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2010年11月8日

<朝日コム>

「管理費ゼロ」の付加価値マンション、リビングライフが横浜で開発


 リビングライフ(本社・東京都世田谷区、炭谷久雄社長)は、マンション購入者の月々の管理費が「ゼロ」になる分譲マンション「ライフレビュー横濱関内スクエアII」を開発中だ。同社では、「市場には様々な付加価値が付いた物件があるが、当社では毎月の負担軽減という面で他社にはない提案をしていく」と話している。


 マンションの1階部分に設ける店舗部分の床面積(149平方メートル)を、区分所有者に共有持分として所有してもらう。この部分から上がる賃料収入を、管理組合がマンション全体の管理費として充当する方式だ。


 通常、マンションにテナントが入居する場合、マンションディベロッパーがその部分を売却するか、そのまま保有して賃料収入を得ていくケースが多い。今回は、区分所有者全体の「資産」として店舗部分を共有するものだ。


 既に大手コンビニエンスストアの入居が決まっており、20年の賃貸借契約のうち、当初5年間については月額110万円の賃料保証を付けた。そのうち100万円を管理費に計上すれば、総戸数82戸の同物件の管理費が賄えることになる。単純計算で1戸当たり1万2200円弱だ。残り10万円は、店舗にかかる修繕積立金及び区分所有者にかかる固定資産税などに充てる。


 6年目以降についての賃料保証はないが、「横浜市中区、JR関内駅徒歩9分の立地であることを考えると、テナントニーズは高いはず」(同社)。また、仮に賃料が下がったとしても、テナントが入居している間は賃料の分だけ管理費の負担は減ることになる。なお、修繕積立金については、一般的な分譲マンションと同様に住戸ごとに徴収する。


マンションのチラシでよくみるフレーズが「今の賃料と比べてください!」というものですね。では住宅ローンの毎月の支払いと賃料を比べることが正しいことかどうかと言うと、全く不適切です。

パっと見は、住宅ローンの支払い額の方が相対的に有利に見えるかもしれませんが、住宅ローンの場合は、買った物件の価値がだんだん減っていく部分(減価償却)が毎月の支払いには反映されていません。売却しようとしたときにドンと売却損が発生するわけですね。

もちろん買ったときより値上がりしている可能性もゼロではありませんが、マンションの場合は価値の大部分が建物であり、建物は当然、年月によって価値が失われていくわけですから、やはり基本的には「マンションは買ったときより値下がりする」ものといえます。つまり住宅ローンを支払う裏で、どんどん売却損が膨らんでいるものです。

一方で賃料はと言うと、仮に20年とか30年とか住み続けるとしてずっと今の賃料が維持されるかと言うと、それもまた非現実的です。年月が経てば当然、物件の価値も下がっていくわけですから、賃料も下がると考えた方がいいですね。住宅ローンの返済額はもちろん、20年たっても30年たっても同じ金額です。

また、もっと分かりやすい部分で言うと、マンションを購入すると、管理費や修繕積立金も自分で払わないといけません。仮に管理費・修繕積立金がそれぞれ1万円だとすると、合計2万円、支払いが膨らむことになります。

やはり単純に住宅ローンと賃料を比較しても意味がないですね。

ちなみにこうやって書くと、あたかも購入ではなく賃貸をおすすめしているように聞こえるかもしれませんが、結論から言うと、基本的には購入も賃貸もトータルのコストはほとんど変わりません。したがって、その点からも住宅ローンと賃料を比較することはナンセンスだと言えます。

さて、前置きが長くなりましたが、マンションの購入コストに直接響くものの1つが上記の通り管理費なわけですが、上記ニュースによれば、「管理費ゼロ」のマンションが開発されているようです。

単純に管理費がゼロになるのであればありがたい話ですが、世の中ウマイ話はないわけで、どういう仕組みかと言うと・・・マンション1階の店舗部分を住民全体で共有し、その賃料収入でマンション全体の管理費をまかなう、という仕組みのようですね。

通常はと言うとその部分も売却されるか、デベロッパーがそのまま保有し賃貸に出すかするわけですが、この部分をも住民全体で共有するということはつまり・・・住民は自分の部屋だけでなく、店舗部分の一部をも購入する、ということになります。

で、その店舗部分をデベロッパーが無償で譲ってくれる・・・なんてことはありえないわけですから、当然、購入価格にしっかり乗ってくることになります。要は「管理費がゼロだけれど、価格が割高なマンション」ということになりますね。

ではいくらくらい割高になるか、ということですが、店舗部分の賃料は月110万円ということなので年間1,320万円。通常の不動産利回りは5%〜7%とかだと思いますので、仮に6%だとすると店舗部分の価値は2億2,000万円ということになります。

これを82戸で共有するわけですから1戸あたり平均約268万円ですね。268万円余計に支払って月約12,000円の管理費がゼロになるということは、約224ヶ月=約19年で元が取れる計算になります。

ただしこれはその間の店舗の賃料が変わらない前提となりますので、実際には少しずつ下がったり、あるいは売り上げ不振によりお店が出てしまった後のリスクも住民が負うことになります。

加えて、仮にお店がそのままあったとしても、6年目以降の賃料交渉を住民がやるとなるとなかなか難しいですね・・・。

というわけで記者の感覚からすると、このスキームは購入した後の管理が少し心配ですねぇ。

ただ一方で、ほとんど誰も使わないようなジムやプールなどの共有施設の費用を負担するくらいなら、まだ収益物件の費用を負担する方がずっといいとは思いますが・・・。

(編集部)

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