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2010年12月28日

<中日新聞>

交渉で金利下がる場合も 返済中の民間住宅ローン


 住宅ローンを銀行や信用金庫などに返済中の人が、その金融機関との交渉で金利を引き下げてもらえるケースが増えている。金利を下げたいときは、他の金融機関への借り換えという手法が使われてきたが、数十万円の費用がかかり、面倒な手続きも多い。これに対し、金利引き下げ交渉は手間があまりかからない。「金利引き下げ交渉」の実情を追った。 (白井康彦)


 「交渉で金利が下がることがあると聞いても半信半疑。スムーズに事が運んだのでびっくりした」。交渉で金利下げに成功した人に話を聞くと、こういった感想が多かった。


 【実例1】愛知県の自営業者Aさんの借入先は地元の信用金庫。金利は返済が終了する九年後まで固定で、年3・85%だった。


 地元の地方銀行でより低金利で住宅ローンを借り、信金に完済する借り換えを検討し、その地銀から返済予定表などももらった。今年九月、信金の支店を訪ね、率直に「住宅ローンの金利を下げてほしい」と要望。借り換えを検討していることも話した。


 十日後に信金から電話があった。金利を年1・95%まで下げるという。毎月の返済額は九千円近く減った。


 【実例2】
京都府の団体職員Bさんは、地元の地銀に十年前に住宅ローンを借りた。今年八月時点では金利は変動型で、年2・675%だった。


 地銀の支店に電話をして「目いっぱい金利を下げて」と要請。その後も、郵便での書類のやりとりだけで二週間後、金利が年1・375%まで下がると決まった。毎月の返済額は五千七百円の減額。Bさんは「経費も手数料五千二百五十円と印紙代二百円を払っただけ」と喜ぶ。


 【実例3】埼玉県の自営業者Cさんは二十二年前、大手銀行に期間三十年の住宅ローンを借りた。当時はその銀行との取引関係は深かった。


 金利は変動型で、今年九月時点では年2・475%。電話や支店来訪などで「最大限金利を下げて。おたくの銀行だけ駄目なはずはない」などと粘った。結局、金利は年1・075%に下がった。


営業競争激化で“解禁”

 金利を下げる条件変更は、銀行や信金は本来めったにしない。それなのに住宅ローンの金利引き下げが広がってきた背景には、激烈な営業競争がある。


 ある地銀の幹部は「自行の住宅ローンの既存客に、他行が低い金利を提示して借り換えを勧める営業が活発なので、対抗上、自行の既存客の金利を引き下げるケースが出てくる」と説明する。


 東京のファイナンシャルプランナー、深田晶恵さんは、昨年四月に発行した著書の中で、金利引き下げ交渉の手法を紹介。交渉で金利が下がる余地がある構図も解説している。


 著書でも指摘するように、今は各銀行や信金が住宅ローンの商品ごとに「基準金利」を設定。個々の客との契約で適用する金利は、「金利優遇」の引き下げ分を差し引いた水準にしている。優遇幅は客によってまちまちだ。


 契約当初の三年、五年といった固定金利の期間だけ金利優遇が大きく設定されていた契約は、その期間が終わった後は、優遇分が小さくなったり、なくなっていたりすることが多い。十年以上前に契約した変動金利型は、通常は金利優遇がもともとない。


 銀行や信金に返済中の人が現在、金利優遇分が小さかったり、なかったりという場合に、なるべく大きな優遇が受けられるように交渉するのが金利交渉だ。


 深田さんは「交渉しても金利優遇されないケースもあるので、注意してほしい。金利優遇が目いっぱい大きな状態の人は、交渉で金利を下げる余地はない。滞納の過去がある人も金利下げは無理。金融機関によっても交渉に応じる姿勢が違う」とアドバイスしている。


 各地の民主商工会によると、京都府や大阪府では、それぞれ百件以上の成功例が出ているという。


この10年以上、超低金利の状態が続いておりますので、今時高金利で住宅ローンを借りている人はかなり少なくなったのではないかと思っていましたが、上記記事によればまだいらっしゃるようですね。特に、「当初金利引き下げタイプ」など、借入当初の金利を積極的に下げるタイプだと、その優遇期間が終了した後に金利が跳ね上がる、ということは多いのかもしれません。

通常であればそこから、より低い住宅ローンへ借り換えを検討されるのだと思いますが、上記記事では、今現在、住宅ローンを借りている金融機関に対して金利引き下げ交渉の余地があることを指摘しております。成功例は以下の通りです。

・実例1:地元の信用金庫 3.85%→1.95%
・実例2:地元の地方銀行 2.675%→1.375%
・実例3:大手銀行 2.475%→1.075%

いずれも1%以上の金利引き下げを実現した、目覚しい結果ですね。ただこれはそもそも今まで支払っていた金利が高すぎたことも理由の1つだと思います。もちろん銀行も赤字レベルまで金利引き下げはできませんが、黒字を維持できるのであれば、そのまま借り続けてもらったほうがいいに決まっています。1つの目安となるのはやはり現在の各銀行の優遇金利ですね。優遇金利とは言え、赤字ということはないでしょうから、少なくともその水準くらいまでは金利引き下げをお願いしてもバチは当らないものと思います。

ただし銀行としても、今、住宅ローンを借りている人が全員、金利引き下げを要求してくると採算が大幅に悪化する懸念が出てきますし、この人は利下げしてこの人は利下げしないとなると、「不公平」という批判をあびてしまいますから、恐らく利下げ交渉がうまくいくのは狭き門なのではないかと思います。何か金利を引き下げる合理的な理由、みたいなものが必要になってくるのではないですかねぇ。

もちろん、狭き門であろうとなかろうと、利用者にとっては、今の住宅ローンの金利が下がるのが一番良いですね。借り換えには上記記事が指摘しているとおり、数十万円の費用がかかります。保証料、登記費用etc...。これが借り換えメリットのかなりの部分を帳消しにしてしまいますから、この費用がないならないに越したことはありません。

手順としてはやはり、借り換え準備を進めながら、借り換え予定先で具体的な金利が出てきたところで、今の借入先に一度打診してみる、ということなのでしょうね。脈がありそうであれば粘り強く交渉してみる、ということでしょうか。この交渉により、借り換え費用の数十万円が浮くと思えば、安いもの・・・なのかもしれません。

そろそろ仕事納めという方も多いと思いますが、銀行は恐らく30日くらいまでやっていると思いますので、これを機会に相談してみてはいかがでしょうか?
(編集部)

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