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2010年11月30日

＜ＳＡＦＥＴＹ　ＪＡＰＡＮ＞

　約1年前に「多重債務者の借金解決法」についてこのコラムで書いたのだが、現在、FPの相談現場で急増している「住宅ローンが返せない」という話は、ある意味多重債務者の相談よりも深刻かもしれない。今回はこのあたりの事情について書いてみよう。

　最近受けた相談者の年齢や職業はさまざまなのだが、不思議な共通点がある。 住宅ローン返済月額が「14万円」であることだ。そこで「返済月額14万円」というキーワードから見えてくるものがないか、考えてみた。

　現状、ボーナス払い併用の人は少ない。そう仮定すると、年間返済額は14万円×12か月で168万円。 銀行などの民間金融機関や住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）では、年間返済額の割合を年収の35％以下としている場合が多い（住宅金融支援機構は、年収400万円未満の場合、30％以下）。 ここから逆算すると、年間返済額168万円が35％として、年収約500万円、30％なら約600万円。――これは、サラリーマン家庭の「ごく平均的な年収」である。

　
　もう少し計算してみる。 「返済月額14万円」は、金利2.5％で30年の住宅ローンを組んだ場合、借入額で約3500万円となる計算だ。 このふたつの計算から、見えてくるものがある。

　
つまり、3、4年前に年収500〜600万円の平均的サラリーマン家庭が、4000万円の「念願のマイホーム」を、「借入限度額いっぱい」で住宅ローンを組み、購入したということだ。

　
ところが、入居後ほどなくリーマンショックによる大不況。給料減少、もしくはリストラ失業によって年収が激減した。しばらくは預貯金や雇用保険などでしのいできたものの、ついにここにきて「住宅ローンが返せない」事態になり、相談が急増している。 ――ということではないのか。

　「返済月額14万円」は、平均的なサラリーマンが組める住宅ローンの限度額。つまりギリギリで組んであるので、給料が減ってライフプランが少し狂うと、簡単に破たんしてしまうわけだ。 この上に子どもの教育費や親の介護問題を抱えていたりすると、状況はさらに深刻である。

　
　こういった相談に、解決方法はあるのだろうか。

　まずお勧めするのは、金融機関に行くことだ。

　以前金融機関に相談して冷たくあしらわれた経験があり、敷居を高く感じている人も多い。だが現在は2009年に施行された「中小企業金融円滑化法」によって、個人の「住宅ローン相談」にも、親切に乗ってくれるようになっているはず。 ともかく現状を改善するために、まず金融機関に相談すべきだ。

　住宅ローンの見直しでまず考えられるのは、主に「借り換え」「返済条件見直し」だ。順に見ていこう。

●借り換え

　借り換えメリットがあると言われてるのは、「金利差1％以上、借入金残高1000万円以上、残りの返済期間10年以上」。 借り換えに諸費用が必要になるので、この条件に当てはまれば必ずメリットがあるとは限らないが、可能性があればぜひ検討したい方法だ。 ただし問題もある。

　低金利が続くここ10年以内に購入した人の場合、現在との金利差が1％以上ある人は稀だろう。 借り換えのメリットが得られないとしたら、次に考えられる方法は「返済条件の見直し」である。

　
●返済条件の見直し

　返済条件の見直しとは、返済期間の延長・一定期間元金の返済猶予などのこと。 この場合、年齢や職業といった条件によって、金融機関がどのような方法に応じるかは異なってくる。

・返済期間延長

　住宅金融支援機構は、勤務先倒産などの理由で返済困難などの条件であれば、最長15年の返済期間延長に応じている。ただし、30年、35年の住宅ローンを組んでいる場合、これ以上の返済期間延長がメリットになるかどうかは、よく考えなければならない。

　民間金融機関は個別の相談案件について公表していないが、返済期間の延長に応じてくれるところはまだ少ないようだ。

・一定期間元金の返済猶予

　現在、金融機関が相談に応じてくれる一般的な方法がこれ。 最長3年の間、元本返済を猶予してもらい、その間は金利のみを払う。当然だが、猶予期間中は、現在より返済が楽になる。 ただし、優遇金利で借りていたものが通常の金利に移行されるなど、猶予期間が終了した時点で「現在の月返済額よりも多く設定される」可能性は高い。

　
　返済期間の延長・一定期間元本の返済猶予、どちらの方法にも共通するデメリットは、最終的な総返済額が増えること。 返済猶予期間内に、子どもの教育費負担が終了する。あるいは、将来収入が増える見込みが立っている。などという場合に向いているわけだ。こういう例でなければ、目先の月返済額が減額になっても、それは問題の先送りにしかならないので、注意が必要。

　金融機関に相談に行っても「問題の先送り」にしかならず根本的解決にならないとしたら、どうすべきか。 それでも住宅ローン支払いを続けるのか、自宅を売却して賃貸住宅に移るのがいいのか、自分で選択することになる。 将来の自分、そして家族の暮らしを考えて選択するわけだが、決して「見栄」や「世間体」を考えてはならない。それは最悪の結果を導くだけだからだ。 自分のことでなく「赤の他人の相談を受けた」くらいの気持ちで、自分の置かれた立場を冷静に判断して検討するのが無難だ。

　自宅を売却して住宅ローン返済に充てる。その方法を考えてみよう。 この場合、自宅がいくらで売却できるかに掛かっている。現在残っている住宅ローンを完済できて、なお余裕資金が生まれればいうことはない。住宅を購入してまだ数年の場合、住宅ローン元本がそれほど減っていない状態なので、自宅を売却しても債務超過になる可能性が高い。冒頭で紹介した「3年前に30年の住宅ローン3500万円を金利2.5％で組んで4000万円の住宅を購入した」場合で考えてみよう。

　3年後の今、残っている住宅ローンは約3250万円。売却には諸費用が掛かり、よほど立地の良い住宅でなければ、住宅ローンが残る可能性が高い。 ここで、もし500万円の住宅ローンが残ったとする。これを残り27年・金利2.5％で返済したとして、月の返済額は2万円強。これに一家で賃貸住宅に住む家賃が加わる。 これでは「現在の住宅ローン負担とどちらが重いかわからない」という人も多いかもしれない。ポイントは、狭かろうが遠かろうが、家賃の低いところに引っ越すことだ。これまでの生活をいかに忘れられるか。本人と家族の自覚が試されるコトになる。

　
　もし自宅売却でも解決しそうもなければ、最終的には法的な解決手段を視野にいれることになる。 いわゆる債務整理の方法である、個人再生と自己破産だ。個人再生は、住宅ローン以外にも借入金がある場合には有効だ。ただし住宅ローンそのものの返済が免除されるわけではない。 「借金は住宅ローンだけ」という人が取るべき最終的な法的手段は、自己破産ということになる。

　自己破産が認められると、5〜10年間は民間の「信用情報機関（ブラックリスト）」に登録されるので、その間はクレジットカードが作れないとか、（急激に収入がアップしたとしても）その間は新たに住宅ローンを組めないなどの制限がある。しかし、とりあえず今あるすべての借金から免れられる。

　ただし、ここで大きな問題がある。それは、住宅ローン「連帯保証人」の存在である。連帯保証人は、多くの場合、妻や親、もしくは子どもだろう。 もし夫である住宅ローン債務者が自己破産しても、返済義務は「連帯保証人」妻（親など）に移るだけだ。したがってこの場合、「連帯保証人」も同時に自己破産の手続きに入ることになる。 もし離婚したとしても、妻は「連帯保証人」から逃れられない。

　これが、筆者が冒頭で述べた「ある意味多重債務者よりも深刻な相談」である所以だ。――これほどの大不況を予測できなかった。ましてや自分がリストラされるとは考えもしなかった。目の前にある夢を手に入れようとするとき、誰しも冷静になるのは難しい。 「夢」だったマイホームが原因で家族が崩壊していく姿を目の当たりにして、急増している住宅ローン破たん家族を「真に救う道」とはなにか、日々考えている。

　夢を「悪夢」としないためには、とにかく「限度いっぱいまでの住宅ローンを組まない」ことだ。それに尽きる。 自宅購入時に冷静になり、「欲しい家より１ランク落とす」くらいの心で考えるように、心しておくべきなのかもしれない。

夢のマイホームを目の前にしている人に水を差すのはやや気が引けますが、住宅ローンは将来の収入をあてにして組むものですので、当然リスクがあります。最大のリスクはもちろん、将来の収入が予想より少なかった・減ってしまった、というものですね。

「・・・まぁ、何とかなるだろう。」と片付けてしまう人も多いかもしれません。もちろん、ほとんどの場合はその通りだと思います。実際のところ日本での住宅ローンの延滞率は、公式な数字はないものの、概ね１％程度という話は聞きます。１％というと、１００人に１人。ジャンケンで７回連続負けるくらいの確率ですから、多くの人には全く関係ない世界、ということになります。

なので、将来返済できなくなることを恐がりすぎてマイホームを断念するのは本末転倒だとは思いますが、とはいえやはり住宅ローンを返済できなくなると人生設計が大きく狂いますし、リスクに完全に目をつぶるのもよくないですね。備えあれば憂いなし。ということで上記コラムでは、もし住宅ローン返済に困ってしまった場合の対処方法をまとめてくれています。

まず金融機関に相談できるものとしては「借り換え」と「返済条件の見直し」の２つが挙げられています。返済条件の見直しとしてはさらに「返済期間の延長」と「一定期間元金の返済猶予」の２つが挙げられていますが、民間金融機関はあまり「返済期間の延長」には応じてくれないと記事では指摘しております。ほー、そうなのですか。

また「一定期間元金の返済猶予」についてですが、優遇金利で借りていたものが通常の金利に移行されるケースがあるようで、これは痛そうな響きがありますね。選択によっては大きなデメリットがありそうです。

記者も素人なのでよく分からない部分がありますが、いきなり金融機関に行って目をつけられるよりは、まずはファイナンシャルプランナー（ＦＰ）などの第３者に相談した方がいいのかもしれませんね。

それでも返済がままならない場合は、自宅を売却することになります。今の不動産価格の情勢を考えれば、頭金にもよりますが、自宅売却によって住宅ローンがチャラになるケースは少ないと思います。そうした場合には、より安い賃貸や実家などに移り住み、残った住宅ローンを返済し続けないといけません。

しかし、不幸にしてそれでもままならない場合もあると思います。そういったケースでは、最終的には「自己破産」などの法的整理に至ります。が。上記記事では、住宅ローンの「自己破産」の場合、「連帯保証人」が大きなネックになると指摘しています。確かに、妻はまだしも、親や子どもを巻き込むということになれば多くの方は自己破産を躊躇されるのではないでしょうか。連帯保証人には、自分が住んでいる家を売却してでも返済しないといけない義務があります。

筆者が「ある意味多重債務者よりも深刻な相談」と指摘するのも分かるような気がします。

そういった事態を避けるためにも、筆者は「限度いっぱいまでの住宅ローンを組まないこと」を注意喚起しておりますが、それに加えて「なるべく頭金を用意する」ことも挙げたいと思います。今までほとんど貯金できていなかった人が、マイホーム購入を境に、いきなりしっかり住宅ローンを返済できるようになるとはとても思えません。

またマイホームには住宅ローンだけでなく、思った以上に税金や維持費がかかるものです。そういった出費への予行演習もかねて、マイホームを意識しだしたら、まずは１割や２割の頭金作りを目標に貯金することをおすすめします。まさにこれも「備えあれば憂いなし」ということになります。

繰り返しになりますが、実際に住宅ローンを延滞してしまう人は１００人に１人といったレベルのようですし、さらにそこから住宅を手放さざるを得なかった人の数はもっと減ると思いますので、あまり悲観的になりすぎる必要はないとは思いますが、とはいえ楽観的になりすぎるのも後で困ります。

自分のことを最も真剣に考えてくれるのはやはり自分しかいませんから、マイホーム購入にあたり、冷静にリスクを把握し、少なくとも「そうとは知らなかった」ということのないようにしたいものですね。

（編集部）