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2011年2月15日

<朝日コム>

北向きのマンションがお買い得


 前回のこの欄で紹介した山下勉さんの「不動産絶望未来」の出版記念会で、不動産の調査会社の「アトラクターズ・ラボ」の沖有人社長から面白いデータを送っていただいた。沖社長は山下さんが本を書くのに協力している。沖社長によると、今や北向きのマンションがお買い得だという。将来、マンションを売る時に北向きの部屋は買った時より上がり、南向きは下がる、というデータがある。


 「向き別中古騰落率の分析結果」によると06年から10年までの中古事例19万6千戸について調べた。南は南東、南西を含み北は北東、北西を含んでいる。中古マンションの流通では北向きの割合は都区部で12%を占めている。向き別に新築時からの中古マンションの騰落率を見ると北向きは11.4%上がっているのに南は−5.4%になっている。格差は16.8%になる。


 このように中古価格では北向きがよくなることについて、同社は(1)デベロッパーは販売する時に南向きは高くして北向きは安くしている(2)中古では1戸づつばらばらに出すので、価格で強気になれる(3)購入者は南向きで間口が狭いよりも、北は間口が広く眺望が良いほうを好む(4)北向きでも前に建物がないと日中でも明るくDINKS(夜帰宅者)には人気がある、などを挙げている。同社によると東京23区の中でも中央区、港区、江東区の湾岸エリアでは北向きの価格が最も高騰する、という。


 世帯の構成が小さくなり、ライフスタイルが変わる中では高度成長時代のように「南向きが絶対に良い」という考える人は少なくなっている。山下氏の本に出ているように「少子高齢化」の中では不動産に対する考えが変わってきている。現在でも740万戸の空き家がある時に新築を買うのではなく中古のマンションや戸建てを買うのが賢い購買者ではないだろうか?


 不動産については山下氏のように時代が変わっていることを考えて慎重に買うべきだという意見がある一方で「日本の不動産業は前途洋々」という日本不動産学会で講演したジパング・ホールディングス経営企画室の増田悦佐氏もいる。増田氏によれば、毎日100万人前後の人が行き来する駅は世界で4カ所しかなく、すべて日本にある。そのうちの3カ所は東京圏に(新宿、渋谷、池袋)、もう1カ所は大阪駅周辺だ。そうした人口の流動性が大きいことと東京圏への人口集中、経済活動の集中が不動産業の未来を明るくしている、という。


 年初ということで不動産業についてはこうした将来の見通しの議論が様々に出ている。少子高齢化という世の中のすうせいを見て不動産がどうなるか判断すべきだろう。不動産業は踊り場に来ていると言えるだろう。


住まい選びの上で大切なことは何でしょうか。間取り、広さ、立地、環境、そして価格など、色々な尺度があります。「人気のスペック」を一般的に定義することは可能ですが、正解はもちろんありません。それぞれの価値観と、予算に合わせて、ベストな選択をすれば良いわけです。

記者の場合、間取りや広さ、値段を重視し、築年数や駅からの距離にはあまりこだわらないことで折り合いをつけてきましたが、皆さまはいかがでしょう?

そんな記者ですが、物件のスペックの中でかなりこだわってしまうのが日当たりですね。昔はそれほどこだわりはなかったような気がしますし、実家で木造の一軒家で暮らしていた時は、南向きの部屋というのは夏場は暑くなりすぎてあまりいいイメージはありませんでしたが、日当たりのよくない家やマンション暮らしなどを体験してからは、かなり日光を愛するようになりましたね。

特にマンションの場合は機密性が高く、気温も安定していますので、純粋に日当たりを楽しめるような気がします。夏場の一軒家だとドアを開けたときに感じるモワっとした熱気がない点もいいですね。

というわけで記者のこだわりは日当たりで、なので南向きは当然として、仮にマンションであれば東南の角部屋や南西の角部屋についつい目が奪われますが、上記記事によれば、実はその反対の「北向きのマンション」がお買い得である、というトリビアが紹介されております。ヘー。

具体的には2006年→2010年の中古事例で、新築時からの中古マンションの騰落率を見ると北向きは11.4%上がっているのに南は−5.4%になっている、とのことです。

本当でしょうか!?記者のような日当たり重視派にしてみればちょっとにわかには信じがたい気もします・・・。

北向きの部屋の価格が上昇する理由として

1.デベロッパーは販売する時に南向きは高くして北向きは安くしている
2.中古では1戸づつばらばらに出すので、価格で強気になれる
3.購入者は南向きで間口が狭いよりも、北は間口が広く眺望が良いほうを好む
4.北向きでも前に建物がないと日中でも明るくDINKS(夜帰宅者)には人気がある

ということのようですが、うーん、あんまり納得感はないですねぇ。

どちらかと言うと人気マンションの場合、日当たりのいい物件はなかなか中古に出てこず、むしろちょっと日当たりの悪い物件の方がよく中古に出てくるような気がします。あくまで気がするだけですが。

なので結果として、中古に出てくる日当たりの悪い物件は値上がりし、中古に出てこない日当たりのいい物件は取引が成立しないため値上がりしない、ということはあるのでしょうか?

ただ上記記事によれば南向きは値上がりしていない、というわけではなく値下がりしているわけですから、それではちょっと説明つかないですかね・・・。

いずれにせよ住まい選びの基準は人それぞれ。何かを我慢すればその分メリットがあるのは間違いないといえます。特に今回の日当たりのように、不動産の価値が上昇するのであれば願ったりかなったりですね。ぜひ参考になさってください。

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