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2010年10月28日

<日経新聞>

超低金利の今、住宅ローンの借り換え上手に。節約効果、サイトで確認


 金融緩和や金融機関の競争激化で、住宅ローン金利が過去最低水準で推移している。過去に高い金利で借りたローンからの借り換えを検討する人も多いだろうが、どのような条件で借り換えるとどれくらい得になるのか、すぐには分かりにくい。借り換えのお得度や注意点をまとめた。


 「借り換えによって諸経費込みで約100万円の節約が見込める」。東京都に住む専業主婦(39)は、満足げにこう話す。自宅マンション購入のため会社員の夫名義で8年前に大手銀行から借り入れた住宅ローンの残り約1300万円を、10月末に信用金庫に借り換える予定だ。現在と同じ変動金利型だが、借入金利は約2%から1.35%にまで下がるという。


「優遇」競う銀行


 日銀の金融経済統計月報によると、2010年9月の都市銀行の住宅ローン金利(変動金利の中央値)は2.475%。06年9月(2.375%)以来の低水準だ(グラフA)。



 住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して取り扱う長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利も過去最低水準にある。主力の21年以上のローンの取扱金融機関の最低金利は9月、2.06%に低下し、5年4カ月ぶりに過去最低を更新した。フラット35は09年6月から借り換えの際にも利用できるようになった。


 金利自体の低下に加え、金融機関の顧客獲得競争の激化によって「優遇金利」などの名称で知られる金利の引き下げ幅が拡大したことも、借り換え環境を改善している。現在の引き下げ幅は1〜2%程度。この結果、借入金利が1%を下回る商品も現れている。


 一般的には残高が1000万円以上で返済期間が10年以上、金利差が1%以上ある場合が、住宅ローンの借り換えをすると得になる目安とされる。ただ冒頭の専業主婦の例のように、必ずしもこの条件を満たしていなくても効果が出る場合もある。金融機関のサイトの中には、金額や期間などの条件を入力するだけで借り換えによる節約効果を試算する機能を備えたものもあるので、利用してみるのもよいだろう。


 借り換えの際に重要なのは、目的を明確にすることだ。例えば返済額を減らすのが目的で、金利が比較的高い固定金利タイプから低めの変動金利タイプに借り換える場合、金利負担は減るが、将来に金利が上昇した場合の返済額が増えるリスクを新たに抱えることになる。「総返済額」「毎月の返済額」「将来の返済額が増えるリスク」のうち、どれを減らしたいのかを明確にする必要がある。


 借入金利や借入期間などの条件を決める際のコツとして、ファイナンシャルプランナー(FP)の高田晶子さんは「元利均等返済で長期間、無理のない金額を返済する」やり方をすすめる。借り換えで金利負担が減った分、返済期間を短縮したが、毎月の返済額を見直さないでいると、入院などで急に出費がかさむ場合に資金繰りに窮することもあるからだ。


 「定年退職など目標時期までに完済することは必要だが、それ以上の繰り上げ返済は余裕のある時でよい」(高田さん)ので、インターネット経由などで手軽に繰り上げ返済できる金融機関を選ぶのも手だ。


差が出やすい保証料


 借り換え時に注意したいのが、諸経費の負担。特に差が出やすいのが保証料だ。例えばメガバンクで1000万円を借入期間30年で借り換えた場合、保証料は20万円程度はかかる。


 保証料は借り手が住宅ローンを返せなくなった場合に、保証会社が金融機関に残額を代わりに返済するための費用。保証会社は最終的に借り手から回収する。借り手にとっての利点は少なく、保証会社を利用しない金融機関もある。


 事務手数料も金融機関ごとに異なる。また借り手の死亡や高度障害に備える団体信用生命保険料は金融機関が負担するのが一般的だが、フラット35を利用する際は任意だが、借り手が別途支払う必要がある。諸経費がかさむと借り換えでせっかく軽減できた金利負担が相殺される恐れもある。


 借り換えで特に気を付けたいのが、1つの住宅に対して複数の金融機関から借り入れている場合。すべての住宅ローンを同時に借り換えねばならず、特定の金融機関からのローンだけ借り換えることはできない。


 このため、最初に住宅ローンを組んだ時には会社員だった妻が専業主婦になった場合は、注意が必要。返済能力がないとみなされる妻名義の分だけでなく、夫名義の分も借り換えられなくなるからだ。また転職などで収入が大きく減った場合も、借り換えが難しくなる可能性がある。


さて久しぶりに住宅ローンに関するこちらのニュースから。取り立てて何かとても役に立つ情報があるというわけではありませんが(笑)、いくつかコメントしたいと思います。

当サイトをご覧になっている方は、新規に住宅ローンを組もうとされている方ももちろんいらっしゃるとは思いますが、どちらかと言うと既存の住宅ローンの借り換えを検討されている方の方が多いのではないでしょうか。

住宅ローンは一度借りたら通常は20年や30年と言った長期間、お付き合いするわけで、それはつまり、新たに住宅ローンを組もうとする方の20倍や30倍、既に住宅ローンを借りている方がいらっしゃる、ということですよね。

なので「借り換え」というのは住宅ローン利用者にとってはとっても身近なテーマなわけですが、では借り替えて一体、どれくらいトクをしたのか、という話はあまり聞きません。上記記事に出てくる方の場合は、住宅ローンの残りの金額が1,300万円で、同じ変動金利タイプを利用して金利が約2%から1.35%に下がる、ということで「借り換えによって諸経費込みで約100万円の節約が見込める」とのことですね。

これくらいメリットがあるなら、借り換えをしようという気になってきますね。

最初から約2%の変動金利で借りていたのではないとは思いますが、ありがちなのが、たとえば当初10年間固定金利を利用して、最初の10年間はオトクだったけれど、11年目に優遇期間が終了したら金利が不利になってしまった、というようなパターンですね。結構、そういった「当初○年固定」タイプの住宅ローンを組んでいる方は多いのではないでしょうか?

そういう方は固定期間が終了するタイミングが借り換えを検討するチャンスですね。

次のコメントとしては、住宅ローン金利の推移グラフは参考になりそうですね。このグラフをどう見るか、というのは意見が分かれるところだと思いますが、記者が思うのは「住宅ローン金利が大きく上昇することはなさそう・・・」ということですね。

2006年や2007年というのは日本も全般的には景気が良かったころだと思いますが、その時期でも住宅ローン金利が大きく上昇した・・・ということはないですね。最も高くてフラット35で3%前後。変動金利で2.8%前後。当然この変動金利から金利が優遇されるのが通例ですから、仮に1%くらい優遇されているとすると、1.8%前後、ということになります。

そう考えれば少なくともこの5−6年はフラット35のような長期固定金利よりは、変動金利の方が金利がはるかに低かった、ということになります。景気がいい時期を含んでさえ、こういう状態なわけですから、今の不景気がもうしばらく続くのだとすると、当面、変動金利でつないでいく方が経済的にはメリットが大きそうですね。

最後のコメントとしては、これは役に立ちそうなアドバイスですね。FP女史曰く、

「元利均等返済で長期間、無理のない金額を返済するやり方をすすめる。借り換えで金利負担が減った分、返済期間を短縮したが、毎月の返済額を見直さないでいると、入院などで急に出費がかさむ場合に資金繰りに窮することもあるからだ。」

「定年退職など目標時期までに完済することは必要だが、それ以上の繰り上げ返済は余裕のある時でよいので、インターネット経由などで手軽に繰り上げ返済できる金融機関を選ぶのも手だ。」

とのことです。借り換えをした時に、必要以上に返済期間を短縮してしまうと、あとで「もしも」のことがあったときに、返済に困ることになります。なるべく余裕をもった返済計画を立てつつ、想定通りに余裕資金が出てきたときにはドンドン繰上返済していく、というのが現実的な方法だと思います。

その点ではインターネット経由で手軽に繰上返済できるだけなく、1円から繰上返済ができて、繰上返済手数料が無料の金融機関を選びたいものですね。

(編集部)

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