LDK、3LDKより2LDKが好まれるかもしれませんね。

いずれにせよこれから住宅を購入される方は、転売を目的とせず、なるべく長い間住み続けることを前提にした物件選びをしたいものですね。
(編集部)

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