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2011年2月10日

<Yahooニュース>

メガバンクから消える「固定金利」 格下げで増す住宅ローンの危険度


 長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。


 背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2〜3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96%に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。


 変動金利は、各行の短期プライムレート(短プラ)を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2%ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1%を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。


 その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。


 さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。


 住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。


 つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。


 ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。


 メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。


 実際、1990年代初めには、変動金利が8%前後にまで上昇していた局面もある。


 変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。


 しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。


 米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇(国債価格の下落)を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。


 もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。


<編集部からのコメント>


変動金利型の住宅ローンが人気であるというのはよく耳にする話ですが、上記記事によればメガバンク3行の貸し出しの中で、変動金利タイプは9割を超えている状況のようですね。中には96%という銀行もあるようですから、「世の中、ほぼ変動金利」と考えても間違いなさそうです。

当サイトの金利表示も変動金利だけでいいかもしれませんね(笑)。

住宅ローン利用者が変動金利を選ぶ理由はよく分かります。まずは金利の低さですね。今では優遇金利を利用すれば1%前後という水準まで下がっていますから、住宅ローン減税を組み合わせれば、利息がほぼ0の状態まで持っていくことも可能です。

もちろん金利上昇に対する懸念はあるでしょうし、住宅ローンを組んで住宅を購入する人はどちらかと言うと「堅実派」でしょうから、将来の不安を考えれば長期固定金利も少しは検討されたのではないかと思います。

ただやはり、実際の毎月の利息を計算してしまうと、いくら金利が固定されて安心だと考えても、目先低い方を選んでしまうのではないでしょうか。仮に3,000万円を30年3%と変動金利1.275%で借りた場合の毎月の返済額はこうなります。

・3%の場合     : 毎月約12万6千円
・1.275%の場合 : 毎月約10万円

12万6千円と10万円。その差は2万6千円。これを大きいと見るか少ないと見るかは人それぞれだとは思いますが・・・やはり大きいですよね。この差額を前にすると、やはり変動金利を選んでしまう気持ちはよく分かります。

また本当に金利が上昇する局面になれば金利を固定化することも可能ですし、そもそもこの15年以上、ずっと低金利が続いていることを考えればどこまで金利上昇リスクを織り込めばいいのか、正直困りますよね。

◆長期金利推移(期間10年)



記者は素人ですので金利上昇リスクが実際、どこまであるのか正確に判断することは難しいですが、少子高齢化に伴い日本経済はこの20年間あまり成長していません。いわゆる「デフレ経済」に陥っております。

国が成長していないので、企業が積極的にお金を借りて設備投資をしたり新規投資をしたりしません。むしろどんどん借入を返済しています。なので銀行の貸し出し残高も昨年は少し減った、というニュースもありましたね。

一方で預金の残高は企業も個人も順調に増えております。

つまりは全体で見れば、日本では資金の需要が減っていてお金が余っているわけです。そんな状態の中で金利が上昇することはないでしょうね。まさに「デフレ経済」なわけです。

では今後、日本で金利が上昇するような局面、つまり資金の需要が増える局面があるかと言うと・・・ちょっと考えにくいですね。特にこの「デフレ経済」の主因が少子高齢化だとすると、これは今から何十年も続く話になりますので、我々の目の黒いうちは金利上昇はなかなかない、ということになります。

上記記事では国債の格付けが低下し、国債が暴落し、長期金利が急上昇するリスクを指摘しておりますが、そもそも住宅ローンの変動金利は、長期金利ではなく短期金利に連動していて、短期金利は日銀がほぼコントロール可能ですから、仮に国債が暴落したからと言って住宅ローンの変動金利が上昇するかどうか、というのはちょっと疑問です。

そんな時こそ金利を低くするかもしれませんしね。

そう考えるとやはり金利上昇リスクはかなり小さく、目先は少しでも返済額を減らして浮いた分はどんどん繰り上げ返済に回した方が結果的にはメリットが大きいように感じます。記者が今この瞬間、住宅ローンを組むなら・・・やはり変動金利タイプでしょうね。

ただし、何が起こるかわからないのが金融業界であるのは事実です。どうしても心配な方は、いつも書いていますが「ミックス金利」を活用してはどうでしょうか?これは住宅ローンの半分を変動金利、半分を長期固定金利で借りる、というような形で金利を組み合わせて借りる方法ですね。

これだと低金利も固定金利の安心も両方、享受できます。

ちなみにさきほどの例で、3,000万円×30年の住宅ローンを、長期固定金利3%と変動金利1.275%のミックス金利で借りた場合の毎月の返済額はこうなりますね。

・ミックス金利の場合 : 毎月約11万3千円

いかがでしょうか?変動金利との差額1万3千円を受け入れるかどうか・・・なかなか微妙な判断となりそうですね。

ちなみに新生銀行の住宅ローンシミュレーションでミックス金利の計算ができますので、気になった方は自分であれこれ試算してみてください。



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