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2011年1月18日

<毎日jp>

大化けするマンション


◇将来性で選びたい

 高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で03年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より2割程度値上がりしているものが多い。新築当時に70平方メートル・3LDKが3500万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。


 03年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


 結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、5年後、10年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。


 では、2011年に入った今、穴場はどこか。


 便利で住み心地はいいのに、人気は今ひとつの場所としては、京浜急行線や都営三田線、東武東上線、つくばエクスプレス線などの沿線がある。実際、各沿線は10年の秋ごろからじわじわ人気が上昇、抽選になる物件が増えている。


 もうひとつ穴場といえるのが、豊洲の隣に位置する場所。銀座から5キロ圏に位置する江東区の東雲(しののめ)エリアだ。同エリアで1月から分譲を開始するマンションとしては、りんかい線東雲駅から徒歩3分の「ザ 湾岸タワーレックスガーデン」がある。売り主の正友地所はゼネコンの前田建設工業のグループ会社。同物件も前田建設工業が設計・施工し、免震構造を採用する超高層タワーマンションとなる。


 全456戸は38平方メートルの1LDKから117平方メートル台の3LDKで、1LDKが2200万円台から、2LDKが3200万円台からの予定。3LDKでも4600万円台からの予定なので、割安な価格設定といえるだろう。


 1LDK、2LDKは20階以上にも豊富に設置され、眺望のよい住戸を選択可能。そして、キッチンにディスポーザー、トイレはタンクレス仕様など水まわり設備の質が高いのも特筆される。


 駐車場設置率が62%と高く、使用料は月額9800円からの予定だ。イオン東雲ショッピングセンターまで徒歩7分で、東京メトロ有楽町線辰巳駅も徒歩圏。今は、商品企画・立地ともに優良な新築物件が豊富な時期なのである。


賃貸か持ち家か。どちらがお得なのかいろいろな議論がありますが、当サイトの結論は今まで何度も書いている通り、どちらも損得という意味では変わらない、というものでした。

賃貸の場合は当然、賃料を払わないといけないのに対し、持ち家は持ち家で、住宅ローンの利息に加え、購入した不動産の価値が毎年少しずつ減っていきますから、それらを加味するとトータルのコストはほとんど変わらない、という計算になります。

そう考えると、「家は資産になるから」と意気込んで住宅を購入しようと思っている方には足を引張るようで申し訳ないところですが、しかし持ち家の方が得になるケースももちろんあります。その一番分かりやすい例が、購入した時より不動産価格が上昇する場合ですね。

バブル崩壊以降、全国的には長らく地価は下がり続けておりますので、なかなか不動産価格が上昇することを想定するのは難しいわけですが、しかし一般的にはそうでも局地的には上昇している地点はもちろんあるわけで、上記記事ではその例として東京の江東区にある豊洲地区を取り上げております。

具体的には2003年ごろに分譲された同地区のマンションは、新築価格に比べて現在、2割程度値上がりしているものが多い、ということですね。

7年経って2割値上がりしているとすると、賃貸の場合と比較するとどれくらいと得になるのでしょうか。記事中の70平方メートル、3,500万円を想定すると・・・

◆賃貸の場合

 ・賃料 : 20万円×12ヵ月×7年=1,680万円

◆持ち家の場合

 ・住宅ローン利息 : 2,500万円×3%×7年=525万円
 ・管理費 : 1万円×12ヵ月×7年=84万円
 ・税金 : 10万円×7年=70万円
 ・不動産価格の上下 : 3,500万円×2割上昇=+700万円

ということで持ち家は今すぐ物件を売却すればほぼこの7年間のコストがチャラになることに対して、賃貸の場合は仮に賃料が20万円とするとこの7年間で1,700万円近い出費になっているわけで、その差はそのまま1,700万円ということになります。

これは大きいですね!年収何年分になるでしょうか・・・。もちろんこの「値上がり益」である+700万円というのは、実際に売却しないと手に入らないわけで、では「今が売り時だから」と実際にマイホームを手放すほどフットワークの軽い方やご家庭がどれくらいあるかは微妙ですが、最初からそのつもりで住む・購入するというなら、ありなのかもしれません。

もちろん、「ここは値上がりする!」と思っても、本当に値上がりするのかどうかは最後は運ということになるのでしょうけれど。

ではこれからどういうエリアが値上がりするのかというと、上記記事では具体的に、首都圏を中心に以下のような場所が挙げられております。

・京浜急行線沿線
・都営三田線沿線
・東武東上線沿線
・つくばエクスプレス線沿線

そしてピンポイントで取り上げられているのが「東雲エリア」ですね。

正直、記者にはどこが上昇するのかさっぱり分かりませんが、上昇した例となっている豊洲地区を念頭に考えると、

・大規模に開発、再開発される
・チラシやCMがどんどん流される

という点が要件になっている気がします。特に、案外後者が大事なような気もします。チラシやCMがどんどん流され、当然、広告上ではその街自体も美化されていくわけですから、それでイメージが変わっていき人気が出て行く、というケースはあるのではないでしょうか。

そう考えると東雲エリアはすでに大規模開発はほぼ終了しているように見えますから、ここから大きく人気が出てくることは少ないかもしれません。

その点では記者はその隣の有明エリアの方が有望のように感じます。今は空き地だらけで何にもありませんが、ここから開発が進んでくれば住みやすさも向上し、人気が出てくるかもしれません。

とは言いながら、将来の値上がり益を期待して投資する勇気は記者にはありませんが・・・。やはり実現するかどうかも分からないような値上がり益を追いかけるよりは、一生住みたいと思える家に住む方が健全ですね。

(編集部)

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