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2011年1月4日

<朝日コム>

2011年のマンション市場、首都圏は5万戸の予測


 2011年の首都圏・近畿圏の「マンション市場予測」が、不動産経済研究所から発表された。新規発売戸数は首都圏が10年見通しの16.3%増にあたる5万戸、近畿圏が同4.3%増の2.4万戸になると予想している。前年比プラスは両圏域とも2年連続となっている。


 新規発売戸数が増加するのはマンション着工の急回復。都心部を中心に大手ディベロッパーの開発が増加し、10年とほぼ同様の市場が形成される見通しとなっている。ちなみに、首都圏では東京都区部が前年見込み比21.5%増の2万4500戸、都下が同22.6%増の4500戸を見込んでおり、東京都のシェアは58%にアップする。また、超高層・超大型物件は依然として人気を集めるものの、開発リスクを抑えるため総戸数100戸以下の中小規模物件が供給の主流になってくると見られる。


 このほか、2011年市場のポイントとしては、(1)価格面では用地取得費、建築コストともに上昇傾向となり、供給のメインエリアである都心部の高額化が懸念される。(2)ファミリータイプの大衆価格商品は主要プレイヤーとなる中堅企業への金融機関の消極的な融資姿勢が変わらず、供給を大きく伸ばすことは困難である。(3)商品特性としては太陽光発電などの省エネ設備を採用したエコロジーでエコノミーな「エコマンション」への関心がさらに高まる。また、都心部中心の市場が形成されることから、住戸専有面積が30〜60平方メートル未満のコンパクトマンションにも注目が集まる―と同研究所では見ている。


 以上が「2011年のマンション市場予測」の概要だが、当面は低金利や住宅取得促進策などを追い風に、需給ともに底堅い動きとなることは間違いないだろう。ただ、供給面に関しては極端な都心偏在で、一次取得者向けの供給が細っていることから、市場全体を大きく伸ばすことは困難な状況が続くことになる。同研究所でも首都圏市場は、今後数年間、バブル崩壊以前(80年代後半)の市場規模を若干上回る5〜6万戸程度で推移すると見ている。


 ところで、マンションとともに分譲住宅部門を形成する一戸建住宅の着工戸数(全国)が増加している。2010年1−10月期では9万669戸と、前年同期比21.9%増となった。また、対マンションとのシェアも前年同期の52.8%から今年は55.8%と3ポイント拡大した。


 主力市場の首都圏では、パワービルダーと呼ばれる中堅開発業者が市場の落ち込みに対応し、いち早く在庫の入れ替えと借入金の圧縮を進め、利益体質にシフトさせた。まさに元気なパワービルダーとなって復活したわけだ。また都市型戸建て事業を展開する大手も販売戸数を伸ばしている。トップの三井不動産レジデンシャルを追撃する野村不動産は2010年に11物件・611戸を販売し、10物件が即日完売(他の1物件も2カ月で完売)という結果だった。こうした好調ぶりは、「街並み主義」「永住品質」といった商品コンセプトがユーザーに高く評価されたためだが、同社では会員組織の強化(一戸建住宅を希望する会員は現在約5万8000人)なども奏功したと見ている。


 住宅購入者にはまだ根強い「戸建住宅志向」があり、親からの贈与も受けやすい。住宅取得にかかわる贈与税の非課税枠の拡大といった政策支援策はマンションよりも一戸建住宅の方が、より効果を発揮するはずだ。2011年は一戸建分譲住宅市場の「完全復活」も十分あり得る情勢となっている。


2011年となりました。当サイトをご覧になっている方の中には、新築マンションや分譲住宅の購入を検討されている方も多いと思いますが、もしかすると、なかなか希望の物件にめぐり合えなかったり、めぐり合えたとしても抽選で落ちたり、と歯がゆい思いをしている人もいらっしゃるかもしれません。

そんな方々にとって気になるのが今年のマンション市場、ということかもしれませんが、上記記事では不動産経済研究所が発表した2011年の「マンション市場予測」が紹介されておりまして、それによると新規発売戸数は、首都圏が2010年と比べて16.3%増、近畿圏が4.3%増の予測となっております。

近畿圏はちょっと分かりませんが、首都圏は一応供給が二桁増、ということになりますので、選択肢の少なさにお困りの場合は少しは緩和が期待できそうですね。

また2011年のマンション市場の傾向として上げられているのは以下のような点です。

・超高層・超大型物件は依然として人気を集める
・一方、開発リスクを抑えるため総戸数100戸以下の中小規模物件が供給の主流になってくる
・価格面では用地取得費、建築コストともに上昇傾向となり、供給のメインエリアである都心部の高額化が懸念される
・ファミリータイプの大衆価格商品は主要プレイヤーとなる中堅企業への金融機関の消極的な融資姿勢が変わらず、供給を大きく伸ばすことは困難である
・商品特性としては太陽光発電などの省エネ設備を採用したエコロジーでエコノミーな「エコマンション」への関心がさらに高まる
・都心部中心の市場が形成されることから、住戸専有面積が30〜60平方メートル未満のコンパクトマンションにも注目が集まる

購入者として特に気になる点は、中小規模物件が供給の主流になること、都心部の高額化が懸念されること、ファミリータイプの大衆価格商品は供給が大きく伸びないこと、といった点でしょうか。

大規模マンションは豪華な共有設備が魅力ですが、引き続き「品薄」状態が続く、ということになるのかもしれません。

しかしそれ以上に気になるのが後者のファミリータイプの大衆価格商品は供給が大きく伸びない、という点ですね。「ファミリータイプの大衆価格商品」というのが一体、いくらくらいのものなのかは明示されておりませんが、平均世帯年収が400万円台の時代ですから、年収の5倍まで住宅ローンを組んだとしても2,000万円台。頭金を加えて3,000万円前後くらいが上限になってくるのでしょうか?

となると、2LDK〜3LDKで2,500万円〜3,500万円くらいのマンション、ということになるのですかね。不動産サイトを調べてみると、東京都郊外や千葉県、埼玉県の新築マンションで、3LDKで3,000万円を切る物件があるようです。これらが「ファミリータイプの大衆価格商品」ということであれば、供給が大きく伸びないというのは残念かもしれません。

供給が伸びれば、現在の家の周りにできるかもしれませんもんね。転校せずに引っ越しできるなら、それに越したことはありません。

一方、さらに回復しそうなのが分譲住宅である、と記事は指摘しております。2010年ですでに20%を超える回復をしている、ということですから、2011年はさらに供給が増えるのかもしれません。購入を検討している方からすれば、選択肢が増えるのはいいことですし、競争が激しくなれば、その分、ディスカウントも期待できます。手抜きになれば困りますが・・・。

ただ懸念があるとすれば、どうも近年の住宅市場は、盛り上がるだけ盛り上がって、弾けると販売会社がバタバタ潰れる傾向にあるように思います。アフターサービスや保証期間を考えれば、販売会社が潰れてしまうのはいけません。

やはりバブルではなく、息の長い回復を期待したいものですね。
(編集部)

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